Ekonomi Loyo, Pengembang Raksasa "Banting Setir" Garap Kelas Bawah

JAKARTA, KOMPAS.com - Apa yang sedang terjadi dengan pasar properti Indonesia tahun ini? Selain diprediksi kian terkoreksi, juga diwarnai perubahan orientasi bisnis para pengembang. Hal ini sebagai dampak dari lesunya ekonomi dan gejolak nilai tukar Rupiah, serta pengetatan kredit.

Berlakunya aturan baru pajak penghasilan (PPh) atas barang sangat mewah nomor 90/PMK.03/2015 yang diteken Menteri Keuangan pada 30 April 2015, semakin mendorong para pengembang papan atas agresif mencari peluang baru guna memenuhi keinginan para investor.

Demikian CEO Leads Property Indonesia, Hendra Hartono, menyampaikan analisanya kepada Kompas.com, Selasa (16/6/2015). 

Para pengembang bonafid dengan aset triliunan Rupiah pun semakin agresif menggarap pasar menengah bawah sebagai peluang baru tersebut, dengan melansir produk-produk murah. Bagi mereka pasar menengah atas dan mewah sudah tidak lagi menarik.

"Faktor pemicunya terutama perpajakan atas barang sangat mewah," cetus Hendra.

Sementara pasar menengah bawah masih seksi dan sangat dinamis untuk digarap. Bahkan, menurut survei properti residensial Bank Indonesia (BI) pertumbuhan harga rumah kelas bawah mengalami kenaikan paling tinggi yakni 1,8 persen secara triwulanan pada periode Januari-Maret 2015. 

Demikian halnya dengan tingkat penjualan. Untuk penjualan rumah tipe kecil masih lebih tinggi ketimbang tingkat penjualan rumah menengah dan atas. 

Sedangkan tingkat penjualan apartemen strata (kondominium) di wilayah Jabodebek, Banten, dan Bandung, meningkat baik secara triwulanan maupun tahunan. Tingkat penjualan apartemen menengah bawah di Jabodebek dengan harga rerata Rp 21,5 juta per meter persegi, naik 4,90 persen secara triwulanan dan 0,75 persen secara tahunan.

Ada pun tingkat penjualan apartemen kelas yang sama di Bandung, merangkak 2,98 persen secara triwulanan dan 10,31 persen secara tahunan dengan harga rerata Rp 16,5 juta per meter persegi.

Kinerja positif juga terjadi di Banten dengan kenaikan penjualan 0,86 persen secara triwulanan dan 1,79 persen secara tahunan dengan harga rerata Rp 19,6 juta per meter persegi.

Dalam catatan Kompas.com, ada beberapa pengembang kakap yang "banting setir" menggarap pasar kelas menengah bawah. Sebut saja PT Summarecon Agung Tbk (SMRA). Pengembang yang menargetkan penjualan senilai Rp 5,5 triliun tahun ini, sudah sejak 2014 merilis apartemen murah. 

Mereka menjual Serpong Midtown seharga Rp 13 juta-Rp 14 juta per meter persegi. Sebelumnya, pengembang yang kini dipuncaki Adrianto Pitoyo Adhi, ini sukses memasarkan apartemen Spring Lake di Summarecon Bekasi dengan harga di bawah Rp 300 juta per unit.

Menyusul kemudian PT Alam Sutera Realty Tbk (ASRI). Perseroan akan lebih memfokuskan bisnis dan strateginya untuk menggarap pasar properti menengah bawah. Meski sudah direalisasikan sejak tahun 2014, namun di bawah kepemimpinan nakhoda baru, Purbaja Pantja, orientasi bisnis ini semakin dipertajam.

Pada prinsipnya, menurut Purbaja, ASRI berada pada bisnis dan sektor yang sangat tepat. Terlebih jika dilihat secara jangka panjang, segmen properti menengah bawah masih sangat dinamis potensinya. Svarna Sutera di Pasar Kemis, Tangerang, contohnya.

"Oleh karena itu, pengembangan dan penjualan Svarna Sutera terus dikebut, dengan berbagai target yang sudah kami putuskan. Dari Svarna Sutera, kami menargetkan penjualan Rp 2 triliun. Proyek ini kami tawarkan dengan harga di bawah Rp 1 miliar," papar Purbaja kepada Kompas.com, Jumat (20/3/2015).

Menyusul kemudian Sinarmas Land Group. Pengembang ini baru saja mengeluarkan apartemen dengan harga terjangkau Kirana Tower dalam pengembangan Akasa Pure Living.

Berbeda dengan produk Sinarmas Land lainnya yang rerata menyentuh angka di atas Rp 1 miliar, Kirana Tower dibanderol hanya Rp 267 juta di luar PPn per unit. Jika dihitung per meter persegi, maka harganya terbilang kompetitif yakni Rp 11,8 juta.

Serba salah

Berlombanya pengembang kelas kakap menggarap pasar menengah bawah menciptakan kondisi yang serba salah. Menurut Hendra, akan terjadi persaingan sengit yang pada gilirannya mematikan pengembang kelas bawah. 

Selain itu, akan terjadi situasi pengembang bawah menyalahkan pengembang atas. Sebaliknya, yang dituding bakal menyalahkan kebijakan Pemerintah.

"Jika hal itu terus terjadi, bukan tidak mungkin pemerintah akan mengeluarkan kebijakan baru untuk membatasi persaingan, agar pengembang kelas bawah tidak semakin tergerus ceruk pasarnya dan kian terjepit," tutur Hendra. 

Dia melanjutkan, yang perlu diperhatikan oleh pemerintah saat ini sebetulnya adalah penyerapan tenaga kerja di sektor properti paling banyak terjadi pada pengembangan properti skala besar yang dilakukan pengembang bermodal besar pula.

Oleh karena itu, pemerintah harus mulai membatasi skala dan kelas proyek bagi kelas-kelas pengembang yang berbeda ini. Hendra pun mencontohkan kebijakan yang diterapkan pemerintah Amerika Serikat (AS), di sektor tenaga kerja. 

"Di AS, calon pekerja yang kualifikasinya di atas rerata untuk suatu jenis pekerjaan tidak boleh melamar pekerjaan yang hanya perlu level edukasi yang lebih rendah. Kebijakan seperti ini mestinya bisa diterapkan juga di sektor properti," imbuh Hendra.

Intinya, kata dia, harus seimbang. Karena pengembang papan atas sepertinya sangat menderita karena aturan perpajakan yang telah membuat kinerja penjualan mereka anjlok. 

Ketimbang membuat pasar properti semakin jatuh terpuruk karena kebijakan yang memberatkan, tambah Hendra, pemerintah sebaiknya mewajibkan pengembang papan atas untuk memberikan kontribusi pembangunan rumah susun, infrastruktur jalan, jembatan, jalur pedestrian, sekolah dan rumah sakit di kawasan sekitar proyek yang mereka garap.

"Selain menguntungkan buat pengembang, juga bagus buat kawasan sekitarnya menjadi ikut berkembang, tidak kumuh, dan jurang pemisah tidak semakin lebar," tutup Hendra.

Simak breaking news dan berita pilihan kami langsung di ponselmu. Pilih saluran andalanmu akses berita Kompas.com WhatsApp Channel : https://www.whatsapp.com/channel/0029VaFPbedBPzjZrk13HO3D. Pastikan kamu sudah install aplikasi WhatsApp ya.