Koridor Bitung, Cikupa, dan Balaraja Diprediksi Jadi The Next Serpong

JAKARTA, KOMPAS.com - Semakin menipis dan tingginya harga lahan di Serpong, Tangerang Selatan, Banten, mendorong pengembangan mulai merambah ke arah barat.

Hal ini ditandai oleh permintaan untuk rumah di area sekitar Bitung, Cikupa, dan Balaraja yang terus bergerak, seiring pengembangan infrastruktur jalan tol yang tengah digenjot Pemerintah.

Menariknya, permintaan ini masih didominasi oleh end-user dengan segmen menengah bawah yang mencari rumah pertama.

Jangankan bicara Serpong, kawasan Puspitek-Cisauk yang perkembangannya didorong oleh  wilayah Pamulang, harga rumahnya juga sudah tinggi.

Beberapa perumahan di Pamulang seperti Cendana Residence dan Pamulang Residence di Jl Benda (Pamulang II) sudah mencapai Rp 800 jutaan-Rp1,5 miliaran.

Baca juga: Tol Serpong-Balaraja Dukung Pengembangan Wilayah Barat Jakarta

Sementara di Puspitek-Cisauk terdapat Suradita Residence yang mencakup hunian dengan harga lebih rendah yakni Rp 500 jutaan dan Serpong Garden yang melansir rumah Rp700 jutaan.

Sedangkan di Legok-Karawaci ada Telaga Legok yang dibanderol Rp 400 jutaan untuk rumah ukuran 46/72.

Tipe yang sama di perumahan Kana Park di Jl Rancaiyuh, Legok, dipasarkan seharga Rp 548 jutaan.

Kendati harga dua perumahan ini dimulai dengan angka Rp 400 jutaan, bukan berarti murah. Pasalnya, ukuran bangunannya sekitar 37-55 meter persegi dengan lahan 63-72 meter persegi.

Karena itu, untuk pengembangan hunian menengah trennya diprediksi bergerak ke barat Serpong menuju kawasan Bitung-Cikupa-Balaraja di Kabupaten Tangerang.

Direktur Savills Indonesia Anton Sitorus mengatakan, perkembangan properti di barat Jakarta akan mendekati koridor tol baik yang sudah beroperasi maupun yang sedang dalam konstruksi.

Baca juga: Tol Serpong-Balaraja Kerek Penjualan Apartemen The Canary

Jalan Tol Jakarta-Merak sepanjang 74 kilometer dan dibangun sejak 1984 yang melintasi seluruh wilayah Tangerang dan sekitarnya, hingga kini masih menjadi andalan konektivitas sejumlah kota baru.

Sebut saja BSD City, Gading Serpong, Alam Sutera, Lippo Karawaci dan Citra Raya.

Kemudahan akses antar-wilayah perumahan, juga lalu lintas industri, pariwisata dan perdagangan di koridor Tol Jakarta Merak akan semakin mendorong pertumbuhan ekonomi Bitung-Cikupa hingga Balaraja.

Dengan demikian, laik adanya jika dibuka kantung-kantung hunian baru di luar Serpong dengan konsep pengembangan yang merefleksikan kota baru (township).

Terlebih di ruas Bitung-Balaraja sejak tahun 2014 lalu ditopang tiga lajur jalan bebas hambatan untuk memecah padatnya arus lalu lintas dari Jakarta menuju Merak- Sumatera atau sebaliknya.

“Dampaknya tentu sangat besar bagi pengembangan wilayah di luar Serpong mengarah semakin ke barat lagi yang selama ini diapit wilayah Tangerang lain yang sudah lebih dulu besar,” ujar Anton dalam keterangan tertulis yang dikutip Kompas.com, Jumat  (11/06/2021).

Keterjangkauan

Sementara itu, Managing Director Cushman & Wakefield Indonesia Lini Djafar menambahkan, adanya infrastruktur baru dan prospek pengembangan kawasan yang semakin ramai pada masa depan juga dapat meningkatkan harga tanah sekitar.

Hal ini dimungkinkan terjadi terutama di area yang direncanakan sebagai lokasi pintu tol berada.

Infrastruktur baru dimaksud adalah Tol Serpong-Balaraja sepanjang 39,8 kilometer yang menghubungkan Kecamatan Serpong, Pagedangan, Legok, Panongan, Cikupa dan Balaraja di wilayah barat dan Jalan TB Simatupang di wilayah selatan.

Baca juga: Menhub Sebut Intermoda Cisauk BSD City, TOD Terbaik di Indonesia

“Dengan adanya akses tol Serpong-Balaraja, pengembangan permukiman di Kabupaten Tangerang diproyeksikan akan merambah ke daerah selatan," ujar Lini.

Jika target tercapai, pada akhir 2021, area Legok akan dapat terkoneksi dengan tol menuju Serpong dan Jakarta Selatan, dan pada 2024 koneksi tol sudah akan mencapai Balaraja.

Lini menyebut, pada masa depan tol ini akan tersambung hingga Bandara Internasional Soekarno-Hatta. Aksesibilitas menuju infrastruktur transportasi menjadi salah satu konsiderasi.

Area Tangerang dan sekitarnya, meskipun di sisi barat kabupaten, masih menarik minat pengembang karena keberadaan Bandara Internasional Soekarno-Hatta yang mudah dijangkau dari Tangerang dan sekitarnya.

Terlebih adanya rencana pembangunan Tol Balaraja-Bandara Soekarno-Hatta pada masa depan akan menjadi prospek baik untuk pembangunan perumahan, meskipun informasi mengenai target konstruksi dan operasionalnya hingga saat ini belum dikabarkan.

Jika bicara pasar, terutama untuk perumahan tapak ke arah barat Serpong adalah end user dengan segmen yang lebih rendah, yaitu menengah ke bawah, sehingga keterjangkauan atau affordability merupakan hal yang cukup penting.

Lahan di area barat Serpong masih relatif rendah untuk pengembangan perumahan dengan target end user.

"Secara kawasan, Kabupaten Tangerang juga didukung populasi yang sudah cukup ramai, terlebih keberadaan fasilitas umum banyak ditemukan di area ini,” lanjut Lini.

Baca juga: Silicon Valley Indonesia di Sukabumi Mulai Dibangun, Ini Kata Pengamat

Menurutnya, salah satu hal penting yang mendasari harga properti adalah lokasi dan konektivitas. Semakin tinggi konektivitas area ke pusat kota, semakin tinggi harga propertinya.

Dari pengamatan terakhir Cushman & Wakefield Indonesia, pada semester dua tahun lalu, rerata harga tanah di Kabupaten Tangerang adalah Rp 12,4 juta per meter persegi.

Dengan rincian area Kosambi Rp19,5 juta per meter persegi, Kepala Dua-Gading Serpong Rp 15,6 juta per meter persegi, dan Cikupa sampai Sindang Jaya berkisar mulai Rp 6,8 juta per meter persegi.

Di area Kabupaten Tangerang, hal tersebut tercermin dari harga tanah yang disebutkan di atas. Semakin jauh dari Jakarta, harga tanah cenderung semakin rendah.

Dengan area Kabupaten Tangerang yang cukup luas, kawasan ini dapat mengakomodasi berbagai permintaan properti.

"Untuk end user dengan segmen menengah-bawah yang mencari affordability, area tengah hingga barat dapat menjadi pilihan, sementara untuk end user yang memiliki budget lebih dapat memilih area tengah hingga timur Tangerang Raya,” tutur Lini.

Rumah seharga di bawah Rp 1 miliar diprediksi akan meramaikan pasar di koridor Bitung-Cikupa hingga Balaraja.

Tahun lalu ada sebanyak 1.300 unit rumah seharga di bawah Rp 1 miliar yang diluncurkan pengembang di Kabupaten Tangerang.

"Nampaknya pasokan rumah dalam range harga ini juga diprediksi masih akan berlanjut pada 2021 dengan tren demand yang juga diproyeksikan akan cukup baik,” pungkas Lini.

Simak breaking news dan berita pilihan kami langsung di ponselmu. Pilih saluran andalanmu akses berita Kompas.com WhatsApp Channel : https://www.whatsapp.com/channel/0029VaFPbedBPzjZrk13HO3D. Pastikan kamu sudah install aplikasi WhatsApp ya.