Investor Chicago Tertarik Properti Berteknologi Tinggi

KOMPAS.com - Penjualan perkantoran di pusat kota Chicago pada pekan lalu adalah indikasi terbaru bahwa investor sangat mengharapkan kota ini menjadi hub teknologi untuk menyaingi San Francisco dan New York.

One South Wacker, menara kaca setinggi 40 lantai yang dibangun pada tahun 1982, dijual seharga 344 juta dollar AS atau setara Rp 4,3 triliun kepada John Hancock Real Estate. Angka tersebut mewakili keuntungan yang signifikan bagi penjualnya, yaitu perusahaan ekuitas swasta Harbor Group International LLC, yang membayar bangunan tersebut 221 juta dollar AS (Rp 2,9 triliun) pada Desember 2012.

Bahkan dengan mempertimbangkan 40 juta dollar AS (Rp 520 miliar) yang Harbor Group habiskan untuk modal perbaikan, kesepakatan tersebut menggambarkan bagaimana nilai-nilai properti cepat meningkat di Chicago.

"Chicago memiliki banyak atribut yang investor cari. Kota ini memiliki sejumlah perusahaan yang berada dalam daftar Fortune 500," ujar analis riset senior di Green Street Advisors, Jed Reagan.

Dia menambahkan, fundamental ekonomi Chicago tidak sekuat New York atau San Francisco, tetapi kekosongan unit dan tuan tanah dapat mendorong harga sewa. Wali kota juga telah membuat upaya untuk menarik dan mempertahankan perusahaan teknologi dan meningkatkan profil ekonominya, tren yang membuat pembeli properti lebih percaya diri atas masa depan kota.

Hal tersebut menjelaskan harga perkantoran di Chicago saat ini lebih cepat naik dari kota-kota besar lainnya. Menurut Real Capital Analytics, harga rata-rata per kaki persegi untuk perkantoran Chicago naik 73 persen per April 2015 bila dibandingkan dengan 2012. Selama periode yang sama, harga melonjak rerata 65 persen di metro New York, 21 persen di San Francisco dan 37 persen di Boston.

Namun, meski meningkat cepat, harga di Chicago relatif rendah bila dibandingkan dengan kota-kota besar lainnya. Data Real Capital menunjukkan bahwa harga perkantoran Chicago sekitar 258 dollar AS (Rp 3,4 juta) per kaki persegi tahun ini dibandingkan dengan di New York 651 dollar AS (Rp 8,5 juta), di San Francisco 421 dollar AS (Rp 5,5 juta), dan di Boston 304 dollar AS (Rp 4 juta).

Dengan demikian, hal ini telah meyakinkan beberapa investor bahwa harga Chicago masih memiliki ruang untuk tumbuh.

"Kami terus tertarik ke fundamental ekonomi kuat yang muncul di Chicago," kata Global Head of Asset Management Manulife, Ted Willcocks, seraya mengharapkan lebih banyak perusahaan yang pindah ke Chicago pada tahun-tahun mendatang.

John Hancock dan Manulife bertaruh besar pada keyakinan mereka. Bahkan sebelum pembelian pekan lalu dari One South Wacker, John Hancock membuat beberapa pembelian utama lainnya di Chicago.

Pada 2012, perusahaan membayar 102 juta dollar AS (Rp 1,3 triliun) untuk 150 North Michigan Ave., sebuah bangunan berbentuk berlian. Setahun kemudian, mereka membayar 214,5 juta dollar AS (Rp 2,8 triliun) untuk 200 South Wacker Drive. Tidak sampai di sana, pada September lalu, perusahaan mengakuisisi 55 West Monroe St. senilai 244 juta dollar AS (Rp 3,2 triliun).

Namun, transaksi terakhir terbesar di Chicago adalah milik Blackstone Group LP. Perusahaan ini, pada Maret 2015 sepakat untuk membeli Willis Tower (sebelumnya Sears Tower) sebesar 1,3 miliar dollar AS (Rp 16,9 triliun). Angka ini merupakan harga tertinggi yang pernah dibayarkan untuk sebuah menara perkantoran Amerika Serikat di luar kota New York. Pada basis per kaki persegi, harganya sekitar 340 dollar AS (Rp 4,4 juta).

Harbor Group, perusahaan ekuitas swasta yang menjual One South Wacker, mengkhususkan diri dalam membeli aset properti, mereposisi properti untuk menambah nilai, kemudian keluar dalam waktu tiga atau lima tahun.

Dalam kasus One South Wacker, Presiden Harbour Group T. Richard Litton Jr. mengatakan rencana bisnis perusahaan adalah untuk mengubah bangunan, yang memiliki sejumlah besar perusahaan hukum dan perusahaan pembiayaan, menjadi satu yang juga mendapat perhatian besar, yakni perusahaan pengembang teknologi.

Perbaikan meliputi instalasi atrium baru berupa taman musim dingin, lobi yang lebih cerah dengan penjaga pintu, pusat kebugaran, ruang terbuka dan penambahan fasilitas konferensi.

"Fasilitas membantu untuk mendorong permintaan penyewa," kata Litton.

Ia mencatat bahwa tingkat hunian bangunan naik dari 80 persen pada akhir tahun 2012, sementara saat ini kenaikannya 86 persen. Beberapa penyewa di bidang teknologi antara lain Rise Interactive, Invenergy LLC, Big Time Software dan pemilik IQ Inc..

"Teknologi adalah salah satu aspek yang paling menarik dari transaksi ini dan bagaimana teknologi diterjemahkan ke dalam nilai lebih bagi pemilik," kata Litton.