UU Cipta Kerja, Polemik Kepemilikan WNA, dan Spekulasi Harga Properti

"Kami memperkirakan jumlah pekerja asing di Jakarta yang mungkin dapat membeli properti adalah sekitar 64.000 orang," cetus Restaditya.

Selain itu, masih banyak apartemen belum terjual yang diiklankan dengan iming-iming "investasi", padahal hingga saat ini jumlahnya sangat berlimpah dan tidak ada yang menempatinya.

Mengutip riset Cushman and Wakefield Indonesia, tingkat okupansi apartemen di Jakarta dan sekitarnya masih sangat rendah dengan tingkat kekosongan lebih dari 50 persen dari total 300.675 unit apartemen.

Situasi ini bisa menjadi semakin buruk hingga akhir 2020, bahkan dalam skenario seluruh WNA memutuskan membeli apartemen, masih akan terdapat unit-unit tambahan yang kosong sebanyak 28,6 persen.

Sementara angka backlog hunian menurut Badan Pusat Statistik (BPS) masih pada kisaran 1,3 juta unit.

Baca juga: WNA Bisa Miliki Rumah dengan Jaminan BP Batam

"Kalau kita hitung secara detail, mungkin pendapatan sewa apartemen efektif (sudah termasuk menghitung masa kosong) tidak akan lebih dari 3 persen sampai 4 persen per tahun, itu pun kalau beruntung. Ini tidak menarik bagi WNA untuk investasi," tutur Restaditya.

Terlebih jika mengharapkan keuntungan dari capital gain yang nyaris tidak bisa karena pasokan apartemen terus ditambah secara tidak terkendali.

Belum lagi jika melihat minat orang asing yang lebih suka membeli properti di daerah-daerah eksotis seperti pantai, gunung, dan pulau, karena mereka ingin hidup tenang, jauh dari hiruk pikuk kota.

"Sebaliknya orang asing yang tinggal di kota biasanya hanya untuk bekerja dan bukan karena passion untuk tinggal di Indonesia secara jangka panjang," imbuh dia.

Dampak Investasi Asing

Bukan rahasia lagi jika keran investasi asing dibuka lebar, akan berdampak pada kenaikan harga properti dan menjadi pemicu utama praktik spekulasi.

Studi yang dilakukan oleh Nguyen (2011), Gholipour (2012), Gauder et al. (2014), Gholipour et al. (2014), Wokker & Swieringa (2016), Brooks et al. (2017), dan Guest & Rohde (2017) menunjukkan bahwa investasi asing berkontribusi kepada kenaikan harga properti.

Walau demikian, hal tersebut bervariasi di antara kota dan negara yang diteliti dalam studi tersebut.

Baca juga: Hanya di Indonesia Pajak Properti WNA Beda dengan WNI

Menurut Rytz Property Consulting, dampak kepemilikan properti oleh WNA yang menyebabkan kenaikan harga-harga properti di London, New York, San Francisco, Sydney, dan Melbourne membuat masyarakat setempat kesulitan untuk membeli atau menyewa properti.

Ada tren kenaikan semangat proteksionisme di antara negara-negara yang telah mengizinkan kepemilikan individu asing di pasar properti mereka.

Hasil dari semangat proteksionisme dan perhatian penuh terhadap kepemilikan properti oleh asing ini adalah 71 negara melarang individu asing untuk memiliki properti di negara mereka, dan 17 negara hanya mengizinkan kepemilikan parsial.

Sementara 109 negara lainnya masih mengizinkan kepemilikan penuh bagi individu asing.

Timbul pertanyaan mendasar, apakah perluasan kepemilikan WNA atas apartemen menjadi stimulus yang tepat bagi industri properti di tanah air untuk saat ini?

Selama risiko eksternalitas dapat dikendalikan, maka kebijakan ini merupakan salah satu bentuk stimulus yang tepat untuk menggerakkan industri properti tanah air, baik untuk jangka pendek maupun jangka panjang.

Namun, jika data backlog  hunian serta data-data pendukung lainnya, permintaan akan properti hunian dari pasar domestik masih lebih banyak dibandingkan potensi tambahan permintaan dari orang asing, sehingga industri properti tidak kekurangan permintaan, sebaiknya ditinjau ulang.

"Karena dampak dari kebijakan ini sangat signifikan, namun dampak baik atau buruk yang ditimbulkan serta ‘bangkitnya’ industri properti Indonesia sangat bergantung dari sudut pandang masing-masing pemangku kepentingan," pungkas Restaditya.