Tekanan Berlanjut, Hotel Bintang 3 di Bali Makin Menyusut

JAKARTA, KOMPAS.com - Konsultan real estat Colliers Internasional melihat tantangan pada pasar perhotelan di Bali selama kuartal IV-2017 bakal berlanjut tahun ini. Meski demikian, tanda-tanda untuk pulih mulai terasa.

Para pengembang hotel cenderung fokus membangun hotel bintang 4 atau 5. Kehadiran sejumlah hotel baru berskala bintang 3 terus menyusut jumlahnya sampai 2020 mendatang.

Sementara itu, adanya tanda pemulihan terlihat dari kinerja Average Occupancy Rate (AOR) bulanan hotel sepanjang 2017 relatif di atas 3 tahun terakhir.

"Namun, untuk mengantisipasi situasi yang lebih menantang pada 2018, pelaku perhotelan harus berusaha mengangkat Average Daily Rate (ADR)," tulis riset Colliers yang dikutip Kompas.com Senin (12/2/2018).

Colliers menjelaskan, dari total 12 hotel baru yang beroperasi sepanjang 2017, tak ada satu pun hotel kelas bintang tiga.

Sebaliknya, hotel skala bintang 4 justru mendominasi dengan 9 properti. Disusul hotel bintang 5 sebanyak 4 properti.

Beberapa hotel bintang 4 yang baru beroperasi ini adalah Swiss-Belresot Pecatu, Paramapada Hotel Jimbaran, Indigo Hotel Seminyak, Sol House Bali Legian, dan The Alantara Sanur.

Sedangkan hotel bintang 5 yang baru adalah Movenpick Resort and Spa Jimbaran Bay, Rimba Jimbaran, dan Hoshinoya Bali.

Dari sederetan hotel baru ini, yang paling banyak menyumbang kamar adalah Indigo Hotel Seminyak sebanyak 289 kamar dan Movenpick 297 kamar.

Colliers juga memproyeksi Bali akan memiliki tambahan 2.216 kamar baru pada 2018. Kamar ini terdiri dari 1.141 kamar hotel bintang 5, 1.319 kamar hotel bintang 4 dan 100 kamar hotel bintang 3.

Dalam hal tarif kamar, hotel bintang 3 ini memiliki persaingan yang ketat dari hotel-hotel budget, sedangkan dari perspektif investasi, harga tanah lebih mahal.

Okupansi dan ADR

Hingga akhir 2017 tingkat hunian di Bali rata-rata 68 persen. Okupansi ini meningkat dibandingkan pada 2016 yang rata-rata 66,1 persen.

"Dengan banyaknya acara yang akan digelar di Bali pada 2018, kami mengharapkan pemulihan dengan AOR mencapai 70 persen-72 persen," tulis riset tersebut.

Sedangkan ADR pada tahun lalu mengalami penurunan sebesar 1,5 persen menjadi 109 dollar AS. Pada tahun ini, ADR dimungkinkan stabil antara 109-111 dollar AS.

Pasokan

Jumlah kamar hotel baru pada tahun lalu mengalami penurunan dibandingkan tahun-tahun sebelumnya.

Colliers bahkan mencatat, jumlah kamar baru pada 2017 merupakan yang terendah sejak 2011.

Komposisi pasokan ruangan pada 2017 didominasi oleh pengembangan bintang 4.

Menarik untuk dicatat bahwa jumlah proyek hotel baru selama 2017 masih sebanding dengan 2015 atau 2016, namun jumlah ruangan berkurang secara substansial.

Sebagian besar hotel yang baru beroperasi, dirancang secara eksklusif dengan kamar yang luas dan menawarkan pengalaman baru melalui suasana dan fasilitas yang berbeda.

Dengan demikian, sebagian besar hotel yang baru beroperasi ditawarkan dengan harga premium.

Terlepas dari kekhawatiran akan situasi kelebihan pasokan hotel, perkembangan hotel masih diminati di salah satu destinasi favorit dunia tersebut.

Ke depan, ada beberapa hotel yang membatasi jumlah unit. Konsepnya juga bervariasi dari hotel konvensional, hotel butik, resor dan villa.

Kuta adalah kawasan hotel dengan kepadatan tinggi di Bali, dan ini mendorong perkembangan hotel ke daerah lain seperti Jimbaran, Uluwatu, Sanur dan Seminyak.

Kemudian, Colliers juga melihat lebih banyak hotel akan dibangun di daerah-daerah tersebut daripada di Kuta. Meski demikian, Kuta tetap menjadi salah satu tempat tujuan di Bali.