Kapan Waktu Terbaik Lunasi KPR? Ini Rahasia Bebas Cicilan

KOMPAS.com - Kredit Pemilikan Rumah (KPR) menjadi solusi populer bagi masyarakat Indonesia untuk memiliki hunian, terutama yang memanfaatkan program subsidi seperti Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) dari BP Tapera.

Namun, pertanyaan yang sering muncul adalah: kapan sebaiknya debitur melunasi KPR? Apakah lebih baik membayar lunas secepatnya, atau tetap mencicil hingga tenor selesai?

Melunasi KPR lebih cepat dari tenor yang ditentukan dapat menghemat biaya bunga, mengurangi beban finansial, dan memberikan kepastian kepemilikan rumah.

Namun, keputusan ini tidak selalu sederhana. Menurut data BP Tapera (2025), sekitar 220.000 unit KPR subsidi disalurkan melalui FLPP dengan bunga tetap 5 persen dan tenor hingga 20 tahun, sementara KPR komersial memiliki bunga 7–12 persen yang fluktuatif.

Baca juga: Cicilan KPR Rumah Subsidi buat Buruh Cuma Rp 1 Juta Per Bulan

Faktor seperti pendapatan, tabungan, dan kebutuhan lain (pendidikan, investasi, atau dana darurat) turut memengaruhi keputusan pelunasan.

Berikut adalah panduan kapan waktu terbaik untuk melunasi KPR, lengkap dengan pertimbangan pro dan kontra berdasarkan situasi keuangan Anda.

1. Ketika Anda Memiliki Dana Lebih yang Signifikan

Melunasi KPR dengan dana lebih seperti bonus tahunan, bonus kinerja, dapat warisan, THR, dan lain-lain, dapat mengurangi sisa pokok pinjaman dan bunga secara drastis.

Misalnya, pada KPR Rp 300 juta dengan bunga tetap 5 persen dan tenor 15 tahun, pelunasan dini pada tahun ke-5 bisa menghemat bunga hingga Rp 50 juta–Rp 70 juta (tergantung simulasi bank).

Contoh Anda seorang debitur KPR FLPP, mendapat bonus Rp 100 juta dari perusahaan. Anda kemudian melunasi sebagian pokok pinjaman, mengurangi sisa tenor dari 10 tahun menjadi 4 tahun, sekaligus memangkas total bunga.

namun demikian, pastikan dana lebih ini tidak menguras tabungan darurat (minimal 6 bulan pengeluaran) atau mengganggu kebutuhan primer.

2. Saat Suku Bunga KPR Naik Tajam (untuk KPR Komersial)

Suku bunga acuan Bank Indonesia (BI) melonjak, meningkatkan bunga KPR floating (mengambang).

Pada KPR komersial, kenaikan bunga dari 8 persen ke 10 persen bisa menambah beban cicilan hingga 20 persen. Melunasi lebih awal mengunci biaya bunga sebelum kenaikan lebih lanjut.

Data BI (Q1 2025) menunjukkan suku bunga acuan stabil di 6,25 persen, tetapi risiko kenaikan tetap ada akibat inflasi global.

Contoh Anda memiliki KPR komersial Rp 500 juta dengan bunga floating. Ketika bunga naik dari 9 persen ke 11 persen, cicilannya melonjak dari Rp 5,5 juta ke Rp 6,2 juta per bulan. Anda bisa memilih melunasi sebagian pokok dengan tabungan investasi, menekan kenaikan bunga.

Bandingkan biaya bunga KPR dengan potensi keuntungan investasi. Jika bunga KPR lebih tinggi (misalnya 10 persen vs return investasi 6 persen), pelunasan lebih menguntungkan.

3. Ketika Anda Ingin Mengurangi Beban Finansial Jangka Panjang

Anda mendekati usia pensiun, memiliki tanggungan keluarga besar, atau ingin fokus pada tujuan finansial lain (pendidikan anak, bisnis).

Melunasi KPR menghilangkan cicilan bulanan, meningkatkan likuiditas untuk kebutuhan lain.

Menurut survei OJK (2024), 62 persen debitur merasa lebih tenang setelah KPR lunas, terutama mereka di atas 50 tahun.

Contoh Anda berusia 48 tahun, ingin pensiun tanpa beban cicilan. Anda dapat menggunakan tabungan pensiun untuk melunasi KPR 5 tahun lebih awal, membebaskan Rp 3 juta per bulan untuk investasi reksa dana.

Konsultasikan dengan perencana keuangan untuk memastikan pelunasan tidak mengorbankan dana pensiun atau asuransi.

4. Saat Mendekati Akhir Tenor dengan Sisa Pokok Kecil

Sisa pokok pinjaman di bawah 20 persen dari total KPR, biasanya pada 3–5 tahun terakhir tenor.

Pada akhir tenor, porsi bunga dalam cicilan mengecil, sehingga pelunasan dini kurang signifikan menghemat bunga.

Namun, melunasi sisa kecil memberikan kepastian kepemilikan rumah dan menghindari risiko denda keterlambatan.

Contoh Anda memiliki sisa KPR Rp 20 juta pada tahun ke-12 dari tenor 15 tahun. Anda dapat  melunasinya dengan tabungan, menghindari biaya administrasi tahunan bank.

Periksa apakah bank mengenakan biaya penalti pelunasan dini (biasanya 1–2 persen dari sisa pokok). Beberapa bank, seperti BTN untuk KPR subsidi, membebaskan penalti setelah 5 tahun.

5. Ketika Anda Memenuhi Syarat Program Khusus Pemerintah

Pemerintah atau bank menawarkan program keringanan, seperti diskon bunga atau pengurangan pokok pinjaman, terutama untuk KPR subsidi.

Kebijakan prorakyat, seperti yang digagas Menteri PKP Maruarar Sirait (2025), termasuk PPN gratis untuk rumah di bawah Rp 2 miliar atau program “Tanah Negara Bangunan Rakyat,” dapat mengurangi beban pelunasan.

BP Tapera juga memantau 80.000 unit KPR subsidi untuk memastikan kepatuhan, mendorong debitur melunasi tepat waktu.

Contoh Anda debitur KPR FLPP, memanfaatkan program keringanan bunga 2025 dari BTN, melunasi KPR 3 tahun lebih cepat dengan tambahan dana dari usaha sampingan.