Penjualan Anjlok, Ciputra Property Bidik Kelas Menengah Bawah

Direktur PT Ciputra Property Tbk (CTRP)., Artadinata Djangkar, mengatakan strategi perseroan pada 2015 dan tahun-tahun mendatang terkait fenomena aktual bisnis properti, kepada Kompas.com, usai Rapat Umum Pemegang Saham (RUPS), Selasa (30/6/2015).

Menurut Arta, segmen kelas menengah atas yang selama ini dibidik perseroan mengalami paceklik penjualan. Bukan karena tergerusnya daya beli, melainkan iklim yang tidak pasti serta banyaknya wacana yang didengungkan pemerintah.

"Ada kekhawatiran dari segmen pasar menengah atas terhadap kebijakan pajak, depresiasi nilai tukar Rupiah, dan wacana-wacana baru yang tidak jelas," tutur Arta.

Penjualan secara korporat, kata Arta, sangat membantu kinerja total penjualan perseroan, yakni Ascott Services Residences senilai Rp 835 miliar. Sehingga jika digabungkan dengan penjualan individual baru mencapai 37 persen. Pencapaian ini lebih buruk ketimbang periode yang sama tahun 2014.

"Meskipun secara fundamental, ekonomi kita bagus dan didukung demografi potensial, namun yang terjadi sekarang adalah situasi yang tidak bisa diduga. Setelah Pemilu 2014 lancar dan menimbulkan harapan positif, ternyata tidak demikian," beber Arta.

Level kepercayaan publik mulai menurun, dan seharusnya pemerintah tidak mengeluarkan kebijakan yang belum jelas dan pasti. Hal ini sangat merugikan pebisnis dan pelaku usaha properti.

Demikian halnya dengan perubahan loan to value (LTV) menjadi 80 persen, juga dianggap Arta belum secara signifikan mampu mendorong pertumbuhan properti. Dalam situasi seperti ini, pada akhirnya CTRP melihat peluang pada segmen yang belum digarap yakni menengah ke bawah.

Dipilihnya segmen ini, tambah Arta, meskipun sempat terganggu kondisi melambatnya ekonomi, namun akan tetap ada. Sementara segmen menengah atas sifatnya easy come easy go (tidak tetap).

"Kami tidak akan mengganggu pasar PT Ciputra Development Tbk (CTRA) yang juga menggarap menengah bawah dalam bentuk landed house. Kami fokus pada hunian vertikal kelas yang sama. Jadi jenis propertinya berbeda," imbuh Arta.

Hingga 30 Juni 2015, CTRP baru membukukan penjualan marketing Rp 960 miliar dari total target Rp 2,6 triliun.

Raksasa

Sejatinya, CTRP bukan yang pertama "bermain" di ceruk menengah bawah. Nama-nama raksasa lainnya sudah lama menikmati kue pasar ini. Sebut saja Sinarmas Land Group dengan sejumlah portofolio seharga di bawah Rp 500 juta.

Bahkan, pengembang ini baru saja mengeluarkan apartemen dengan harga terjangkau Kirana Tower dalam pengembangan Akasa Pure Living.

Berbeda dengan produk Sinarmas Land lainnya yang rerata menyentuh angka di atas Rp 1 miliar, Kirana Tower dibanderol hanya Rp 267 juta di luar PPn per unit. Jika dihitung per meter persegi, maka harganya terbilang kompetitif yakni Rp 11,8 juta.

Dalam catatan Kompas.com, ada beberapa pengembang kakap lain yang "banting setir" menggarap pasar kelas menengah bawah. Sebut saja PT Summarecon Agung Tbk (SMRA). Pengembang yang menargetkan penjualan senilai Rp 5,5 triliun tahun ini, sudah sejak 2014 merilis apartemen murah.

Mereka menjual Serpong Midtown seharga Rp 13 juta-Rp 14 juta per meter persegi. Sebelumnya, pengembang yang kini dipuncaki Adrianto P Adhi, ini sukses memasarkan apartemen Spring Lake di Summarecon Bekasi dengan harga di bawah Rp 300 juta per unit.

Menyusul kemudian PT Alam Sutera Realty Tbk (ASRI). Perseroan akan lebih memfokuskan bisnis dan strateginya untuk menggarap pasar properti menengah bawah. Meski sudah direalisasikan sejak tahun 2014, namun di bawah kepemimpinan nakhoda baru, Purbaja Pantja, orientasi bisnis ini semakin dipertajam.