Jangan Coba-coba Bangun "Mall", Jika Hal Ini Diabaikan...

Head of Research JLL, Anton Sitorus, mengemukakan hal tersebut terkait maraknya pembangunan ruang ritel komersial dalam kemasan pengembangan properti multifungsi (mixed use) kepada Kompas.com, Rabu (3/9/2014).

"Beberapa pusat belanja sepi pengunjung. Hal ini berdampak buruk pada penyewanya, omset mereka pun tak bertambah, malah merugi karena harus membayar biaya sewa ruang ritel yang mereka tempati," ujar Anton.

Beberapa ruang ritel komersial yang saat ini dikembangkan dan terintegrasi dengan jenis properti lainnya adalah Podomoro City Extension, St Moritz Mall, Puri Indah Mall Extension, Mangkuluhur City, dan terbaru Ciputra International.

Jika rampung konstruksinya, maka akan menggenapi jumlah eksisting 132 pusat belanja yang saat ini beroperasi di Jakarta. Tentu saja, dibutuhkan pengelolaan mumpuni guna membawa pusat belanja ramai dikunjungi dan mendatangkan keuntungan bagi para peritel yang menyewanya.

Menurut Anton, ada empat hal mendasar yang harus dipenuhi pengembang untuk membangun pusat belanja agar tidak gagal di tengah jalan. Pertama desain arsitekturalnya harus nyaman dikunjungi dan minim kolom-kolom mubazir yang tidak leaseable.

"Kedua, koridor dirancang cukup lebar dan proporsional, disesuaikan dengan luas total bangunan dan jumlah toko. Ketiga, tata letak (lay out) pusat belanja yang semaksimal mungkin dapat mengekspos seluruh toko yang ada. Jangan sampai ada toko-toko yang "tertutup' oleh kolom, dan jauh dari jangkauan pengunjung," tutur Anton.

Faktor keempat adalah kreatifitas pihak engelola yang harus mampu menciptakan penyelenggaraan-penyelenggaraan event berbeda namun tepat sasaran bagi pangsa pasar yang disasar.

"Namun, yang paling penting dari semua itu adalah, diferensiasi konsep agar tidak terjadi duplikasi antarmal. Sebab, saat ini, tak jarang, pusat belanja dalam satu kawasan membidik pasar yang sama, memperebutkan tenan serupa, dan mematok harga sewa tak berbeda. Yang terjadi adalah kekosongan," imbuh Anton.

Kekosongan yang dimaksud terjadi pada salah satu pusat belanja yang ada di koridor Sabuk Belanja dan Wisata Satrio, Jakarta Selatan. Tak hanya itu, menurut data Colliers International Indonesia secara keseluruhan, Jakarta menyisakan ruang-ruang kosong pusat belanja seluas empat kali luas Plaza Indonesia. Ini artinya, terdapat sekitar 321.743 meter persegi luas mal yang tidak terserap pasar.

Namun, kata Anton, kekosongan tersebut sebenarnya tak perlu terjadi jika pengembangnya, atau siapa pun yang akan membangun pusat belanja baru menerapkan strategi pembangunan organik.

"Pembangunan organik dimaksud adalah membangun pusat belanja secara bertahap sesuai kebutuhan pada saat itu. Hal ini tidak hanya akan mendongkrak jumlah pengunjung dan omset peritel, melainkan juga harga sewa. Contoh terbaik pembangunan pusat belanja secara organik adalah Mal Kelapa Gading, Jakarta Utara dan Tunjungan Plaza, Surabaya," ujar Anton.

Hal tersebut bukannya tanpa disadari pengembang. CEO Ciputra Group, Candra Ciputra mengatakan, ruang ritel yang dikembangkan di Ciputra International punya konsep berbeda. Lebih kepada pusat gaya hidup yang menekankan pada tema international food plaza.

"Oleh karena itu ukurannya juga tidak terlalu besar seperti pusat belanja pada umumnya. Ini hanya untuk memenuhi kebutuhan penghuni apartemen dan perkantoran dalam area pengembangan yang sama," tandas Candra.