Raksasa-raksasa Properti yang Melirik Koridor Simatupang

JAKARTA, KOMPAS.com - Sebagai salah satu pusat pertumbuhan bisnis di Jakarta Selatan, kawasan TB Simatupang memiliki potensi yang kuat untuk pengembangan sejumlah proyek multifungsi, seperti hunian jangkung dan perkantoran komersial.

Kendati belum sebeken pusat bisnis atau central business district (CBD) Sudirman dan Kuningan, namun tidak sedikit pengembang kakap yang mengincar tempat ini sebagai wilayah ekspansi mereka.

Infrastruktur yang memadai bisa dibilang menjadi salah satu faktor kawasan ini cukup diminati. Bayangkan saja, selain ada jalur Jakarta Outer Ring Road (JORR), juga ada proyek Tol Depok-Antasari (Desari) yang akan segera diresmikan pada April mendatang untuk Seksi 1 Antasari-Brigif/Cinere.

Di samping itu ada pula proyek Mass Rapid Transit (MRT) yang menghubungkan jalur Lebak Bulus hingga Bundara Hotel Indonesia yang juga akan rampung dalam waktu dekat.

Belum lagi kenaikkan harga jual yang cukup menjanjikan pada koridor ini. Saat ini harga sudah naik hampir dua kali lipat bila dibandingkan tiga tahun lalu yang baru sekitar Rp 20 jutaan.

Tak heran pula bila pasokan perkantoran dan apartemen pun cukup banyak. Seperti South Quarter yang berlokasi di kawasan segitiga TB Simatupang. Gedung perkantoran yang dikembangkan PT Intiland Development Tbk ini memiliki kinerja yang cukup positif.

Menara pertama yang berstatus strata telah terjual 100 persen. Sementara, dua menara selanjutnya yaitu B dan C, tingkat okupansinya masing-masing 100 persen dan 60 persen.

"Kami tidak targetkan harus 100 persen, karena pasar perkantoran sekarang sangat menantang. Untungnya, gedung Intiland masih diminati," ujar Sekretaris Perusahaan Intiland Theresia Rustandi beberapa waktu lalu.

Di sisi apartemen, ada Southgate TB Simatupang yang dikembangkan PT Bumi Serpong Damai Tbk (BSDE). Apartemen yang menyasar kelas menengah atas ini ditawarkan mulai dari Rp 1,2 miliar untuk tipe satu kamar hingga Rp 3,5 miliar untuk tipe dua kamar.

"Untuk sementara kita kembangkan dua menara apartemen setinggi 27 lantai. Kami juga ada pengembangan lain tapi ini untuk yang terakhir ini adalah untuk jangka panjang," kata Direktur PT Bumi Serpong Damai Tbk Hermawan Wijaya di Jakarta, Selasa (13/2/2018) lalu.

BSDE pun harus bersiap untuk berhadapan dengan PT Pakuwon Jati Tbk yang juga tengah menyiapkan proyek apartemen kelas menengah atas baru di koridor ini.

Tidak tanggung-tanggung, lahan seluas 4,5 hektar disiapkan yang nantinya juga turut dibangun perkantoran.

"Tahap pertama akan bangun 1-2 menara dulu. Kami pasti pecah pembangunannya jadi 2-3 tahap," ujar Direktur Pakuwon Jati Ivy Wong pertengahan tahun lalu.

Apartemen ini akan dibanderol seharga Rp 2 miliar per unitnya, dalam satu menara terdapat sekitar 400 unit.

Ketat

Dalam satu hingga tiga tahun ke depan, pasokan perkantoran di kawasan ini akan semakin bertambah. Ada The Sima yang dikembangkan PT Grage Trimitra Usaha yang bakal menyumbang area perkantoran baru seluas 60.000 meter pesergi.

Selain itu, ada pula Arkadia Tower G yang dikembangkan Wilsor Group dan Duta Putera Group yang akan menyumbang 30.000 meter persegi dan Beltway Office Park Tower 4 yang berkontribusi sekitar 30.800 meter persegi.

Pada 2020, diperkirakan akan ada Manhattan Square Tower 2 yang dikembangkan PT Sumber Mesin Raya. Untuk ketiganya, saat ini masih dalam tahap perencanaan.

Dengan penambahan yang signifikan, persaingan pun kian ketat.

Kendati riset Colliers International Indonesia  menyebut adanya koreksi harga sewa rata-rata untuk sektor perkantoran pada kuartal ketiga 2017, namun koridor Simatupang masih tetap menjadi yang lebih baik dibandingkan wilayah lain.

"Di Simatupang tercatat masih ada kenaikan 2 persen dibandingkan kuartal sebelumnya, yaitu sekitar Rp 242.943/meter persegi/bulan," kata Senior Asociate Director Colliers Indonesia Ferry Salanto seperti dikutip Kompas.com dalam risetnya, Kamis (15/2/2018).

Kondisi kurang baik juga terlihat dari sisi penjualan area perkantoran strata title. Bahkan, pengembang harus sedikit menurunkan harga hingga 7 persen untuk mendongkrak penjualan mereka.

Saat ini, harga jual rata-rata untuk sektor perkantoran di wilayah itu sekitar Rp 33,6 juta per meter persegi atau turun 3,2 persen dibandingkan kuartal sebelumnya.

Sementara itu, pada sektor apartemen, persaingan ketat untuk segmen menengah atas juga bakal terlihat pada medio yang sama.

Selain BSDE dan Pakuwon, pengembang asal Jepang, Tokyuland, tengah merampungkan proyek apartemen mereka, Branz Tower.

Apartemen yang terdiri atas 381 unit itu dijual mulai dari Rp 5 miliar untuk tipe dua kamar tidur dan Rp 6 miliar untuk tipe tiga kamar tidur.

Selain itu ada juga The Izzara yang dikembangkan di atas lahan seluas 3,5 hektar. Hunian vertikal yang dikembangkan oleh pengembang yang sama pada proyek The Sima itu dipatok mulai dari Rp 3 miliar.

"Waktu kita buka 2015, awalnya kita tawarkan di harga Rp 21 juta/meter persegi, sekarang sudah mendekati Rp 40 juta per meter persegi," kata President Director PT Grage Trimitra Usaha Yogi Darmawan.

Simak breaking news dan berita pilihan kami langsung di ponselmu. Pilih saluran andalanmu akses berita Kompas.com WhatsApp Channel : https://www.whatsapp.com/channel/0029VaFPbedBPzjZrk13HO3D. Pastikan kamu sudah install aplikasi WhatsApp ya.