Demam TOD, Komersialisasi Berlebihan, dan Pilihan Peremajaan Kota

Maka pertumbuhan di sekitarnya, atau yang disebut transit oriented development (TOD), niscaya menjadi irisan ruang yang sangat potensial bertumbuh cepat.

Saat ini istilah teknis di kalangan perencana dan arsitek, TOD, secara tidak proporsional telah dijadikan brand dan gimmick pemasaran di kalangan masyarakat awam.

Ini bisa terjadi karena pemikirannya hanya dari aspek komersial semata. Ada bahaya over commercialization dari TOD.

Pemikiran-pemikiran komersial ini sangat terbatas pada usaha penyelenggaraan layanan transportasi massal untuk mendapatkan non-farebox income yang seolah-olah bisa dilakukan di tiap titik stasiun.

Padahal dari pengalaman banyak negara, tidak semua titik transit bisa jadi vibrant dan punya nilai komersial yang sama.

Konsekuensinya, model bisnis kawasan TOD dan pengembalian investasi yang diharapkanpun menjadi moderat, karena ada misi keuntungan ekonomis yang harus dicapai demi membangun bagian kotanya.

Kesempatan Peremajaan Kota Jakarta

Tengok Jakarta, mega city terbesar ke-4 di dunia. Baik pemerintah DKI maupun penyelenggara mass rapid transit (MRT) harus punya keyakinan dalam melihat public service obligation (PSO), namun tetap bisa menjamin keberlanjutan dan kelangsungan infrastruktur tersebut 50 tahun ke depan.

Pada saat yang sama, Jakarta harus memakai kesempatan pengembangan kawasan TOD sebagai bagian dari kebijakan peremajaan kota.

Kahfi Dirga Cahya/KOMPAS.COM Taman BMW banyak ditumbuhi alang-alang dan genangan air yang tinggi, Senin (16/3/2015)

Ini termasuk pemberian hak khusus pengelolaan dan pengembangan kawasan, maksimalisasi gross floor area (GFA), sehingga pengelola bisa mendapatkan internal rate of return (IRR) yang menarik, pada gilirannya investor akan mau berinvestasi sambil meremajakan kota.

Nah, masalahnya sekarang adalah bagaimana menciptakan ini secara terencana, dan bukan secara kebetulan. Saat ini basis aturannya sudah tersedia, antara lain dalam Peraturan Presiden (Perpres) Nomor 38 Tahun 2015 tentang Kerja sama Pemerintah dan Badan Usaha (KPBU).

Kesempatan harus diambil Jakarta untuk melakukan peremajaan dan revitalisasi kota demi menciptakan kawasan-kawasan layak hidup berkualitas, serta membawa Jakarta sejajar dengan kota-kota mega dunia.

Ada pilihan kebijakan dan manajemen yang harus di ambil pimpinannya, karena Jakarta adalah kota dunia.

Seperti dikatakan Amanda Burdens, seorang profesional perencana kota dari lingkungan miliuner yang menjadi Chief Planner kota New York :

"A city isn’t something that happens to you. You make choices every day that shape and make your city".