Pasar Perkantoran Shanghai di Ambang Jenuh!

Shanghai Tower, akan menjadi gedung tertinggi di China. Pencakar langit yang memiliki ketinggian 632 meter, ini akan menambah pasok perkantoran sebanyak 220.000 meter persegi atau lebih dari 10 persen pasokan baru yang akan meramaikan pasar dua tahun mendatang.

Menurut Savills, Shanghai Tower menggenapi pasok ruang perkantoran Grade A menjadi 2 juta meter persegi atau lebih dari dua kali lipat pasokan pada dua tahun sebelumnya.

Banyaknya pasok baru ruang perkantoran ini adalah sebagai respon pengembang atas misi Pemerintah China untuk menyulap Shanghai menjadi sentra ekonomi dan keuangan global pada 2020 mendatang. Untuk mencapai tujuan itu, kota ini meresmikan zona perdagangan bebas pada bulan September lalu sebagai arena uji coba bagi kebijakan pasar bebas yang diisyaratkan akan diberlakukan secara lebih luas di negara ini oleh Perdana Menteri Li Keqiang.

Status zona perdagangan bebas tersebut, jelas telah memicu ledakan pembangunan gedung perkantoran. Tak hanya gedung perkantoran kelas premium, juga kelas B. Menurut CBRE terdapat 400.000 meter persegi ruang kantor kelas B di kawasan Shanghai. Untungnya, sebagian besar ruang-ruang perkantoran tersebut telah 'berpenghuni'.

Menurut Walikota Shanghai, Yang Xiong, pada akhir 2012 saja, terdapat 1.227 lembaga keuangan, termasuk bank, perusahaan sekuritas, dan asuransi yang berkantor di Shanghai. Mereka menempati perkantoran kelas B. Sementara Citigroup dan Nike menempati perkantoran kelas A (premium).

Meski ledakan pembangunan gedung perkantoran disertai tumbuhnya permintaan, namun dalam dua tahun ke depan pertambahan jumlah pasok akan berdampak pada tertekannya harga sewa. Bahkan, menurut CBRE, dalam tiga tahun ke depan, harga sewa bakal anjlok 17 persen.

"Pasokan besar seperti itu akan menekan harga sewa kantor di lokasi utama. Angka-angka tingkat hunian menunjukkan penurunan, sebaliknya tingkat kekosongan terus meningkat dan harga sewa menjadi negatif," ujar Senior Associate Director RET Property, Alex Chen.

Untuk diketahui, harga sewa kantor pada kuartal III 2013, melorot 0,3 persen menjadi 8,41 yuan per meter persegi (Rp 1,6 juta). Ini merupakan kemerosotan pertama sejak 2010.

Shanghai Tower sendiri, menurut Council on Tall Building and Urban Habitat (CTBUH) bakal menjadi tertinggi kedua di dunia setelah Burj Khalifa di Dubai (828 meter). Ketinggian menara ini memecahkan rekor sebelumnya yang dipegang Shanghai World Financial Center (492 meter).

Menara ini berada di distrik Lujiazui, sisi timur Sungai Huangpu, Pudong. Distrik ini telah berkembang dari hanya persawahan menjadi sentra keuangan utama Shanghai. Di sini juga terdapat Jin Mao Tower setinggi 421 meter.

Sebagian besar gedung perkantoran tersebut sedang dibangun dan akan beroperasi pada dua tahun ke depan. Bisa dibayangkan jika semuanya rampung. Saat ini saja, menurut CBRE, tingkat kekosongan di Lujiazui sebesar 3 persen dan akan berlipat ganda menjadi sekitar 6 persen pada akhir 2014. Tingkat kekosongan kantor di luar kawasan pusat bisnis naik 0,3 poin persentase pada kuartal III menjadi 24 persen dari tiga bulan sebelumnya.

Fenomena kelebihan pasok ini jelas menarik perhatian regulator setempat. Komisi Regulator Perbankan China Cabang Shanghai meminta bank untuk memberikan perhatian ekstra dalam membiayai risiko properti komersial. Seperti yang dilaporkan China Business News, regulator sepenuhnya menyadari, properti komersial sudah terlalu banyak dan sampai pada titik hampir jenuh.