Menakar Potensi Komersial dan Kualitas Hidup di TOD MRT Jakarta

JAKARTA, KOMPAS.com - Kawasan Berbasis Transit atau Transit Oriented Development (TOD) akan dikembangkan PT MRT Jakarta sebagai upaya mendukung Pemerintah Provinsi DKI Jakarta dalam melakukan peremajaan perkotaan (urban regeneration).

Selain itu, pengembangan TOD ini juga memiliki potensi besar untuk dimonetisasi secara komersial, sehingga dapat membantu PT MRT Jakarta meningkatkan target pendapatan dalam beberapa tahun ke depan.

Menurut Direktur Keuangan dan Manajemen Korporasi PT MRT Jakarta Tuhiyat, pengembangan TOD akan dikerjasamakan dengan swasta, di antaranya pengembang properti, serta pemilik lahan dan bangunan di sekitar kawasan TOD dengan skema kerja sama pemerintah dan badan usaha (KPPBU).

"Namun, hingga saat ini kami belum sampai pada kesimpulan apakah nanti formatnya bangun, guna, serah, alias built operate and transfer (BOT) atau kerja sama operasi (KSO). Semua peluang masih kami kaji," tutur Tuhiyat kepada Kompas.com, saat MRT Jakarta Fellowship Program, Selasa (19/11/2019).

Baca juga: MRT Jakarta Menuju World Class Operator

Ada lima TOD yang akan dikembangkan di Koridor Lebak Bulus-Bunderan HI, yakni TOD Dukuh Atas dengan tema kolaborasi gerak, TOD Istora Senayan sebagai beranda Pelita Indonesia, dan TOD Blok M ASEAN yang merupakan kota taman.

Kemudian TOD Fatmawati sebagai sub-pusat selatan Kota Jakarta yang dinamis dan progresif, serta TOD Lebak Bulus dengan tema gerbang selatan Jakarta.

Penentuan tema ini, menurut Tuhiyat, berdasarkan pada highest and best use  dari peruntukkan lahan di masing-masing kawasan.

KOMPAS.com/GARRY LOTULUNG Warga melintasi mural karya dari seniman asal Berlin, Jerman Snyder di terowongan Jalan Kendal, Jakarta Pusat, Senin (29/7/2019). Tema Mural yaitu Persahabatan untuk perayaan 25 tahun hubungan antara Jakarta dan Berlin sebagai Sister City.

Pendapatan ini diperoleh dari konversi bisnis properti di area-area komersial lima TOD  Koridor South-North yang dirancang sebagai profit center bagi PT MRT Jakarta.

Meliputi sewa ruang ritel, iklan luar ruang (below the line), dan pengembangan 34.047 hunian vertikal (apartemen) layak huni.

Total luas public activities area  untuk pengembangan TOD ini adalah 21 hektar yang akan dilengkapi dengan 149,1 kilometer pedestrian path, 73,9 hektar ruang parkir terbuka, dan 56.854 meter persegi active riverbank area.

Baca juga: Fase II MRT Jakarta Bunderan HI-Ancol Barat Butuh Rp 22,5 Triliun

Untuk merealisasikan semua ini, dibutuhkan dana hampir separuh potensi pendapatan atau sekitar Rp 120 triliun.

Jelas bukan anggaran yang tak sedikit, untuk itu dibutuhkan investasi dari sektor swasta, terutama para pengembang properti serta pemilik lahan dan gedung di sekitar kawasan TOD tersebut.

Sebagaimana dikatakan Direktur Keuangan dan Sekretaris Perusahaan PT Ciputra Development Tbk Tulus Santoso, bahwa kendati TOD MRT Jakarta menawarkan competitive advantage (keuntungan kompetitif), namun harga lahan dan properti di sekitarnya sudah sangat tinggi.

Selain itu, di sekitar TOD yang ditawarkan, lahan kosong nyaris tidak tersedia. Sebaliknya, kawasan-kawasan tersebut sarat gedung-gedung bertingkat, dan juga rumah-rumah padat penduduk.

KOMPAS.com/CYNTHIA LOVA Stasiun MRT Senayan, Kamis (14/4/2019).

"Tak hanya itu, secara komersial juga, jika pemerintah menargetkan hunian untuk masyarakat berpenghasilan rendah (MBR), harus disertai skema subsidi silang agar feasible," kata Tulus kepada Kompas.com, Kamis (21/11/2019).

Untuk itu, Tulus menyarankan, skema kerja sama paling cocok antara PT MRT Jakarta sebagai perusahaan milik pemerintah daerah, dengan swasta adalah Kerja Sama Operasi (KSO).

Skema subsidi silang ini, memang akan ditempuh PT MRT Jakarta yakni berupa kombinasi pengembangan apartemen untuk MBR, kelas menengah, dan kelas atas.

Baca juga: Merayakan Satu Semester MRT Jakarta

Porsinya, imbuh Tuhiyat, akan disesuaikan dengan masing-masing kawasan TOD. Seperti TOD Dukuh Atas sebagai yang perdana direalisasikan, jelas sudah sangat tinggi nilai lahan dan propertinya, kelas menengah dan atas mungkin akan lebih dominan.

"Namun yang pasti, kami akan tetap mengakomodasi kebutuhan MBR di kawasan TOD ini," tegas Tuhiyat.

Dengan pengembangan TOD ini, Tuhiyat berharap, terjadinya perubahan gaya hidup dengan beralih ke transportasi publik, sebagai promosi peralihan kebiasaan dari berkendara menjadi aktivitas berjalan kaki melalui penataan jalur pedestrian, serta terwujudnya perbaikan kualitas lingkungan dengan pengurangan penggunaan kendaraan bermotor.

"Dengan begitu, kualitas hidup masyarakat perkotaan bisa lebih meningkat," tuntas dia.