TOD, Solusi atau Masalah?

JAKARTA, KOMPAS.com - Istilah Transit Oriented Development (TOD) makin massif terdengar. Bahkan beberapa tahun terakhir, pengembangan proyek berbasis TOD mengemuka, menyusul percepatan pembangunan beberapa proyek infrastruktur transportasi seperti mass rapid transit (MRT), dan juga light rail transit (LRT).

Ini karena aspek terpenting dari TOD adalah integrasi antara properti dengan transportasi umum. Di Indonesia, proyek hunian TOD dibangun di tengah kota-kota besar yang dekat dengan fasilitas transportasi publik.

Pelaksanaan pembangunan hunian berbasis TOD diatur dalam Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan pertanahan Nasional (Permen ATR/Kepala BPN) Nomor 16 Tahun 2017 Tentang Pedoman Pengembangan Kawasan Berorientasi Transit.

Baca juga: Negara Harus Intervensi Implementasi TOD BUMN

Namun peraturan ini dianggap belum cukup konkret dan jelas. Menurut Ketua Ikatan Ahli Perencanaan (IAP), Bernardus Djonoputro, Selasa (11/12/2018), pemerintah hanya memberikan hak khusus pengelolaan dan pengembangan kawasan, memaksimalisasi gross floor area (GFA), sehingga pengelola bisa mendapatkan internal rate of return (IRR) yang menarik.

Padahal menurut Bernardus, ada hal yang lebih penting yakni pengeluaran anggaran yang harus dialokasikan pemerintah dengan tujuan melakukan peremajaan suatu kota.

Hal ini diakui Dirjen Penyediaan Perumahan Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR) Khalawi Abdul Hamid.

Dia mengaku, saat ini konsep TOD yang ideal diterapkan di Jakarta dan kota-kota lainnya masih dalam kajian dan terus digodok dengan melibatkan para ahli, akademisi, dan praktisi.

"Konsepnya belum ada. Namun karena kebutuhan perumahan demikian mendesak, per tahun 800.000 unit, kami jalankan secara paralel. Konsep dan pelaksanaan dilakukan bersamaan," jelas Khalawi menjawab Kompas.com, Kamis (13/12/2018).

Transportasi publik

Pengembagan proyek properti berbasis TOD umumnya mengandalkan infrastruktur transportasi misalnya kereta komuter, LRT dan MRT.

Kehadiran transportasi massal dinilai sebagai fasilitas yang wajib disediakan untuk kemudahan pergerakan orang-orang yang tinggal di kawasan hunian berbasis TOD.

Baca juga: TOD, Solusi Kemacetan dan Hunian Murah MBR

Hunian berkonsep TOD juga harus berbasis konektivitas. Artinya orang yang tinggal di hunian tersebut bisa mengakses berbagai moda transportasi umum yang aman, nyaman, dan terjangkau dengan mudah.

Selain itu, hunian ini juga didukung dengan infrastruktur yang memadai. Jika tidak, maka nilai jual suatu hunian dan lahan di sekitarnya akan cenderung stagnan.

Dari jenis propertinya, karena tanah yang terbatas, hunian berbasis TOD lebih banyak dibangun secara vertikal alih-alih rumah tapak.

Hunian TOD juga dianggap lebih menarik karena letaknya yang terhubung dengan moda transportasi massal. 

Sedangkan segmen propertinya tidak hanya untuk menengah ke atas, namun juga menengah ke bawah. Meski memang dari sisi komposisi, jumlah unit yang diperuntukkan bagi menengah ke bawah lebih sedikit.

Khalawi mengatakan, sebanyak 20 hingga 30 persen hunian yang dibangun dengan konsep ini ditujukan untuk MBR.

Baca juga: Pemerintah Wajibkan Pengembang TOD Sediakan Unit untuk MBR

"Peruntukannya sudah jelas kan bahwa 20-30 persen untuk MBR tentunya sesuai dengan harga standar yang ditetapkan pemerintah," ucap Khalawi, Rabu (12/12/2018).

Khalawi menambahkan, setiap pengembang hunian berbasis TOD diwajibkan menyediakan unit bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR).

Hal tersebut dilakukan agar para MBR dapat membeli hunian dengan harga terjangkau yang dekat dengan fasilitas transportasi publik.

TOD, Solusi atau Masalah?

Hunian TOD dianggap dapat menjadi salah satu cara untuk mengurai kemacetan.

Seperti yang dikatakan oleh Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR), Basuki Hadimuljono, saat peremian TOD Pondok Cina (2/10/2017), pembangunan apartemen berbasis TOD merupakan solusi untuk menyediakan hunian yang layak dan terjangkau.

Bahkan masyarakat mendapat manfaat dengan tinggal di TOD. Ini karena mereka dapat menggunakan transportasi publik berupa kereta komuter, sehingga dapat memangkas waktu perjalanan dibandingkan dengan membawa kendaraan pribadi.

Hal ini secara tidak langsung dapat mengurangi kemacetan di jalan-jalan arteri.

Sedangkan menurut Associate Director Pandega Desain Weharina (PDW) Architect Gito Wibowo, selain mengurangi kemacetan, keberadaan hunian TOD secara langsung juga dapat mengurangi polusi udara.

Lebih lanjut, hunian TOD juga dapat mengatasi permasalahan perkotaan di Jakata, termasuk kawasan kumuh.

"Kalau di pedesaan kan asri, kalau di kota banyak yang kumuh. Saya sampaikan, (TOD) ini bisa menata kota untuk hilangkan kekumuhan kota apalagi Jakarta sebagai ibu kota," ujar Basuki saat peresmian TOD Stasiun Senen (10/10/2017).

Namun banyak kalangan menilai, implementasi pembangunan hunian dengan konsep TOD melenceng dari tujuan yang seharusnya.

Salah satu masalahnya adalah hunian berbasis TOD dianggap merupakan ajang komersialisasi dengan menyediakan angkutan massal berupa kereta yang dilengkapi dengan fasilitas komersial di setiap stasiun.

Baca juga: TOD di Indonesia Tak Lebih dari Komersialisasi Stasiun

"Padahal, dari pengalaman banyak negara, tidak semua titik transit bisa jadi vibrant dan punya nilai komersial yang sama," ujar Bernardus.

Bahkan menurut Bernardus, BUMN yang mencoba merealisasikan TOD hanya menganggap masyarakat kota sebagai konsumen yang menjadi obyek bisnis semata.

"Ada bahaya over commercialization dari TOD," imbuh Bernardus.

Konsep TOD di Indonesia juga dianggap tidak proporsional karena pemikirannya hanya dari aspek komersial semata.

Selain itu, konsep TOD juga dianggap hanya sekedar marketing gimmick. Menurut Direktur Eksekutif Jakarta Property Institute (JPI), Wendy Haryanto, penawaran hunian berkonsep TOD tidak sesuai dengan kondisi sebenarnya.

Padahal, hunian berkonsep TOD harus berbasis konektivitas. Artinya semua orang yang tinggal di hunian tersebut bisa mengakses berbagai moda transportasi umum yang aman, nyaman, dan terjangkau dengan mudah.

Simak breaking news dan berita pilihan kami langsung di ponselmu. Pilih saluran andalanmu akses berita Kompas.com WhatsApp Channel : https://www.whatsapp.com/channel/0029VaFPbedBPzjZrk13HO3D. Pastikan kamu sudah install aplikasi WhatsApp ya.