Penting, Rumus Menghitung Bunga Pinjaman KPR

KOMPAS.com - Saat hendak mengajukan aplikasi pembiayaan kredit pemilikan rumah (KPR) pada lembaga keuangan perbankan, dan non-perbankan, Anda akan dibebani bunga pinjaman.

Saat pengembalian dana, Anda tidak hanya mengembalikan pokok utang, tetapi juga harus membayar bunga.

Meski penghitungan besaran bunga dilakukan oleh penyedia dana, tetapi sebaiknya Anda juga mengetahui cara menghitungnya.

Secara umum, bunga pinjaman dibagi menjadi dua jenis, yaitu bunga flat dan bunga efektif. Perbedaannya, besaran bunga flat selalu sama setiap bulan, sedangkan besaran bunga efektif bersifat fluktuatif.

Selain itu ada pula bunga anuitas yang pada prinsipnya sama dengan bunga efektif, tetapi berbeda penghitungan angsuran setiap bulannya.

Berikut tiga jenis bunga pinjaman dan rumus menghitungnya:

1. Bunga Flat

Bunga flat dihitung hanya berdasarkan plafon kredit dan persentase besaran bunga. Oleh karena itu, setiap bulannya Anda membayar pinjaman dalam jumlah yang sama.

Rumus menghitungnya adalah bunga: (persentase bunga x plafon kredit) : jangka waktu pembayaran.

Contohnya, Anda mengajukan plafon kredit sebesar Rp 120 juta kepada bank dengan bunga 10 persen dalam jangka waktu satu tahun.

Besar cicilan pokok setiap bulan: Rp 120.000.000 : 12 = Rp 10.000.000. Sementara bunga: (10 persen x Rp 120.000.000) : 12 bulan = Rp 1.000.000.

Jadi, angsuran yang harus Anda bayar setiap bulan: Rp 10.000.000 + Rp 1.000.000 = Rp 11.000.000.

2. Bunga Efektif

Berbeda dengan bunga flat, penghitungan bunga efektif membuat Anda membayar
jumlah yang berbeda setiap bulan.

Rumus menghitungnya adalah, saldo pokok pinjaman (SP) x i (suku bunga tiap tahun) : 12 (jumlah bulan dalam satu tahun).

Contohnya, Anda mengajukan plafon kredit sebesar Rp 360 juta dengan bunga 10 persen tiap tahun untuk tenor lima tahun.

Besaran pokok pinjaman Rp 360.000.000 x 10 persen : 12 = Rp 3.000.000. 

- Angsuran bulan 1

• Besaran bunga: Rp 360.000.000 x 10 persen : 12 = Rp 3.000.000
• Angsuran pokok: Rp 360.000.000 : 60 = Rp 6.000.000
• Total angsuran bulan 1: Rp 6.000.000 + Rp 3.000.000 = Rp 9.000.000

- Angsuran bulan 2

SP: Rp 360.000.000 - Rp 6.000.000 = Rp 354.000.000
Besaran bunga: Rp 354.000.000 x 10 persen : 12 = Rp 2.950.000
Total angsuran bulan 2: Rp 6.000.000 + Rp 2.950.000 = Rp 8.950.000

Contoh penghitungan bunga pinjaman tersebut memperlihatkan bahwa angsuran yang harus
Anda bayar setiap bulan berbeda-beda dan jumlahnya semakin kecil.

3. Bunga Anuitas

Penghitungan bunga anuitas sebenarnya adalah modifikasi dari penghitungan bunga efektif. Besaran bunga pinjaman jenis ini dihitung dari sisa pokok utang.

Meski begitu, jumlah angsuran yang dibebankan kepada peminjam setiap bulannya sama.

Pada awal penghitungan angsuran, Anda akan lebih banyak membayar bunga, sedangkan pokok utang dibayar pada akhir masa peminjaman.

Rumus menghitungnya adalah total angsuran per bulan = P * (i/12) / (1-((1+(i/12))^(-t)). P = total pinjaman/plafon, i = suku bunga per tahun, t = tenor/jangka waktu pembayaran dalam satuan bulan.

Contohnya, plafon KPR Anda sebesar Rp 120 juta (P) dengan tenor 10 tahun alias 120 bulan (t) dan suku bunga 11 persen per tahun (i).

Total angsuran per bulan yang harus Anda bayar adalah Rp 120.000.000 * (11%/12) / (1-((1+(1/12))^ 120 ) = Rp 1.653.000

Besar angsuran bunga setiap bulan:

• Angsuran bunga bulan 1: Rp 120.000.000 x 11% : 12 = Rp 1.100.000
• Angsuran bunga bulan 2: Rp 119.446.999 x 11% : 12 = Rp 1.094.930
• Angsuran bunga bulan 3: Rp 118.888.930 x 11% : 12 = Rp 1.089.815

Besar angsuran pokok tiap bulan:

• Angsuran pokok bulan 1: Rp 1.653.000 - Rp 1.100.000 = Rp 553.000
• Angsuran pokok bulan 2: Rp 1.653.000 - Rp 1.094.930 = Rp 558.069
• Angsuran pokok bulan 3: Rp 1.653.000 - Rp 1.089.815 = Rp 563.184