Kenaikan 30 Persen, Kelas Menengah Jadi "Tumbal"

"Aturan ini untuk kehati-hatian bank memberikan KPR untuk memperkuat ketahanan sektor keuangan," kata Direktur Eksekutif Departemen Perencanaan Strategis dan Hubungan Masyarakat BI Dody Budi Waluyo.

Kelas menengah harus bersabar

Dari kacamata BI, aturan uang muka kredit KPR dan KPA itu hanya ampuh menekan pengucuran kredit properti untuk sementara waktu. Aturan itu dinilai tak bisa membendung kucuran kredit KPR atau KPA perbankan terlalu lama.

"Permintaan akan terhambat sementara, sampai keseimbangan baru muncul dan konsumen yang ingin mengajukan KPR atau KKB bisa memenuhi uang muka," terang Kepala Biro Direktorat Penelitian dan Pengaturan Perbankan BI, Filianingsih.

Berdasarkan simulasi BI, kenaikan uang muka KPR dari 20% menjadi 30% tersebut mampu menunda nasabah mengajukan KPR selama 7 sampai 8 bulan. Selama itulah, nasabah menabung sampai uang mereka bisa mencukupi untuk uang muka. Namun, pelaku usaha tak yakin sepenuhnya dengan simulasi BI itu.

Rudy Margono, Ketua Dewan Pengurus Daerah (DPD) Persatuan Perusahaan Realestat Indonesia (REI) Daerah Khusus Ibukota (DKI) Jakarta menilai, kenaikan uang muka KPR hanya menunda pengajuan KPR paling lama enam bulan.

"Yang terkena dampak adalah kelas menengah, karena kelas menengah, yang banyak membeli rumah dengan KPR, terutama rumah di bawah harga Rp 1 miliar," kata Rudy.

Sementara itu, konsumen kelas atas sama sekali tak terpengaruh dari kebijakan pemerintah tersebut, karena mereka kebanyakan membeli unit secara tunai bertahap.

Prediksi Rudy itu diakui manajemen PT Pakuwon Jati Tbk (PWON), selaku pengembang properti kelas premium yang kini sedang menggarap superblok Tunjungan City di Surabaya.

"Kami menyasar kalangan middle up, dan mereka tak keberatan ditetapkannya aturan uang muka itu," kata Irene Tedja Murdaya, Direktur sekaligus Investor Relation PWON.

Prediksi pengusaha properti itu diperkuat riset dari Knight Frank yang menyebutkan, sektor properti Indonesia tetap tumbuh walaupun kebijakan uang muka BI itu berlaku. Namun begitu, lembaga riset properti asal Inggris ini mengakui adanya penurunan kebijakan itu untuk sementara waktu untuk sektor properti menengah ke bawah.

Hampir senada juga disampaikan oleh konsultan properti Wushman & Wakefield. Konsultan properti asal Amerika Serikat itu memprediksi, aturan uang muka KPR sebesar 30% itu akan menunda penjualan properti hingga tiga bulan. Selama itulah, penjualan properti turun signifikan.

"Tahun lalu naik signifikan, karena aturan ini, turunnya bisa signifikan," papar Head of Research and Advisory Cushman & Wakefield Arief Rahardjo.

Arief sepakat, aturan uang muka baru dari BI itu akan terasa bagi kelas menengah yang membeli properti di bawah harga Rp 500 juta.

"Jualan rumah di atas Rp 500 juta atau jualan apartemen, tampaknya tidak akan terkena dampak minimal uang muka itu, karena pada level itu biasanya tawaran dari pengembang untuk uang mukanya memang sudah sekitar 25-30% atau metode pembelian lunas," jelas Arief.