"Shifting" Konsumen, Peluang Besar untuk Hunian di Bawah Rp 1 Miliar

JAKARTA, KOMPAS.com - Peralihan (shifting) konsumen di sektor properti, sejatinya, mulai terjadi sejak tiga tahun lalu, kurun 2015-2016.

Saat itu perlambatan ditandai dengan turunnya penjualan properti, apartemen dan rumah, untuk kelas menengah, menengah atas dan mewah.

Baca juga: Sektor Properti Makin Terpuruk

Mereka yang membeli hunian dengan klasifikasi tersebut di atas umumnya adalah konsumen yang telah mapan secara finansial. Harga properti yang dibeli pun di atas Rp 1 miliar. 

Dengan kondisi ekonomi yang masih belum pulih ini, mereka lebih memilih melakukan aksi menunggu atau wait and see, hingga kondisi normal kembali.

Pasalnya, pasar sewa juga terdampak perlambatan, sehingga gain dari sewa properti yang diharapkan oleh investor menjadi terhambat.

Jadi, kendati mapan secara finansial, konsumen kelas menengah, atas, dan mewah yang merupakan pebisnis dan investor, tetap saja mengharapkan capital gain dan pendapatan berkelanjutan (recurring income). 

Sementara, di sisi lain pasar sewa dan pasar seken properti di atas Rp 1 miliar cenderung tertahan. 

Fenomena inilah yang kemudian ditangkap pengembang yang membangun apartemen Rp 300 juta hingga maksimal Rp 1 miliar per unit.

Produk tersebut ditawarkan kepada konsumen kelas menengah yang dinilai paling aktif bergerak.

Mereka menggantikan konsumen menengah atas dan mewah untuk mengakomodasi produk-produk di bawah Rp 1 miliar. Produk yang paling cepat terserap karena memang dibutuhkan pasar.

Tak heran, jika kemudian pasar di ceruk ini masih menunjukkan kineja penjualan positif. Sebut saja penjualan Cimanggis City.

Apartemen yang dikembangkan PT Permata Sakti Mandiri ini mencatat penjualan 65 persen dari total 913 unit menara pertama yang dipasarkan.

Dalam sebulan, apartemen yang berlokasi di Cimaggis, Depok, ini terserap pasar hingga rata-rata 50 unit atau Rp 15 miliar per bulan.

"Kami mengalami fenomena shifting konsumen. Sekarang, mereka yang beli produk di atas Rp 1 miliar mulai pasif. Digantikan konsumen yang beli produk di bawah harga itu," tutur Direktur PT Permata Sakti Mandiri Agus Susilo menjawab Kompas.com, Sabtu (22/9/2018).

Dengan catatan penjualan positif, Permata Sakti Mandiri berencana melansir menara kedua yang juga berjumlah 913 unit.

Jadwal peluncuran menara kedua ini dilakukan secara paralel, tepat setelah topping off atau tutup atap menara pertama pada Juli 2019.

Harga yang ditawarkan, kata Agus, sekitar Rp 16 juta hingga 17 juta per meter persegi. Angka ini 7 persen hingga 8 persen di atas harga menara pertama.

"Harga perdana menara pertama sekitar Rp 300 jutaan. Saat ini telah menyentuh angka Rp 400 jutaan," imbuh dia.

Tak pernah turun

Strategi serupa juga diterapkan PT Jaya Real Property Tbk (JRP) yang fokus pada produk di bawah Rp 1 miliar. Mereka berkeyakinan untuk segmen pasar apartemen ini masih terus bergerak.

Alasan lainnya, menurut General Manager Property Development 2 JRP Muhammad Abdulrahman Fadil hunian merupakan kebutuhan pokok yang demand-nya tak pernah turun. 

Karena itu, JRP masih mampu meraup Rp 420 miliar dari 689 unit terjual Menara Alexandria  dari Apartemen Silk Town, hingga Agustus 2018. Sementara unit sisa sebanyak 180 unit dengan taksiran penjualan senilai Rp 180 miliar.

"Kami berencana melansir menara kedua bulan Mei tahun 2019 mendatang," cetus Fadil.

Motivasi serupa juga melatarbelakangi PT Bakrie Pangripta Loka (BPL) yang berencana melansir produk di bawah Rp 1 miliar.

Perusahaan yang merupakan kongsi strategis antara Perum Perumnas dan PT Bakrieland Development Tbk yang membangun Sentra Timur Residence itu pada Desember 2018 ini akan menawarkan menara baru pasca diserahterimakannya menara Sapphire.

Harganya serentang Rp 15,5 juta per meter persegi. Sama seperti harga Menara Sapphire saat pertama kali dilansir pada 2017 lalu.

GM Sales Sentra Timur Residence Ibah Djauhari menuturkan, menara Shappire dirancang sebanyak 607 dengan total luas bangunan 26.388 meter persegi dan terdiri dari 28 lantai.

"Antusiasme pasar apartemen kelas menengah ke bawah masih tetap tinggi. Penjualan Sapphire sudah 90 persen. Kami akan melanjutkannya dengan menara berikutnya," kata Ibah.

Lajunya penjualan Sentra Timur Residence, kata dia, karena kebutuhannya demikian tinggi. Di samping itu, kawasan Pulogebang yang merupakan lokasi apartemen ini dikelilingi pusat pemerintahan Kota Jakarta Timur.

"Aparatur Sipil Negara (ASN) dan karyawan yang bekerja di kawasan industri Cakung, Pulogadung, dan sekitarnya adalah pasar potensial dari apartemen ini, sehingga penjualan dan sewa terus bergerak," tambah Ibah.

 

 

 

Simak breaking news dan berita pilihan kami langsung di ponselmu. Pilih saluran andalanmu akses berita Kompas.com WhatsApp Channel : https://www.whatsapp.com/channel/0029VaFPbedBPzjZrk13HO3D. Pastikan kamu sudah install aplikasi WhatsApp ya.