Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah, Rincian dan Contoh Perhitungannya

KOMPAS.com - Masyarakat yang akan mengurus balik nama sertifikat tanah perlu mempersiapkan biaya.

Pasalnya, ada beberapa komponen biaya balik nama sertifikat tanah yang perlu dibayarkan. Mulai dari biaya pembuatan akta tanah hingga Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP).

Kepala Biro Hubungan Masyarakat (Humas) dan Protokol Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN) Harison Mocodompis menjelaskan, balik nama sertifikat tanah atau biasa disebut peralihan hak terjadi karena beberapa hal.

"Peralihannya karena apa? Ada jual beli, pembagian hak bersama, hibah, lelang, macam-macam," jelasnya kepada Kompas.com dikutip Rabu (15/10/2025).

Baca juga: Cara Balik Nama Sertifikat Tanah, Lengkap dengan Syarat dan Biayanya

Menurut dia, informasi lebih lanjut mengenai balik nama sertifikat tanah dapat diketahui masyarakat dengan mengakses aplikasi Sentuh Tanahku.

Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah

Secara umum, ada beberapa komponen biaya balik nama sertifikat tanah yang perlu dipersiapkan masyarakat. Mulai dari pembuatan akta tanah hingga PNBP.

1. Biaya Pembuatan Akta Tanah

Akta tanah, baik itu akta jual beli (AJB), akta hibah, akta tukar menukar, maupun akta pembagian hak bersama, merupakan salah satu dokumen persyaratan balik nama sertifikat tanah.

Akta tanah tersebut dibuat oleh PPAT, sehingga terdapat biaya jasa yang perlu dikeluarkan masyarakat dalam pembuatannya.

Berdasarkan Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 33 Tahun 2021, biaya pembuatan akta tidak boleh melebihi 1 persen dari harga transaksi yang tercantum di dalam akta. Uang jasa tersebut sudah termasuk honorarium saksi dalam pembuatan akta.

Baca juga: Cara Balik Nama Sertifikat Tanah Tanpa Notaris atau PPAT

Lebih lanjut, uang jasa pembuatan akta didasarkan pada nilai ekonomis yang ditentukan dari harga transaksi setiap akta, dengan rincian sebagai berikut:

• Untuk nilai transaksi kurang dari atau sampai dengan Rp 500 juta, biaya jasa pembuatan akta paling banyak sebesar 1 persen;
• Untuk nilai transaksi lebih dari Rp 500 juta sampai dengan Rp 1 miliar, biaya jasa pembuatan akta paling banyak sebesar 0,75 persen;
• Untuk nilai transaksi lebih dari Rp 1 miliar sampai dengan Rp 2,5 miliar, biaya jasa pembuatan akta paling banyak sebesar 0,5 persen;
• Untuk nilai transaksi lebih dari Rp 2,5 miliar, biaya jasa pembuatan akta paling banyak sebesar 0,25 persen.

Di sisi lain, khusus untuk masyarakat yang tergolong tidak mampu, PPAT wajib membebaskan atau menggratiskan biaya pembuatan akta tanah.

Masyarakat yang tergolong tidak mampu itu dibuktikan dengan Surat Keterangan Tidak Mampu (SKTM) yang diterbitkan oleh instansi yang berwenang.

Baca juga: Cara Balik Nama Sertifikat Tanah Jual Beli, Syarat dan Biayanya

Sementara untuk akta wasiat notariel, merupakan dokumen yang dibuat dihadapan notaris. Dengan begitu, terdapat biaya untuk jasa pembuatannya.

Menurut Pasal 36 Undang-Undang (UU) Nomor 30 Tahun 2009 tentang Jabatan Notaris, besaran honorarium yang diterima notaris didasarkan pada nilai ekonomis dan nilai sosiologis dari setiap akta yang dibuatnya.

Nilai ekonomis sebagaimana dimaksud ditentukan berdasarkan obyek setiap akta sebagai berikut:

• Jika nominalnya sampai Rp 100 juta, honorarium yang diterima notaris paling besar adalah 2,5 persen;
• Nominal di atas Rp 100 juta sampai Rp 1 miliar, honorarium yang diterima notaris paling besar 1,5 persen;
• Nominal di atas Rp 1 miliar honorarium yang diterima didasarkan pada kesepakatan antara notaris dengan para pihak terkait, tetapi tidak melebihi 1 persen dari nilai obyek yang dibuatkan aktanya.

Sementara untuk nilai sosiologis, ditentukan berdasarkan fungsi sosial dari obyek setiap akta dengan honorarium yang diterima paling besar Rp 5 juta.

Namun di dalam Pasal 37 juga tertulis bahwa notaris wajib memberikan jasa hukum di bidang kenotariatan secara cuma-cuma kepada orang yang tidak mampu.

Baca juga: Cara Balik Nama Sertifikat Tanah Hibah dari Orang Tua ke Anak

2. Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)

Besaran BPHTB dihitung dengan rumus: 5 persen dari Dasar Pengenaan Pajak atau DPP (Nilai Perolehan Objek Pajak/NPOP – Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak/NPOPTKP).

Untuk besaran NPOPTKP, ditentukan berdasarkan peraturan daerah masing-masing. Sehingga masyarakat perlu memeriksanya terlebih dahulu ke Pemerintah Daerah setempat.

3. Pajak Penghasilan (PPh)

Secara umum, balik nama sertifikat tanah akan dikenakan PPh. Besarannya 2,5 persen dari jumlah bruto nilai transaksi/peralihan hak atas tanah dan/atau bangunan.

Namun, terdapat beberapa kondisi yang bisa membuat masyarakat tidak dikenakan PPh.

Misalnya saat balik nama sertifikat tanah karena pewarisan, masyarakat tidak dikenakan PPh asalkan memiliki Surat Keterangan Bebas (SKB) PPh dari Kantor Pajak Pratama.

4. Biaya PNBP Balik Nama Sertifikat Tanah

Biaya PNBP tersebut dihitung berdasarkan nilai tanah yang dikeluarkan oleh Kantor Pertanahan (Kantah) dengan rumus: nilai tanah (per meter persegi) x luas tanah (meter persegi) / 1.000.

Kemudian, ada biaya untuk pengecekan keabsahan sertifikat tanah di awal proses permohonan sebesar Rp 50.000.

Baca juga: Balik Nama Sertifikat Tanah Warisan: Syarat, Alur, Biaya, Lama Proses

Selain itu, terdapat pula biaya pendaftaran hak sebesar Rp 50.000.

Contoh Perhitungan Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah

Misalnya, Bapak A ingin membeli rumah di Jakarta seluas 71 meter persegi dengan harga Rp 500 juta. Dengan estimasi nilai tanah per meter persegi Rp 7 juta.

Kelak jika hendak balik nama sertifikat tanah, tentu jenis layanan pertanahannya yakni peralihan hak karena jual beli.

Adapun perhitungan biaya balik nama sertifikat tanah yang perlu dipersiapkan Bapak A sebagai berikut:

• AJB: 1 persen dari nilai transaksi Rp 500 juta = Rp 5 juta
• BPHTB: 5 persen x DPP (NPOP Rp 500 juta-NPOPTKP di DKI Jakarta Rp 250 juta) = Rp 12,5 juta
• PPh: 2,5 persen x Rp 500 juta = Rp 12,5 juta (dibayarkan oleh penjual)
• PNBP: Rp 7 juta per meter persegi x 71 meter persegi / 1.000 + Rp 50.000 (pendaftaran hak) + Rp 50.000 (pengecekan sertifikat tanah) = Rp 597.000

Dengan demikian, total biaya balik nama sertifikat tanah yang perlu dipersiapkan Bapak A sebesar Rp 18.097.000. Jumlah itu tidak termasuk PPh Rp 12,5 juta karena ditanggung penjual.

Baca juga: Cara Balik Nama Sertifikat Tanah Lelang, Persyaratan dan Bianya

Cara Balik Nama Sertifikat Tanah

Balik nama sertifikat tanah tergantung jenis peralihan haknya. Mulai dari peralihan hak karena jual beli, pembagian hak bersama, hibah, lelang, tukar menukar, serta pewarisan.

Dari jenis-jenis peralihan hak itu, ada sedikit perbedaan dari berkas persyaratan yang perlu dipersiapkan.

Meskipun, secara umum prosedur tahapan balik nama sertifikat tanah di Kantah hampir sama.

Syarat Balik Nama Sertifikat Tanah

Berikut dokumen persyaratan yang perlu dipersiapkan saat akan mengurus balik nama sertifikat tanah:

• Pemohon atau kuasanya mengisi dan menandatangani formulir permohonan di atas materai cukup;
• Fotokopi identitas pemohon/pemegang dan penerima hak, baik Kartu Tanda Penduduk (KTP) atau Kartu Keluarga (KK) yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket
• Fotokopi akta pendirian dan pengesahan badan hukum yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket (bagi badan hukum)
• Sertifikat tanah asli
• Akta jual beli dari PPAT (untuk balik nama karena jual beli)
• Akta pembagian hak bersama (untuk balik nama karena pembagian hak bersama)
• Akta hibah dari PPAT (untuk balik nama karena hibah)
• Akta wasiat notariel (untuk balik nama karena pewarisan)
• Akta tukar-menukar dari PPAT (untuk balik nama karena tukar-menukar)
• Risalah lelang (untuk balik nama hasil lelang)
• Penyerahan bukti pelunasan lelang (untuk balik nama hasil lelang)
• Putusan pengadilan yang telah memiliki kekuatan hukum yang tetap (untuk balik nama hasil lelang)
• Foto kopi KTP para pihak penjual-pembeli dan atau kuasanya (untuk balik nama karena jual beli)
• Izin pemindahan hak apabila di dalam sertifikat atau keputusannya dicantumkan tanda yang menyatakan hak tersebut hanya boleh dipindahtangankan jika telah diperoleh izin dari instansi yang berwenang
• Foto kopi Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB) tahun berjalan yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket
• Penyerahan bukti SSB (Surat Setoran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan/BPHTB) dan bukti bayar uang pemasukan (saat pendaftaran hak)
• Penyerahan bukti SSB (BPHTB) dan bukti Surat Setoran Pajak (SSP/PPH) untuk perolehan tanah lebih dari Rp 60 juta, bukti bayar uang pemasukan (saat pendaftaran hak)

Baca juga: Ini Syarat Wajib agar Balik Nama Tanah dan Rumah Warisan Tak Kena Pajak

Tahapan Balik Nama Sertifikat Tanah

Dikutip dari laman Kantor Wilayah (Kanwil) BPN Provinsi Lampung, berikut adalah langkah-langkah umum yang biasanya diikuti saat balik nama sertifikat tanah di Indonesia:

• Mempersiapkan dokumen persyaratan;
• Mendatangi Kantah setempat;
• Mengisi dan menyerahkan formulir permohonan sekaligus dokumen persyaratan ke petugas;
• Pihak Kantah akan memverifikasi data dan dokumen yang diajukan;
• Membayar Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) serta pajak seperti BPHTB dan PPh;
• Setelah verifikasi selesai dan pembayaran BPHTB dikonfirmasi, sertifikat tanah baru yang sudah dibalik nama akan diterbitkan;
• Sertifikat tanah yang baru akan diberikan kepada pemilik baru.