Mengenal Siklus Investasi Properti

TIDAK bisa dimungkiri, selain berfungsi sebagai tempat tinggal, properti (terutama hunian)  juga seringkali digunakan sebagai instrumen investasi. Hal ini didasarkan pada sifat harga properti, yang akan terus menunjukkan tren meningkat dalam jangka waktu panjang.

Namun, bukan berarti tidak ada momen properti mengalami perlambatan atau koreksi. Hanya, berbeda dengan instrumen investasi lain yang bisa lebih fluktuatif, properti cenderung memiliki pola besar yang berulang.

Baca juga: Suku Bunga Acuan BI Naik Lagi, Ini Efeknya Buat Sektor Properti

Dengan mengetahui pola besar tersebut bisa membantu kita untuk lebih tepat lagi mengambil posisi jual dan beli ketika sedang berinvestasi properti.

Pola besar properti

Sama seperti instrumen investasi lain yang dikendalikan pasar, harga properti juga ditentukan oleh pasokan dan permintaan yang cenderung memiliki pola besar serupa. Pola besar pada umumnya bisa terlihat pada gambar di bawah.

Titik A menunjukkan posisi ketika pasar properti mulai melambat, biasanya didominasi oleh kenaikan harga yang luar biasa tinggi. 

Hal ini membuat para calon pembeli menarik diri sehingga jumlah permintaan menurun.

Dalam banyak situasi pasar yang melambat bisa berbalik memasuki fase koreksi seperti ditunjukkan pada titik B di mana harga lebih rendah dibandingkan pada titik A, padahal waktu terus berjalan.

Koreksi ini seringkali disebabkan oleh para penjual yang butuh uang, dan terdesak kebutuhan untuk menjual propertinya namun di sisi lain permintaan tidak banyak karena harga sudah terlampau tinggi.

Koreksi harga (penurunan harga) biasanya mengundang calon pembeli untuk kembali masuk. Hal ini terjadi dalam beberapa waktu, dan akan terus menarik lebih banyak lagi pembeli.

Sehingga harga mulai bergerak naik seperti digambarkan oleh titik C. Momentum ini biasanya terus berlanjut karena para pembeli yang senang karena mendapatkan harga “murah” akan mengundang lebih banyak pembeli lagi.

Dengan begitu, akan terjadi akselerasi harga seperti ditunjukkan kurva di antara titik C dan D.

Ketika pasar sudah merasa kenaikan harganya terlalu cepat maka harga akan kembali melambat seperti ditunjukkan pada titik D ke E.

Pelemahan ini akan berlanjut ke siklus koreksi selanjutnya seperti ditunjukkan oleh titik F.

Siklus yang sama akan berulang kembali dari awal dengan mulai terakselerasinya pasar hingga ke keadaan sempurna, untuk kemudian melambat dan mengalami koreksi lagi.

Satu siklus properti sering digambarkan sebagai siklus penuh dari satu titik perlambatan ke perlambatan lain, atau dari titik akselerasi ke titik akselerasi selanjutnya.

Setiap area bisa memiliki jangka waktu berbeda untuk satu siklus penuh tersebut.

Kapan waktu yang tepat untuk membeli?

Secara teori semua titik di mana harga masih naik adalah waktu yang tepat untuk membeli. Baik di titik B, C ataupun D.

Namun titik paling ideal untuk masuk ke pasar adalah titik paling akhir terjadinya perlambatan atau titik paling awal terjadinya percepatan seperti digambarkan titik C.

Untuk area-area "panas" pergerakan dari titik C ke titik D bisa mencapai lebih dari 100 persen per tahunnya.

Di luar pola siklus umum, beberapa hal seperti rencana pembangunan infrastruktur di sekitar area tersebut bisa mengubah siklus standard ini menjadi lebih cepat atau lebih lambat.

Untuk itu, penting bagi calon investor mengetahui rencana tata kota dan pengembangan tata ruang wilayah sekitar.

Bagaimana dengan kondisi sekarang?

Berbagai pelaku usaha properti mengakui bahwa industri ini sudah mengalami perlambatan sejak tahun 2015 dan masih belum pulih hingga hari ini.

Data Rumah123.com menunjukkan, dari Januari 2017 hingga Desember 2018 pergerakan harga di daerah-daerah penyangga Jakarta dan daerah "panas" di Jakarta mengalami stagnasi.

Artinya harga yang ditawarkan ke pasar pada Januari 2017 tidak berbeda jauh dengan harga pada Desember 2018.

Kondisi ini menunjukkan situasi yang mirip seperti kurva A, B, C atau E, F, G. Depok menjadi pengecualian karena kota ini sudah mulai beranjak dari kurva C menuju D.

Berkaca pada data ini bisa diambil kesimpulan bahwa sekarang adalah saat yang tepat untuk membeli properti, terutama bagi Anda yang ingin melakukannya untuk tujuan berinvestasi.

Hal ini karena harga bergerak tidak jauh dalam jangka waktu yang cukup lama (24 bulan).

Jika sudah demikian, yakin masih mau menunda lagi beli properti?

Simak breaking news dan berita pilihan kami langsung di ponselmu. Pilih saluran andalanmu akses berita Kompas.com WhatsApp Channel : https://www.whatsapp.com/channel/0029VaFPbedBPzjZrk13HO3D. Pastikan kamu sudah install aplikasi WhatsApp ya.