Stasiun Kereta di Perumahan, Strategi Pengembang Kerek Harga Jual

BEKASI, KOMPAS.com - Perkotaan seyogianya terkoneksi dengan sarana transportasi publik yang murah, dan mudah diakses warganya.

Oleh karena itu, penting bagi pemerintah untuk memberikan pelayanan maksimal berupa pembangunan infrastruktur transportasi yang dapat digunakan oleh semua kalangan.

Stasiun Metland Telaga Murni di Cibitung, Bekasi, yang baru saja diresmikan operasionalnya oleh Menteri Perhubungan Budi Karya Sumadi pada Selasa (13/8/2019), merupakan contoh pengembangan perkotaan yang terintegrasi dengan transportasi massal.

"Kami saat ini tengah membangun angkutan massal, mass rapid transit (MRT), light rail transit (LRT), dan bus rapid transit (BRT). Stasiun ini adalah contoh pertama kerja sama antara pemerintah dan swasta. Bentuk kerja sama ini akan dilakukan juga di tempat lain," tutur Budi menjawab Kompas.com. 

Menurut Budi, pelibatan dan kontribusi swasta tak sebatas membangun sarana dan prasarana saja. Pemerintah mengundang swasta secara bersama melakukan kolaborasi dalam skala yang lebih luas.

Baca juga: Metland Cetak Laba Rp 482 Miliar

Termasuk dalam implementasi konsep transit oriented development (TOD) di perumahan-perumahan skala kota atau township yang mengintegrasikan hunian, komersial, tempat aktivitas, sarana pendidikan, dan bekerja dalam satu kawasan.

"Itu yang dinamakan kota pintar. Kota yang bisa dijangkau ke mana-mana dengan mudah," imbuh dia.

Karena murah, dan mudah diakses itu pula, sejak masa uji coba pada Mei 2019 hingga akhir Juli 2019, jumlah penumpang melalui stasiun ini terus meningkat.

Rinciannya, sebanyak 30.648 penumpang terangkut selama Mei, kemudian naik menjadi 44.223 orang pada Juni, dan 53.534 penumpang hingga akhir Juli 2019.

"Hal ini menunjukkan bahwa permintaan pelayanan transportasi massal demikian tinggi. Terutama di kawasan-kawasan yang dekat permukiman," kata Direktur Lalu Lintas dan Angkutan Kereta Api Ditjen Perkeretaapian Kementerian Perhubungan Zulfamendi.

Stasiun Metland Telaga Murni sendiri merupakan tindak lanjut dari perjanjian kerja sama antara direktorat yang dipimpinnya dengan Pemerintah Kabupaten Bekasi dan PT Fajarputera Dinasti, anak usaha PT Metropolitan Land Tbk (Metland), pada 2014.

Baca juga: Pasca-pemilu, Metland Yakin Industri Properti Segera Pulih

Perjanjian ini kemudian direalisasikan di lahan seluas 2.051 meter persegi dengan dimensi bangunan 2.630 meter persegi, dalam masa konstruksi 3 tahun mulai 2015 hingga 2018 

"Ongkos konstruksinya senilai Rp 51,58 miliar," sebut Zulfamendi.

Untuk diketahui, aset Stasiun Metland Telaga Murni ini berstatus hibah dan akan dikelola oleh PT Kereta Commuter Indonesia (KCI) sebagai operator. 

Mengatrol Harga Jual

Beroperasinya Stasiun Metland Telaga Murni diakui Presiden Direktur PT Metropolitan Land Tbk Thomas J Angfendy memengaruhi perumahan Metland Cibitung.

"Permintaan hunian meningkat. Bahkan, sejak sebelum stasiun ini dioperasikan. Peningkatannya cukup signifikan dan tentu saja berdampak pada kenaikan harga jual," tutur Thomas.

Kendati tak menyebut angka, Thomas optimistis kenaikan harga pasti terjadi selama pasar mampu menyerapnya. 

Dalam catatan Kompas.com, harga jual hunian di Metland Cibitung pada 2017 serentang Rp 350 jutaan untuk ukuran 32/72 meter persegi hingga Rp 1 miliar untuk tipe 70/165 meter persegi.

Kini, harga tersebut mengalami kenaikan menjadi berkisar antara Rp 400 jutaan hingga Rp 1.5 miliar untuk tipe serupa.

Angka ini pun kemungkinan tak akan bertahan lama, mengingat Metland punya rencana melansir klaster hunian baru dengan harga lebih tinggi.

Harga baru ini ditetapkan menyusul tambahan komponen moda transportasi massal yang dibebankan sebagai konsekuensi logis dari pengeluaran ongkos konstruksi Stasiun Metland Telaga Murni.

Baca juga: Peminat Klaster Baru Citra Maja Raya Tembus 1.500 Orang

"Dana yang kami keluarkan senilai Rp 51,58 miliar itu akan kami bebankan pada harga jual klaster terbaru nanti," sebut Wakil Presiden Direktur PT Metropolitan Land Tbk Anhar Sudrajat.

Tak hanya sebagai komponen dalam memengaruhi perubahan harga jual, kehadiran fasilitas publik ini pun akan dimanfaatkan oleh Metland guna mengembangkan properti-properti komersial baru.

Anhar mengatakan, di kawasan central business district (CBD) Metland Cibitung seluas 20 hektar, akan dibangun fasilitas Park and Ride seluas 5.000 meter persegi, Millenials Park, F and B area, Waterland 1 hektar, pusat belanja, dan hotel.

Selain itu, guna melengkapi fasilitas transportasi publik, Metland juga bakal mengembangkan terminal angkutan umum seluas 3.000 meter persegi.

"Jadi, ini TOD yang lengkap, ada stasiun, termina, park and ride, juga ke depan rencananya dibangun apartemen 5.000 unit, melengkapi hunian 8.000 unit," terang Anhar.

Hingga saat ini, dari total 400 hektar izin lokasi Metland Cibitung, yang sudah terbangun sekitar 100 hektar dengan jumlah rumah 3.000 unit.

Prakarsa

Selain TOD Metland Telaga Murni, pemerintah juga tengah memproses pengembangan serupa di kawasan Citra Maja Raya, Kabupaten Lebak, Banten.

"Ini yang dalam waktu dekat akan direalisasikan. Selain di sana, TOD juga dikembangkan di stasiun-staiusn lama. Ada TOD berarti ada hunian. Ada hunian berarti ada pergerakan manusia, ini bangkitan massal," sebut Budi.

Stasiun Citra Maja Raya merupakan prakarsa dari PT Ciputra Residence. Merekalah yang bertindak sebagai pembangun dan PT KCI sebagai operator.

Direktur PT Ciputra Residence Yance Onggo mengungkapkan, saat ini Stasiun Citra Maja Raya masih dalam posisi studi kelayakan (feasibility study). 

"Jadi, ongkosnya belum bisa kami estimasi," kata Yance menjawab Kompas.com.

Serupa dengan Stasiun Metland Telaga Murni, Stasiun Citra Maja Raya juga akan berada di dalam kawasan pengembangan CBD seluas 20 hektar.

Meski belum "memiliki" stasiun sendiri, namun Citra Maja Raya diminati masyarakat berpenghasilan menengah ke bawah. 

Baca juga: Resmi Beroperasi, Stasiun Baru Cisauk BSD City seperti di Luar Negeri

Hal ini, menurut Yance, berkat lokasinya yang dekat dan terjangkau dari Stasiun Maja yang diresmikan pada 11 Mei 2016 setelah mengalami revitalisasi menjadi lebih luas dan modern.

Saat itu, posisi penjualan rumah-rumah di Citra Maja Raya sudah menyentuh angka 11.000 unit terjual dari sebelumnya 7.000 unit pada 2015.

"Strategi pricing, lokasi, dan konsep pengembangan terintegrasi transportasi publik sangat memengaruhi pertimbangan konsumen," ucap Yance.

Raksasa properti lain yang ikut berkontribusi memprakarsai pengembangan, renovasi, sekaligus revitalisasi stasiun adalah Sinarmas Land.

Mereka menyulap wajah Stasiun Cisauk menjadi lebih modern, dan bertaraf internasional serta terintegrasi ke dalam Kawasan Intermoda BSD City.

"Kami harapkan dengan terintegrasinya Stasiun Cisauk ke dalam Kawasan Intermoda BSD City mempermudah warga untuk melakukan aktivitas perjalanannya setiap hari," ujar Managing Director Sinarmas Land Dhony Rahajoe.

Wajah baru Stasiun Cisauk ini dirancang dengan sentuhan futuristik pada bangunan utamanya. Berdiri di atas lahan seluas 11.440 meter persegi, Stasiun Cisauk dilengkapi fasilitas-fasilitas yang mengakomodasi kebutuhan masyarakat.

Meski tak disebutkan implikasi langsung terhadap penjualan, namun Stasiun Cisauk selalu eksis dan kerap disebut dalam berbagai program kampanye Sinarmas Land saat merilis produk-produk terbarunya.

Dus, perubahan fisik stasiun ini berdampak pada lonjakan penumpang yang menurut Kepala Stasiun Cisauk Evan Dwi mencapai 14.000 orang per hari, dari sebelumnya hanya 5.500 orang per hari.

"Adanya akses baru dan integrasi dengan Pasar Modern Intermoda dan Terminal Intermoda memberikan peningkatan yang signifikan, khususnya saat akhir pekan," sebut Evan.

Simak breaking news dan berita pilihan kami langsung di ponselmu. Pilih saluran andalanmu akses berita Kompas.com WhatsApp Channel : https://www.whatsapp.com/channel/0029VaFPbedBPzjZrk13HO3D. Pastikan kamu sudah install aplikasi WhatsApp ya.