Pembayaran Tunai Bertahap Bisa Jerumuskan Sektor Properti ke Jurang "Bubble"?

JAKARTA, KOMPAS.com - Peraturan Bank Indonesia (PBI) Nomor 17/10/PBI/2015 tentang Rasio Loan to Value atau Rasio Financing to Value terutama terkait penghapusan kredit pemilikan rumah (KPR) inden dinilai telah menghambat pertumbuhan sektor properti secara signifikan.

Pasalnya, PBI menyebabkan pengembang baru bisa menjual properti setelah 100 persen bangunan selesai. Inilah yang memberatkan, terlebih bagi pengembang yang konstruksi finansialnya tidak kuat.

Tak hanya pengembang yang mengalami penurunan penjualan, perbankan pun ikut merasakan nasib serupa. KPR yang sebelumnya tumbuh 25 persen hingga 30 persen, karena PBI ini hanya tumbuh sekitar 4 persen tahun 2015.

Wajar bila akhirnya, banyak pengembang menyiasati turunnya penjualan ini dengan sejumlah skema pembiayaan yang memudahkan konsumen membeli properti. Satu di antaranya adalah menerapkan skema tunai bertahap selama waktu tertentu.

PT Lippo Karawaci Tbk (LPKR) dan PT Agung Podomoro Land Tbk (APLN), contohnya. Dua pengembang besar ini menerapkan skema pembiayaan tunai bertahap selama masing-masing maksimal 36 kali dan 46 kali pada tahun ini.

Dengan gimmick seperti ini, penjualan APLN terbantu. Selama masa pameran REI Expo 2015 di JCC pada 14-22 November 2015, APLN mampu meraup penjualan 45 unit dengan nilai total Rp 100 miliar.

"Dari total unit yang terjual itu, 65 persen penjualan di antaranya melalui skema tunai bertahap," ungkap VP Marketing APLN, Indra W Antono, kepada Kompas.com, Rabu (25/11/2015).

Padahal, menurut Division Head Secured Loan OCBC NISP, Veronika Susanti, skema pembiayaan seperti itu merupakan bola liar dan dapat menimbulkan risiko tinggi bagi perekonomian Indonesia.

"Praktek-praktek menghimpun dana konsumen melalui tunai bertahap kepada developer, berpotensi menjerumuskan sektor properti ke dalam kondisi bubble. Kalau tidak segera diantisipasi, bubble tidak bisa ditahan," papar Veronika.

Dia menuturkan, hanya pengembang dengan konstruksi finansial kuat yang bisa memberikan kemudahan pembiayaan demikian. Itu pun sulit dibuktikan apakah dana yang mereka miliki berasal dari sumber-sumber yang aman macam obligasi, penjualan saham, atau bond.

"Bagaimana kalau dananya berasal dari sumber-sumber yang tidak terdeteksi Bank Indonesia (BI). Di sini BI tidak memiliki akses untuk menelisik dana pengembang," tandas Veronika.

Namun demikian, pengembang menganggap skema pembiayaan tunai bertahap justru memudahkan konsumen yang sebelumnya menunda pembelian properti.

"Lagipula ini hanya masalah menukar cara bayar (switching), mau menggunakan KPR atau tunai keras, atau tunai bertahap. Sebelum PBI berlaku, kami sudah lama menerapkan ini," sanggah Direktur PT Lippo Karawaci Tbk., Jopy Rusli. 

Jopy melanjutkan, opsi cara bayar selama 36 kali tak lebih untuk mengakomodasi calon konsumen yang tidak mau rumit mengurus KPR atau KPA. Terlebih uang yang masuk pun tidak bisa serta merta langsung digunakan untuk membangun properti.

"Ada mekanismenya, ada kontraknya dengan kontraktor. Jadi, uang konsumen aman. Selain itu kami memberlakukan syarat dan kondisi tertentu kok," imbuh Jopy.