Pengembang Masih Andalkan Fulus Internal Bangun Properti

JAKARTA, KOMPAS.com - Dana internal perusahaan masih menjadi sumber utama bagi pengembang dalam pembangunan properti residensial.

Demikian hasil Survei Harga Properti Residensial Bank Indonesia (BI) yang dilansir pada Kamis (9/8/2018).

Menurut BI, pada triwulan II-2018, rata-rata penggunaan dana internal pengembang untuk pembangunan properti residensial sebesar 58,11 persen.

Baca juga: Ada Defisit, Proyek Infrastruktur Kementerian PUPR Jalan Terus

Sementara pinjaman perbankan sebesar 32,69 persen, dan pembayaran dari konsumen (sales) sebesar 7,35 persen.

Berdasarkan komposisi dana internal, porsi terbesar berasal dari laba ditahan dan modal disetor.

Salah satu pengembang yang menggunakan dana internal perusahaan untuk membangun proyek properti adalah PT Ciputra Development Tbk.

Namun demikian, menurut Managing Director PT Ciputra Development Tbk (CTRA) Harun Hajadi, perusahaan tetap mempertahankan gearing ratio  atau rasio hutang perusahaan terhadap jumlah modal yang dimiliki sebesar 30 persen.

Komposisi ini, tentu saja tidak sama diterapkan pada seluruh proyek yang dikembangkan.

"Tentu komposisinya berbeda. Semua proyek yang recurring income pasti lebih membutuhkan modal kerja lebih besar. Karena kemudian setelah selesai menggantungkan dari pendapatan sewa, seperti mal, hotel, dan perkantoran," terang Harun menjawab Kompas.com, Jumat (10/8/2018).

Baca juga: Ciputra Raup Pendapatan Rp 6,4 Triliun

Oleh karena itu, lanjut dia, CTRA mempertahankan average gearing 30 persen, baik dari recurring, pengembangan (development), maupun penjualan (sales).

Contohnya dalam membangun proyek Ciputra World Surabaya dengan total investasi senilai Rp 3 triliun. Nilai investasi ini sudah termasuk lahan.

Awalnya CTRA melakukan pinjaman ke perbankan senilai Rp 480 miliar. Namun, karena prinsip harus mempertahankan keseimbangan finansial, utang CTRA berubah menjadi hanya Rp 200 miliar.

"Kami juga harus smart. Kami kombinasikan dengan dana development dan sales. INi didapat dari penjualan apartemen, sehingga utang bisa ditekan," jelas Harun.

Harun menegaskan, pengelolaan utang sangat penting. Terlebih ketika kondisi ekonomi tiba-tiba melambat. 

"We have to have the balance sheet to withstand the weather," kata Harun.

Hal senada dikatakan CEO Triniti Land Ishak Candra. Menurut dia, proyek bagus adalah "dana" itu sendiri. Maksudnya, proyek bagus pasti dilirik dan dibeli konsumen.

Baca juga: Oktober 2018, Triniti Garap Pasar Batam

Pada gilirannya, tingkat penjualan bagus, dan dana pun mengalir untuk memperkuat konstruksi finansial perusahaan dalam merealisasikan proyeknya.

Collins Boulevard, di Tangerang, kata Ishak, merupakan proyek yang memenuhi segala persyaratan yang diinginkan konsumen.

Lokasi strategis, konsep desain bagus, rekam jejak pengembang juga baik, tawaran investasi menarik, dan pembangunan tepat waktu.

"Utang bank menjadi tidak berarti. Karena penjualan proyek ini bagus. Kas internal kita andalkan dan juga penjualan," cetus Ishak.

Sedangkan CEO Supporting Property Agung Sedayu Group Richard H Kusuma mengatakan, mayoritas pengembang di Indonesia memang masih mengandalkan dana internal perusahaan.

"Karena bunga bank di Indonesia tidak memadai buat bisnis, masih tinggi," ungkap Richard.

Bunga tinggi, kata Richard, malah hanya akan membuat properti menjadi tidak feasible secara bisnis. Padahal di negara lain, bunga bank hanya satu digit, bahkan di bawah angka 6 persen. 

Baca juga: Dukung Program Sejuta Rumah, Agung Sedayu Garap Apartemen Murah

Jika masa pembangunan konstruksi tiga tahun hingga lima tahun, dengan bunga dua digit kemudian dikalikan pembangunan dan segala macam faktor risiko, sangat tidak memadai.

"Jadi, mayoritas kami menggunakan dana internal," tuntas Richard.

KPR

Sementara itu dari sisi konsumen, fasilitas kredit pemilikan rumah (KPR) tetap menjadi sumber pembiayaan utama bagi konsumen dalam membeli properti residensial.

Hasil survei mengindikasikan sebagian besar konsumen atau 75,21 persen menggunakan fasilitas KPR untuk membeli properti residensial, kemudian 16,13 persen dengan tunai bertahap dan 8,66 persen tunai keras.

BI melaporkan, pertumbuhan KPR dan KPA pada triwulan II-2018 secara triwulanan menguat dari 2,43 persen menjadi 3,28 persen dan secara tahunan menguat dari 11,99 persen menjadi 13,52 persen.

Sementara itu, pencairan Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) pada triwulan II-2018 sebesar Rp 958 miliar atau secara tahunan melonjak 102,11 persen.

Angka ini lebih tinggi dibandingkan -38,81 persen pada triwulan sebelumnya dan 49,54 persen pada periode yang sama tahun lalu.

Secara nasional, porsi penyaluran FLPP terhadap penyaluran KPR pada triwulan II-2018 sebesar 4,3 persen.

Simak breaking news dan berita pilihan kami langsung di ponselmu. Pilih saluran andalanmu akses berita Kompas.com WhatsApp Channel : https://www.whatsapp.com/channel/0029VaFPbedBPzjZrk13HO3D. Pastikan kamu sudah install aplikasi WhatsApp ya.