China Hadapi Masalah "Kota Hantu"

Analisa Peter Calthorpe, arsitek sekaligus perancang kota Calthorpe Associate, hanyalah aktualitas dari situasi kota-kota baru China yang memburuk. Peter memberi judul analisanya lumayan provokatif, "The Real Problem with China's Ghost Towns" dalam blognya, Metropolis Magazine.

Ironis, di tengah rencana Pemerintah China yang akan merelokasi 250 juta orang dari perdesaan ke kota-kota dalam kurun 20 tahun ke depan. Sebelum itu terjadi, rencana ini terdistorsi oleh sejumlah faktor unik.

Di tambah, kelas menengah China yang menikmati kenyamanan berinvestasi di sektor properti. Mereka membeli apartemen, mengharapkan keuntungan dari meningkatnya nilai apartemen dan sewaktu-waktu dapat tinggal di aset properti tersebut. Hasilnya, adalah tingkat kekosongan yang semakin tinggi akibat investasi yang bersifat spekulatif ketimbang pemenuhan kebutuhan riil masyarakat.

Meskipun sulit untuk mendapatkan data tingkat kekosongan apartemen dan pusat belanja di China, tentu ada banyak contoh anekdot di seluruh negeri. Sebuah contoh yang terlalu khas adalah Chenggong, kota baru yang direncanakan akan dihuni oleh 1,5 juta orang dari luar Kunming. Kota ini akan menjadi rumah bagi Universitas Yunan dengan mahasiswa sebanyak 170.000 orang dari berbagai fakultas, dilengkapi pusat pemerintahan baru dan kawasan industri ringan. Kota ini juga terhubung dengan stasiun kereta api baru berkecepatan tinggi dan dua jalur metro yang menghubungkan pusat kota bersejarah.

Chenggong mengalami pertumbuhan ekonomi 6 persen per tahun. Tampaknya ada banyak kegiatan yang memicu aktifitas investasi dan bisnis, akan tetapi di sini terdapat sejumlah bangunan kosong. Kebijakan pajak menyebabkan hal ini terjadi; tidak ada pajak properti lokal sehingga kota memperoleh sebagian besar pendapatan mereka dari pengembangan lahan. Insentif untuk sewa lahan yang luas (penjualan tanah dianggap ilegal di China), sementara fasilitas dan layanan masyarakat justru diabaikan.

Akibatnya, banyak orang membeli apartemen tapi tinggal di rumah lama mereka sampai komunitas baru terbentuk atau anak mereka menikah. Untungnya, Chenggong cepat menyadari  dan segera berbenah di semua sektor mulai dari pajak, investasi dan perencanaan ulang. Pemerintah pusat sedang mempertimbangkan pajak properti baru, batas spekulasi rumah kedua, dan lebih strategis lagi pentahapan infrastruktur.

Kebijakan strategis tampaknya lebih penting ketimbang menyerahkan semuanya pada mekanisme pasar. Chenggong kini tengah bereksperimen dengan model baru perencanaan kota. Dengan dukungan dari pemerintah China dan Pusat Transportasi Berkelanjutan, mereka mendesain ulang 1.011 hektar distrik pusat kota baru. Superblok-superblok telah dipecah menjadi berukuran lebih manusiawi dan mengadopsi halaman perumahan tradisional China.

Jalan-jalan dibuat lebih kecil dan bisa dilalui oleh lebih banyak orang. Selain itu, dibangun juga taman-taman mungil yang lebih dekat dan menghadap masing-masing rumah. Bangunan mixed-use dengan toko-toko dan kafe terbuka berorientasi kepada ruang sosial dan mengembalikan semangat kehidupan tradisional lama. Desain baru ini dipercaya dapat menciptakan keseimbangan kehidupan di perumahan.

Pola baru ini merupakan proyek percontohan. Menciptakan DNA desain yang sesuai serta insentif ekonomi yang tepat akan berpengaruh terhadap kelayakan sosial, ekonomi dan lingkungan dalam jangka panjang bagi pusat-pusat perkotaan.