PPJB dalam Proses Jual Beli Properti: Pengertian, Isi, Biaya Pembuatan

KOMPAS.com - Dalam proses jual beli properti, masyarakat mungkin akan mendengar istilah Perjanjian Pendahuluan Jual Beli atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB).

PPJB berfungsi sebagai pengikat antara calon pembeli dengan developer agar mematuhi komitmen terkait hak dan kewajibannya masing-masing.

Dokumen ini sering kali menjadi tahap awal dalam proses jual beli rumah maupun apartemen sebelum melangkah pada tahapan penandatanganan Akta Jual Beli (AJB).

Ketentuan mengenai PPJB setidaknya telah diatur dalam Peraturan Pemerintah (PP) No. 12 Tahun 2021 tentang Perubahan Atas PP No. 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman.

Pengertian PPJB

Di dalam Pasal 1 tertulis bahwa PPJB adalah kesepakatan antara pelaku pembangunan dan setiap orang untuk melakukan jual beli rumah atau satuan rumah susun (sarusun) yang dapat dilakukan oleh pelaku pembangunan sebelum pembangunan rusun, atau dalam proses pembangunan rumah tunggal dan rumah deret, yang dibuat di hadapan notaris.

Baca juga: Perbedaan AJB dengan PPJB dalam Proses Jual Beli Tanah atau Rumah

Berdasarkan Pasal 22I, PPJB dilakukan setelah pelaku pembangunan memenuhi persyaratan kepastian yang meliputi:

1. Status kepemilikan tanah. Dibuktikan dengan sertifikat hak atas tanah yang diperlihatkan kepada calon pembeli pada saat penandatanganan PPJB
2. Hal yang diperjanjikan. Minimal tentang kondisi rumah, prasarana sarana dan utilitas umum yang menjadi informasi pemasaran, penjelasan muatan materi PPJB, dan status tanah atau bangunan apabila menjadi agunan saat pemasaran
3. PBG disampaikan salinan sesuai asli kepada calon pembeli pada saat penandatanganan PPJB
4. Ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum. Dibuktikan dengan telah terbangunnya prasarana minimal jalan dan saluran pembuangan air hujan/drainase, lokasi pembangunan sarana sesuai peruntukan, dan surat pernyataan pelaku pembangunan mengenai tersedianya utilitas umum berupa sumber listrik dan sumber air
5. Keterbangunan minimal 20 persen sesuai dengan hasil laporan dari konsultan pengawas pembangunan atau konsultan manajemen konstruksi.

Isi PPJB

Lalu di dalam Pasal 22J tertulis bahwa PPJB paling sedikit memuat:

• Identitas para pihak;
• Uraian obyek PPJB;
• Harga rumah dan tata cara pembayaran;
• Jaminan pelaku pembangunan;
• Hak dan kewajiban para pihak;
• Waktu serah terima bangunan;
• Pemeliharaan bangunan;
• Penggunaan bangunan;
• Pengalihan hak;
• Pembatalan dan berakhirnya PPJB; dan
• Penyelesaian sengketa.

Selanjutnya, Pasal 22K ayat (3) menyebutkan bahwa PPJB ditandatangani oleh calon pembeli dan pelaku pembangunan yang dibuat di hadapan notaris.

Biaya Pembuatan PPJB di Notaris

Berdasarkan Pasal 36 Undang-Undang (UU) No. 30 Tahun 2009 tentang Jabatan Notaris, besaran honorarium yang diterima notaris didasarkan pada nilai ekonomis dan nilai sosiologis dari setiap akta yang dibuatnya.

Nilai ekonomis yang dimaksud ditentukan berdasarkan obyek setiap akta sebagai berikut:

• Jika nominalnya sampai Rp 100 juta, honorarium yang diterima notaris paling besar 2,5 persen;
• Nominal di atas Rp 100 juta sampai Rp 1 miliar, honorarium yang diterima notaris paling besar 1,5 persen;
• Nominal di atas Rp 1 miliar honorarium yang diterima didasarkan pada kesepakatan antara notaris dengan para pihak terkait, tetapi tidak melebihi 1 persen dari nilai obyek yang dibuatkan aktanya.

Sedangkan untuk nilai sosiologis, ditentukan berdasarkan fungsi sosial dari obyek setiap akta dengan honorarium yang diterima paling besar Rp 5 juta.

Sebagai contoh, jika nominal transaksi jual beli rumah sebesar Rp 300 juta, maka dikalikan dengan 2,5 persen. Hasilnya, nilai ekonomis untuk honorarium notaris sebesar Rp 7,5 juta.

Kemudian, nilai ekonomis sebesar Rp 7,5 juta ditambah dengan nilai sosiologis Rp 5 juta, maka total biaya pembuatan PPJB di notaris paling banyak sebesar Rp 12,5 juta.

Baca juga: Bagaimana Kekuatan Hukum PPJB, Saat Anda Membeli Rumah?

Selain itu berdasarkan Pasal 37, notaris wajib memberikan jasa hukum di bidang kenotariatan secara cuma-cuma kepada orang yang tidak mampu.

Apabila notaris melanggar ketentuan tersebut, dapat dikenakan sanksi berupa peringatan lisan, peringatan tertulis, pemberhentian sementara, pemberhentian dengan hormat, ataupun pemberhentian dengan tidak hormat.

Di sisi lain untuk masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) yang membeli rumah subsidi, ada perbedaan besaran biaya pembuatan PPJB.

Hal itu merujuk PP No. 12 Tahun 2021 tentang Perubahan Atas PP No. 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman.

Pada Pasal 22K tertulis, apabila calon pembeli merupakan MBR, honorarium atas jasa hukum notaris ditetapkan sebesar 1 per mil (0,1 persen) dari harga jual rumah umum (rumah subsidi) yang ditetapkan Pemerintah Pusat.