Inilah Kejanggalan "Surat Maharani" yang Menghebohkan Pasar Properti

JAKARTA, KOMPAS.com - Surat Kepala Biro Hukum dan Kepegawaian Kementerian Perumahan Rakyat, Maharani, yang ditujukan kepada Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional (BPN) Provinsi DKI Jakarta dianggap meresahkan karena dapat menghentikan transaksi dan membatalkan akta jual beli (AJB) properti.

Kasus ini terus bergulir hingga menyebabkan tertundanya penerbitan sertifikat laik fungsi (SLF) dari para notaris karena belum ada keputusan yang tetap dan mengikat dari BPN DKI Jakarta. Para notaris di wilayah hukum DKI Jakarta pun terpaksa membuat "surat keterangan konsumen" yang tidak mempunyai kekuatan hukum.

Bagaimana sejatinya duduk perkara "Surat Maharani" ini sehingga demikian berpengaruh terhadap transaksi jual beli properti di wilayah hukum Provinsi DKI Jakarta? 

Awalnya, Kantor Wilayah BPN DKI Jakarta menyurati Biro Hukum dan Kepegawaian Kementerian Perumahan Rakyat, pada 28 November 2014. Saat itu, Kanwil BPN DKI Jakarta memohon penjelasan atas fungsi rumah susun, khususnya rumah susun non hunian, yaitu mal strata, perkantoran, dan trade center.

Menanggapi hal tersebut, Kepala Biro Hukum dan Kepegawaia, Maharani pun membalasnya dengan surat yang dikeluarkan per tanggal 30 Desember 2014.

Terdapat tiga poin utama yang disampaikan Maharani. Pertama, dengan diundangkannya Undang-undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun pada 10 November 2011, maka setiap orang dianggap mengetahui perundang-undangan tersebut.

Kedua, sesuai ketentuan Pasal 118 huruf b Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun, semua peraturan perundang-undangan yang merupakan peraturan pelaksanaan dari UU Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun dinyatakan tetap berlaku sepanjang tidak bertentangan atau belum diganti dengan peraturan yang baru.

Dalam poin surat tersebut, Maharani menegaskan bahwa Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun tetap berlaku, kecuali ketentuan mengenai fungsi rumah susun non hunian yang sudah tidak diatur lagi. Sesuai UU Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun, rumah non hunian dimaknai sebagi yang "bertentangan".

Pada poin ketiga, surat yang dikeluarkan oleh Maharani menerangkan, terhadap permohonan pertelaan satuan rumah susun dalam rangka sertifikasi Sertifikat Hak Milik (SHM) Sarusun untuk fungsi non hunian dibagi menjadi dua bagian permohonan. Keduanya ditandai dengan tanggal penerbitan izin layak huni sebelum atau sesudah tanggal 10 November 2011.

Pada permohonan sebelum tanggal tersebut, yang sampai saat ini belum selesai, tetap dapat dituntaskan prosesnya dan SHM sarusun bisa terbit untuk fungsi rumah susun non hunian.  Sementara setelah tanggal tersebut, penerbitan SHM sarusun tidak dapat dilayani.

Banyak kejanggalan 

Terhadap "surat Maharani" tersebut, Ketua Pusat Studi Hukum Properti Indonesia, Erwin Kallo, mengatakan, banyak kejanggalannya baik dari segi formal maupun segi substansi. Jika dilihat dari segi formal, surat tersebut dikeluarkan pada 30 Desember 2014.

"Kalau kita lihat, kop suratnya Kementerian Pera (Perumahan Rakyat). Yang mengeluarkan biro hukum, ditujukan kepada Kepala Kantor BPN DKI," ujar Erwin di Menara Jakarta Design Center, Kamis (4/6/2015).

Di sisi lain, imbuh Erwin, kabinet kerja Joko Widodo (Jokowi) dan Jusuf Kalla mulai dilantik pada September 2014. Jokowi kemudian menyatukan Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat. Dengan demikian, Kementerian Perumahan Rakyat dinyatakan sudah tidak ada.

Kejanggalan formal lainnya, lanjut Erwin, terlihat pada nomor surat. Di surat tersebut tertera Nomor: 750a/HK.01.03/12/2014. Jika ditandai nomor 750a, maka seharusnya surat tersebut memiliki induk. Dalam pemberian nomor pada surat-surat yang masih satu tema, maka penggunaan "a", "b", "c", dan seterusnya diperbolehkan.

Kejanggalan formal selanjutnya, surat keputusan tersebut dikeluarkan oleh kepala biro.

"Apa iya, kepala biro bisa buat kebijakan surat keluar ke instansi lain? Kalau iya, ini problem tata negara. Kita bernegara ada aturannya. Tidak sembarang orang mengeluarkan surat," kata Erwin.

Erwin kemudian meragukan hal tersebut karena, umumnya, hanya menteri atau pelaksana tugas menteri yang bisa mengeluarkan surat keputusan atau kebijakan. Beda halnya jika surat tersebut dikeluarkan untuk internal.

Sementara itu, kejanggalan substansial terdapat pada isi surat poin kedua bahwa Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun tetap berlaku, kecuali ketentuan mengenai fungsi rumah non-hunian. Kedua hal itu dimaknai sebagai sesuatu yang bertentangan.

Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun mencakup penjelasan soal rusun hunian, non-hunian, dan campuran. Kemudian, memang muncul pertimbangan baru bahwa kantor, mal, dan trade center bukanlah rusun. Oleh sebab itu, pada Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun, elemen rusun non-hunian dihilangkan.

Erwin menjelaskan, meski tidak diatur dalam payung hukum, bukan berarti hal itu bisa dikatakan bertentangan. "Sepanjang tidak ada larangan tegas, maka praktik di lapangan diperbolehkan. Apa kalau tidak diatur, langsung dikatakan bertentangan? Ini pemahaman yang salah," kata Erwin.