Cara Menghitung Bujet KPR Sebelum Membeli Rumah

KOMPAS.com - Setiap orang pasti ingin memiliki rumah. Namun untuk sebagian orang, membelinya bukan perkara mudah.

Salah satu cara untuk bisa mengaksesnya adalah dengan mengajukan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) yang ditawarkan oleh lembaga jasa keuangan seperti perbankan.

Membeli dengan cara memanfaatkan fasilitas KPR dapat mempercepat mewujudkan mimpi Anda memiliki rumah.

Terlebih harga rumah yang tidak pernah menyusut atau selalu mengalami kenaikan setiap tahunnya, tentu dengan memanfaatkan KPR Anda akan mendapatkan harga yang lebih ramah kantong.

Baca juga: 1 Maret 2021, Beli Rumah DP 0 Persen Resmi Berlaku

Namun, sebelum memutuskan untuk memanfaatkan fasilitas KPR, penting bagi Anda  melakukan penghitungan perencanaan keuangan secara matang.

Pasalnya, harga rumah yang mecapai ratusan juta rupiah bahkan miliaran itu harus tetap disesuaikan dengan kemampuan Anda dalam mencicilnya.

Jangan sampai cicilan KPR malah membebani biaya hidup atau alokasi kebutuhan keluarga Anda setiap bulan.

Bahkan, yang mesti dihindari adalah terjadinya kredit macet atau ketidakmampuan Anda untuk membayar cicilan rumah tersebut.

Hal itu tentu saja akan semakin menjadi beban, karena Anda akan dikenakan bunga yang semakin besar untuk setiap keterlambatannya.

Jika hal ini terjadi, impian Anda untuk memiliki rumah malah pupus dan gagal terwujud.

Berikut langkah perencanaan keuangan yang dapat Anda lakukan sebelum membeli rumah:

1. Kenali jenis biaya dalam membeli rumah KPR

Untuk membeli rumah dengan KPR jenis biaya yang harus Anda siapkan adalah uang muka atau down payment (DP), dan biaya provisi seperti biaya Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), biaya Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP), serta biaya balik nama (BBN).

Khusus untuk DP, setiap bank penyalur KPR memiliki persyaratan yang berbeda-beda, tergantung pada kebijakan masing-masing.

Baca juga: Catat, Tidak Semua Bank Bisa Memberikan DP 0 Persen untuk Kredit Rumah

Sesuai dengan peraturan terbaru dari Bank Indonesia (BI), besaran uang muka KPR saat ini adalah 0 persen untuk seluruh tipe rumah tapak pertama dan kedua.

Kebijakan ini berlaku mulai 1 Maret hingga 31 Desember 2021, untuk kemudian dievaluasi kembali.

Selanjutnya, Anda juga perlu menghitung secara matang biaya bunga dan besaran cicilan KPR yang menjadi kewajiban setiap bulannya.

2. Mulai lakukan penghitungan KPR 

Misalnya, harga rumah yang diinginkan adalah Rp 750 juta, Anda akan dibebaskan dari biaya pembayaran DP.

Baca juga: Rasio Kredit Direlaksasi, DP Rumah Jadi 0 Persen Ini Rinciannya

Namun, jika tidak ingin menanggung beban cicilan membengkak akibat DP 0 persen, Anda bisa memperhitungkan untuk membayar DP.

Katakanlah DP sebesar 15 persen, jika dikalikan dengan harga rumah, maka Anda harus membayar sebesar Rp 112,5 juta.

3. Hitung jumlah pokok kredit

Setelah mengetahui besaran uang muka yang harus disiapkan, selanjutnya Anda dapat menghitung jumlah pokok kredit rumah tersebut.

Cara menghitung pokok kredit yaitu dengan mengurangi antara harga rumah dengan uang muka.

Misalnya, harga rumah Rp 750 juta dikurangi dengan uang mukanya sebesar Rp 112,5 juta maka hasilnya adalah sebesar Rp 637,5 juta yang merupakan pokok kredit Anda.

4. Mengenali apa itu biaya provisi

Biaya provisi merupakan sejumlah biaya yang dikenakan oleh pihak bank penyalur KPR kepada para nasabah sebagai bentuk biaya administrasi atas sejumlah dana yang telah mereka pinjamkan.

Baca juga: Berapa Cicilan Rumah Rp 700 Juta Tanpa DP? Temukan Rinciannya

Besaran biaya provisi ini bisa saja berbeda-beda antara satu bank dengan bank lainya, tapi sebagian besar bank menetapkan nilai satu persen dari pokok kredit yang dipinjamkan.

Adapun cara menghitungnya yaitu mengalikan biaya provisi dengan pokok kredit.

Misalnya, biaya provisi satu persen dikalikan dengan pokok kredit sebesar Rp 637,5 juta maka hasilnya adalah Rp 6.375.000 yang merupakan biaya provisi yang harus Anda bayarkan.

Beberapa jenis biaya provisi atau biaya tambahan membeli rumah:

1. Biaya BPHTB

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) merupakan pajak jual–beli yang dibebankan kepada pembeli.

Besaran BPHTB yaitu 5 persen dari harga beli dikurangi Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP/NPTKP). Besaran NJOP/TKP berbeda–beda tergantung lokasi rumah yang Anda incar berada.

Misalnya harga rumah Rp 750 juta dikurangi NJOPTKP Rp 12 juta lalu dikalikan 5 persen maka hasilnya Rp 6.900.000 yang menjadi BPHTB Anda.

2. Biaya Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP)

Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) biasanya dibayarkan sekaligus saat pengajuan Biaya Balik Nama (BBN) dengan anggaran (1/1000 x harga jual rumah) + Rp 50.000.

Baca juga: Simak, Cicilan Per Bulan Rumah Rp 500 Juta Tanpa DP

Misalnya 1/1000 dikali Rp 750 juta kemudian ditambah Rp 50.000 maka hasilnya yaitu Rp 800.000, PNBP yang Anda harus bayarkan.

3. Biaya Balik Nama (BBN)

Proses balik nama ini juga akan tergantung pada perjanjian awal dan juga kebijakan yang diterapkan oleh pihak bank.

Contoh perhitungan berapa besaran biaya BBN yaitu 1 persen dikali harga rumah Rp 750 juta kemudian ditambahkan Rp 500.000 maka hasilnya adalah Rp 8 juta.

Variabel sebesar Rp 500.000 ini bisa berubah sewaktu-waktu, tergantung dari kebijakan pemerintah.

Selain biaya yang telah dijelaskan tersebut, biaya notaris pun perlu diperhitungkan sejak awal, karena proses pengajuan KPR ini juga akan membutuhkan layanan jasa notaris.

Selanjutnya, sangat penting mencermati penerapan bunga kredit ini. Sebab bunga kredit ini akan sangat memengaruhi besaran cicilan yang harus dibayarkan ke depannya.

Baca juga: Ini Perkiraan Cicilan Bulanan Rumah Rp 400 Juta Tanpa DP

Misalnya, asumsi bunga sebesar 10 persen setahun dan tenor KPR selama 5 tahun. Jadi, besaran bunga KPR dapat dihitung sebagai berikut:

Pokok kredit Rp 637,5 juta dikalikan bunga per tahun 10 persen lalu dikalikan tenor dalam satuan tahun yaitu lima tahun, maka hasilnya yaitu sebesar Rp 318,75 juta.

Selanjutnya untuk mengetahui bunga per bulannya maka Anda dapat membagi total bunga yaitu Rp 318,75 dengan tenor dalam satuan bulannya yaitu sebesar 60 dan hasilnya Rp 5,3 juta.

Sementara untuk mengetahui cicilan per bulannya yaitu, besaran pokok kredit Rp 637,5 juta, ditambah dengan total bunga tenor dalam satuan bulan Rp 318,75 lalu dibagi 60, menghasilkan Rp 15,9 juta.

Jadi, jika mengajukan KPR untuk pembelian rumah sebesar Rp 750 juta, Anda harus membayar KPR per bulan sebesar Rp 15.937.500 dengan tenor 5 tahun.