Hak Guna Ruang Apartemen, LRT, dan MRT Diusulkan Segera Dibentuk

JAKARTA, KOMPAS.com - Kondisi infrastruktur yang masih jauh tertinggal, membuat daya saing Indonesia lebih rendah dibanding sesama negara Asia Tenggara lainnya seperti Vietnam, Thailand, dan Malaysia.

Hal ini memacu Pemerintah untuk melakukan percepatan pembangunan melalui sejumlah Proyek Strategis Nasional (PSN) terutama yang terkait infrastruktur konektivitas.

Di antaranya adalah proyek kereta layang ringan atau Light Rail Transit (LRT) Jabodebek, Kereta Cepat Jakarta Bandung, dan Tol Jakarta Cikampek II (Elevated).

Baca juga: Basuki Curhat, Infrastruktur Indonesia Masih Kalah dari Vietnam, Thailand dan Malaysia

Sementara Moda Raya Terpadu atau MRT fase lintas kota yang menghubungkan Jakarta dengan wilayah penyangga di sekitarnya diusulkan menjadi PSN.

Selain PSN tersebut, Pemerintah juga tengah menggenjot Program Sejuta Rumah yang tak hanya berupa rumah tapak atau landed house, melainkan juga apartemen.

Dalam merealisasikan program hunian ini, Pemerintah menggandeng swasta, dalam hal ini pengembang properti yang tergabung dalam sejumlah asosiasi resmi yang diakui.

Mempertimbangkan masifnya pembangunan infrastruktur dan hunian yang tidak hanya memanfaatkan ruang permukaan, juga atas dan bawah tanah, diperlukan pengaturan khusus.

Terutama terkait dengan hak pemanfaatan ruang permukaan, atas, dan bawah tanah berupa hak guna ruang bawah tanah (HGRBT) dan hak guna ruang atas tanah (HGRAT).

Baca juga: Atasi Masalah Pertanahan, Perlu Penyempurnaan Permen ATR/BPN 11 Tahun 2016

Mengutip Guru Besar Ilmu Hukum Pertanahan dan Penasihat Ahli Menteri ATR/BPN Prof Boedi Harsono, Peneliti Ahli Madya dari Pusat Penelitian dan Pengembangan Kementerian ATR/BPN Trie Sakti mengusulkan harus dibentuk lembaga hukum baru dengan sebutan Hak Guna Ruang Atas Tanah dan Bawah Tanah.

"Lembaga baru ini kita sebut Hak Guna Ruang Bawah Tanah (HGRBT)," kata Trie dalam keterangan yang diterima Kompas.com, Minggu (28/6/2020).

Lembaga ini nantinya memberikan wewenang pada pemegang hak untuk memiliki dan membangun dalam tubuh bumi tertentu, berupa ruang berdimensi tiga.

Mereka juga berhak menggunakan bagian permukaan bumi tertentu di atasnya sebagai jalan masuk dan keluar bangunan yang bersangkutan.

Trie menuturkan, kebutuhan atas pengaturan hak ruang atas dan bawah tanah tersebut  dipicu oleh meningkatnya kegiatan pembangunan dan aspek penyediaan tanah sebagai salah satu faktor penting dalam pelaksanaan pembangunan tersebut.

"Kendala dalam ketersediaan tanah, maka dilakukan pembangunan secara vertikal. Untuk perumahan gencar dibangun rumah susun dan apartemen sedang untuk transportasi juga dibangun LRT secara masif serta pembangunan MRT," jelas Trie.

Baca juga: Menurut Perpres 60, Developer Wajib Sediakan 30 Persen Ruang Terbuka Hijau

Meski dibutuhkan lembaga baru yang mengatur hal tersebut, namun belum dapat dijalankan sekarang.

Menurut Widyaiswara Ahli Utama Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR) Maharani, ada hal-hal yang menjadi tantangan besar dalam pelaksanaannya.

Selain pembentukan lembaga hukum baru, juga pemberian tiga hak atas tanah terhadap pemanfaatan ruang bawah tanah, yaitu Hak atas permukaan bumi sebagai tempat tiang pancang/membuat lorong masuk, Hak atas pemilikan bangunan di bawah tanah atau di atas tanah, serta hak memakai ruang selongsongannya.

Namun, lebih dari itu, terdapat sejumlah poin penting yang harus diperhatikan sebelum membentuk lembaga hukum baru.

Pertama, Hak Atas Tanah yang ada saat ini hanya mengatur hak atas permukaan bumi dua dimensi.

Kedua, Ruang Bawah tanah berupa fungsi apapun dalam sistem pemilikan rumah susun (apartemen) bukan merupakan hak guna ruang bawah tanah, karena merupakan milik bersama para pemilik satuan rumah susun.

Ketiga, Hak Guna Ruang Bawah Tanah adalah hak yang diberikan kepada pihak lain, yang bukan pemegang hak atas tanah yang berada di atasnya (pemiliknya berbeda).

"Terakhir, Hak Guna Ruang Atas Tanah adalah hak yang diberikan kepada pihak lain, yang bukan pemegang hak atas tanah yang berada di bawahnya (pemiliknya berbeda)," terang Maharani.

Baca juga: HGU di Atas HPL Disebut Bisa Redam Konflik Pertanahan

Meski demikian, terbuka kesempatan bagi Pemerintah untuk melakukan kajian secara mendalam terkait hal ini, karena penataan ruang bawah dan atas tanah merupakan keniscayaan.

Seperti yang dikatakan Kepala Pusat Penelitian dan Pengembangan (Kapuslitbang) Kementerian ATR/BPN Oloan Sitorus bahwa kebutuhan untuk mengatur ruang atas dan bawah tanah sangat diperlukan.

Hal ini karena pemanfaatan ruang tersebut semakin hari semakin meningkat, masif, dan gencar dilakukan.

"Ini terjadi tidak hanya di Ibu Kota, tetapi juga ada di Kota Makassar. Peruntukannya tentu saja untuk transportasi serta kebutuhan bisnis," ujar Oloan.

Sebetulny, pengaturan tata ruang atas dan bawah tanah sejatinya sudah diakomodasi dalam RUU Pertanahan serta draft RUU Cipta Kerja.

"DPR RI bersama pemerintah, sudah mengatur mengenai ruang bawah tanah tersebut. Juga sudah diatur hak guna ruang atas dan bawah tanah, pun dalam RUU Cipta Kerja," imbuh Oloan.

Dia berharap kajian yang dilakukan Pemerintah dapat memperkuat muatan yang terkait hak ruang atas dan bawah tanah tersebut dalam RUU Cipta Kerja.