"Build To Suit" Cocok untuk Pengembang dengan Dana Cekak

Menurut CEO Leads Property Indonesia, Hendra Hartono, secara umum properti berkonsep build to suit adalah properti yang dikembangkan sesuai dengan kriteria yang ditetapkan calon pembeli atau penyewa. Kendati kendali ada pada penyewa, namun mereka harus memiliki komitmen dalam minimum masa sewa. Masa sewa biasanya 10 hingga 20 tahun.

"Bagi pengembang, membangun properti dengan konsep seperti ini sangat menguntungkan. Apalagi untuk saat ini, di tengah lonjakan harga tanah yang tak terkendali. Pengembang tidak perlu memikirkan ongkos pemasaran dan risiko tidak laku akibat fluktuasi pasar properti, karena properti mereka sudah tersewa dalam jangka panjang," papar Hendra kepada Kompas.com, Kamis (25/7/2013).

Selain itu, dilihat dari optimalisasi lahan dan capital gain dari lahan, pengembang akan sangat diuntungkan. Dengan adanya bangunan komersial spesifik seperti ini, maka ada nilai tambah untuk income jangka panjang setelah penyewa keluar ataupun lebih mudah dijual daripada hanya lahan kosong (idle).

"Jadi, konsep build to suit ini sangat cocok dikembangkan oleh pengembang (land owner) yang memiliki dana terbatas. Karena akan sangat membantu initial cashflow dan tentunya refinancing ke bank apabila butuh dana untuk pengembangan berikutnya," jelas Hendra.

Sementara bagi calon pembeli atau penyewa, apabila ia single buyer tentu konsep ini tidak termasuk investasi jangka panjang tetapi dilihat dari segi keuntungan bisnis pada saat berjalan.

Konsep build to suit mulai masuk ke Indonesia kala booming properti pada 1995. Saat itu kebutuhan akan properti yang sangat khusus dan spesifik begitu tinggi. Seiring dengan pertumbuhan ekonomi, bisnis logistik dan kargo pun ikut melonjak.

Ada banyak perusahaan logistik dan kargo yang melakukan ekspansi sehingga membutuhkan fasilitas khusus dan spesifik tapi tidak ingin berinvestasi pada aset lahan dan properti. Mereka cenderung menyewa bangunan dengan standar khusus dan kostumasi seperti harus ada fasilitas loading dock atau bonded.

Bahkan terkadang sang penyewa menekankan pada unsur pengamanan dan keamanan (safety dan security). Sayangnya, banyak bangunan atau pergudangan biasa tidak mampu memenuhi kebutuhan tersebut.

Salah satu perusahaan yang jeli mengakomodasi kebutuhan pasar tersebut adalah Sanggraha Daksamitra. Mereka mengembangkan Soewarna Business Park di Cengkareng, Banten. Dari total lahan seluas 102 hektar, 40 hektar di antaranya merupakan area bisnis. Di dalam area bisnis ini, peruntukan properti berkonsep build to suit seluas 30 hektar.

"Saat ini, terdapat 10 perusahaan, sebagian besar multinasional yang menjadi penyewa. Harga sewa yang kami patok 8 dollar AS ( (Rp 81.882)-12 dollar AS (Rp 122.800) per meter persegi per bulan di luar biaya servis," buka Suhandi, Senior General Manager Soewarna Business Park.

Menurut Suhandi, ekspektasi balik modal (pay back period)membangun satu properti build to suit selama 7 hingga 8 tahun. Hal itu mempertimbangkan asumsi harga lahan di Cengkareng saat ini senilai Rp 4 juta per meter persegi dan biaya konstruksi standar minimum Rp 5 juta per meter persegi.