Pilih Tenor KPR Pendek atau Panjang? Ini Panduannya

KOMPAS.com - Memilih tenor Kredit Pemilikan Rumah (KPR) adalah salah satu keputusan finansial terpenting saat membeli rumah, baik melalui program subsidi seperti Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) dari BP Tapera maupun KPR komersial.

Tenor pendek (5–10 tahun) menawarkan penghematan bunga, sementara tenor panjang (15–20 tahun) memberikan cicilan lebih ringan.

Mana yang lebih cocok untuk Anda?

Tenor KPR adalah jangka waktu pelunasan pinjaman rumah, yang memengaruhi besarnya cicilan bulanan dan total bunga yang dibayar.

Baca juga: Cicilan KPR Rumah Subsidi buat Buruh Cuma Rp 1 Juta Per Bulan

Menurut data BP Tapera (2025), KPR subsidi FLPP dengan bunga tetap 5 persen biasanya menawarkan tenor hingga 20 tahun, sementara KPR komersial (bunga 7–12 persen) memiliki opsi tenor 5–30 tahun.

Memilih tenor yang tepat penting untuk keseimbangan keuangan. Hal ini karena cicilan KPR idealnya tidak melebihi 30 persen pendapatan bulanan agar tidak mengganggu kebutuhan lain.

Selain itu, bisa menghemat bunga. Tenor pendek mengurangi total bunga, tetapi cicilan lebih besar. Sementara tenor panjang memberikan ruang finansial lebih besar, tetapi total biaya lebih tinggi.

Jadi, memilih tenor KPR yang sesuai menjadi kunci bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) dan kelas menengah untuk memiliki hunian tanpa mengorbankan stabilitas keuangan.

Ini yang perlu Anda pertimbangkan:

Kelebihan Tenor Pendek (5–10 Tahun):

Penghematan Bunga Signifikan: Total bunga lebih rendah karena masa pinjaman lebih singkat.

Contoh: KPR Rp 300 juta dengan bunga 5 persen untuk tenor 5 tahun menghasilkan total bunga sekitar Rp 40 juta, sedangkan tenor 15 tahun mencapai Rp 120 juta (berdasarkan simulasi BTN).

Kebebasan Finansial Lebih Cepat: Lunas dalam waktu singkat memungkinkan Anda mengalokasikan dana untuk investasi, pendidikan, atau pensiun lebih awal.

Risiko Bunga Rendah: Pada KPR komersial dengan bunga floating, tenor pendek mengurangi paparan kenaikan suku bunga acuan BI (stabil di 6,25 persen pada Q1 2025, tetapi berisiko naik akibat inflasi global).

Kekurangan Tenor Pendek

Cicilan Bulanan Besar: Cicilan lebih tinggi, misalnya Rp 5,5 juta per bulan untuk tenor 5 tahun vs Rp 2,5 juta per bulan untuk 15 tahun (KPR Rp 300 juta, bunga 5 persen).

Beban Keuangan Berat: Cocok hanya untuk debitur dengan pendapatan stabil di atas Rp 15 juta/bulan atau tanpa tanggungan besar.

Keterbatasan Dana Lain: Cicilan besar dapat mengurangi tabungan darurat atau investasi.

Anda yang memiliki pendapatan tinggi dan stabil (di atas Rp 15 juta per bulan), dan punya dana tambahan, cocok memilih tenor pendek. 

Kelebihan Tenor Panjang (15–20 Tahun):

Cicilan Terjangkau: Cicilan lebih kecil, memudahkan MBR dengan pendapatan di bawah Rp8 juta/bulan (syarat KPR subsidi).

Contoh: KPR Rp 300 juta, bunga 5 persen, cicilan Rp 2,2 juta per bulan untuk 20 tahun vs Rp 5,5 juta untuk 5 tahun.

Fleksibilitas Keuangan: Dana sisa dari cicilan kecil dapat dialokasikan untuk tabungan darurat, pendidikan anak, atau investasi (misalnya reksa dana dengan return 7–8 persen).

Manfaat Inflasi: Dengan inflasi 3–4 persen (proyeksi BI 2025), nilai riil cicilan menurun seiring waktu, membuat pembayaran terasa lebih “murah” di masa depan.

Akses Program Subsidi: KPR FLPP dengan tenor 20 tahun dirancang untuk MBR, didukung kebijakan seperti BPHTB gratis (contoh di Kendal) dan PPN gratis untuk rumah di bawah Rp 2 miliar.

Kekurangan:

Total Bunga Lebih Besar: Bunga akumulasi lebih tinggi. Untuk KPR Rp 300 juta (bunga 5 persen), tenor 20 tahun menghasilkan bunga total sekitar Rp 158 juta vs Rp 40 juta untuk 5 tahun.

Beban Psikologis Jangka Panjang: Utang selama 15–20 tahun bisa terasa berat, terutama menjelang pensiun.

Risiko Bunga Floating: Untuk KPR komersial, kenaikan suku bunga dapat meningkatkan cicilan hingga 20 persen (contoh: dari 8 persen ke 10 persen).

Jadi, tenor pendek cocok untuk Anda dengan pendapatan terbatas (di bawah Rp 10 juta per bulan) atau tidak stabil (misalnya pekerja lepas).