Hendra Hartono: Brand Bukan Segala-galanya

Bagaimana peta properti di Jakarta saat ini? Peta properti di Jakarta ada tiga, yang dipetakan berdasarkan lokasi. Pertama, segitiga emas Jakarta. Kedua, non-CBD dengan batas Jakarta Outer Ring Road atau JORR. Ketiga, Greater Jakarta atau Jabodetabek.

Kalau kita mau bicara soal hotel, residensial, office, semuanya tersebar di tiga lokasi itu.

Yang cukup menarik adalah office yang bergerak ke kawasan TB Simatupang, sekarang beralih ke arah Serpong. Ibaratnya kondisi Serpong sekarang adalah kondisi TB Simatupang 15 tahun yang lalu.

Kawasan Sudirman-Thamrin saat ini sudah padat dan lahan tersedia sedikit. Sehingga di Thamrin, banyak renovasi gedung lama dan di-upgrade. Sedangkan di Sudirman, pembangunan dilakukan di second coridor, di belakangnya. Misalnya Plaza DM, Tamara 2, WTC II, Prudential Tower, Chase Tower.

Di Rasuna Said, kita akan lihat gedung-gedungnya bigger dan taller. Cyber II, TempoScan, Bakrie Tower. Pada masa lalu, tak ada gedung yang bisa setinggi seperti itu.

Sepanjang Jalan KH Mansyur, Satrio-Casablanca, juga menjadi daerah yang sangat berkembang. Justru perkembangan kawasan Satrio lebih pesat daripada kawasan Gatot Subroto. Di Gatot Subroto, tanah sudah establish dan sebagian besar milik pengembang besar, sementara di kawasan Satrio masih ada tanah warga yang bisa diperjualbelikan. Bagaimana dengan commercial estate? Ada kawasan baru yang akan dikembangkan? Commercial estate akan terus berkembang. Saat ini sudah SCBD dan Mega Kuningan. Ke depan, akan ada satu lagi commercial estate yang diprediksikan seperti Mega Kuningan adalah Kuningan Persada di daerah Kuningan  Utara yang berbatasan dengan Menteng. Kelak Kuningan Persada akan menyambung ke Rasuna Epicentrum dan memiliki akses ke Casablanca atau Dr Satrio.

Kuningan Persada yang seluruhnya seluas 13 hektar adalah kawasan yang kami rasa akan berkembang jadi kawasan bisnis baru. Beberapa gedung perkantoran yang sudah dan sedang dibangun adalah Multivison Tower, Allianz Tower (sebelumnya Kompas Tower), Permata Kuningan. Di sana juga ada tanah milik Gunung Sewu Group.   

Anda tadi sebut Serpong makin dilirik investor. Mengapa? Perusahaan mencari lokasi yang tidak macet dan banyak kawasan hijau, dekat dengan perumahan staf dan bandara, memiliki akses tol yang baik. Dan syarat ini dimiliki Serpong.

Di Serpong ada BSD, Alam Sutera, Summarecon, Paramount. Juga di dekatnya ada Lippo Village yang strategis.

Di Serpong, mereka masih bisa bikin kantor yang low-rise. Di kawasan TB Simatupang, tidak bisa lagi bangun low-rise, dan harganya sudah tak jauh berbeda dengan  kawasan segi tiga emas antara Rp 8 juta/m2 dan 16 juta/m2.