Terapkan Skema Tunai Bertahap, Pengembang Harus Diawasi

JAKARTA, KOMPAS.com - Terkait fenomena skema pembiayaan tunai bertahap kembangan developer properti yang dinilai sudah sampai taraf mengkhawatirkan, dibutuhkan divisi khusus di bawah supervisi Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR).

Divisi ini bertugas mengatur dan mengawasi tindak tanduk pengembang skala menengah ke atas. Pasalnya, pengembang ini dengan leluasa menghimpun dana konsumen berkedok skema pembiayaan tunai bertahap untuk membiayai pembangunan propertinya.

"Usul pembentukan divisi khusus itu sudah kami sampaikan ke Kementerian PUPR. Selama ini kementerian hanya mengatur dan mengawasi pengembang kecil yang berkutat dengan pembangunan rumah untuk masyarakat berpenghasilan rendah (MBR)," ujar Ketua Sub-Komite Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) Perbanas, Veronika Susanti kepada Kompas.com, Rabu (25/11/2015). 

Akibatnya, lanjut Veronika, kiprah pengembang kelas menengah atas justru tidak dikontrol. Mereka menjadi semakin bebas menerapkan skema pembiayaan tunai bertahap untuk seluruh proyek yang sedang dikembangkan.

Bahkan, menurut Veronika, ada beberapa pengembang yang mampu mencetak penjualan dengan porsi lebih dari 50 persen di antaranya berasal dari skema tunai bertahap. Nilai dari porsi pembiayaan macam ini luar biasa besar. 

Sekadar menyebut contoh, pengembang yang berbasis di Kelapa Gading sanggup meraup 90 persen dari total penjualan melalui skema pembiayaan tunai bertahap. Demikian halnya pengembang dengan signature project di Serpong yang mencatat porsi 70 persen.

"Sementara di sisi lain, porsi pembiayaan KPR semakin menurun. Tahun ini hanya tumbuh sekitar 4 persen. Sedangkan tahun 2013-2014 masih sekitar 25 persen-30 persen," ungkap Veronika.

Potensi "bubble"

Skema pembiayaan tunai bertahap kepada pengembang tersebut, dinilai Veronika sebagai bola liar yang dapat dapat menimbulkan risiko tinggi bagi perekonomian Indonesia.

Praktek-praktek menghimpun dana konsumen melalui tunai bertahap kepada developer, berpotensi menjerumuskan sektor properti ke dalam kondisi bubble. Kalau tidak segera diantisipasi, bubble tidak bisa ditahan.

"Tadinya, kami berharap pengembang mengerti tujuan Bank Indonesia (BI) menerbitkan aturan untuk mengerem laju pertumbuhan KPR supaya tidak over heating," tandas Veronika.

Aturan yang dimaksud adalah PBI Nomor 17/10/PBI/2015 tentang Rasio Loan to Value atau Rasio Financing to Value terutama terkait kredit pemilikan rumah (KPR) inden sampai unit pertama.

Tapi, yang namanya pengembang harus tetap berproduksi, akhirnya mereka membuat skema pembiayaan yang jauh lebih fleksibel dibanding bank. Skema ini tanpa proses under writing dan sama sekali tidak melihat rekam jejak calon konsumen.

"Selain kepada Kementerian PUPR, kami juga meminta BI untuk mengevaluasi kembali PBI baru tersebut dan memberikan keleluasaan KPR inden sampai unit ketiga," ucap Veronika.