Orang Jerman Lebih Suka Menyewa ketimbang Membeli Rumah

KOMPAS.com - Penduduk Jerman diketahui lebih senang menyewa rumah ketimbang membelinya. Tingkat kepemilikan rumah pun hanya 41 persen pada 2004 lalu, kedua terkecil di Eropa setelah Swiss dengan 38,4 persen.

Sembilan tahun setelahnya, atau pada 2013 tingkat kepemilikan rumah di Jerman, tetap masih rendah, yakni 43 persen. Hal ini terbilang aneh mengingat tingginya tingkat kepemilikan rumah merupakan salah satu indikator bahwa ekonomi berjalan baik.

Kenyataannya, hal itu tidak berlaku di negeri ini. Di Spanyol, penduduk yang memiliki rumah sendiri ada di kisaran 80 persen namun angka pengangguran di sana juga cenderung besar, yakni 27 persen.

Sebaliknya, Jerman dengan tingkat kepemilikan rumah rendah, hanya memiliki 5,2 persen pengangguran.

Tentunya fakta tersebut belum bisa menjadi acuan mengapa menyewa rumah justru menjadi tren di Jerman. Tren tersebut sejatinya telah menjadi bisnis sejak akhir tahun 1930-an dan 1940-an.

Perang Dunia

Perang Dunia (PD) II membuat 20 persen rumah-rumah di Jerman hancur lebur, bahkan hal itu tetap terjadi ketika pasukan Jerman menyerah pada sekutu pada Mei 1945.

Sekitar 2,25 juta rumah rata dengan tanah dan 2 juta lainnya rusak parah. Sensus pada 1946 menunjukkan bahwa Jerman yang kala itu telah menjadi Jerman Barat membutuhkan 5,5 juta tambahan unit rumah.

Perumahan bukanlah satu-satunya masalah negara Eropa Barat tersebut. Ekonomi Jerman saat itu juga compang-camping dengan minimnya pembiayaan dan tidak berharganya mata uang sampai-sampai waktu itu penduduknya melakukan sistem barter untuk bertransaksi.

Bantuan pemerintah adalah satu-satunya cara untuk membuat penduduk Jerman tetap memiliki tempat tinggal.

Permasalahan itu semakin rumit mengingat kondisi politik Jerman pasca PD II juga masih bergejolak. Para pejabat negara khawatir terhadap munculnya re-radikalisasi rakyat yang kemungkinan besar menuntun pada fasisme.

Masalah lainnya adalah komunisme yang seolah ditakdirkan menjadi ancaman besar bagi pemerintahan Jerman dan banyaknya jumlah pengangguran.

Menteri Perumahan pertama Jerman Barat, Eberhard Wildermuth pernah mencatat bahwa jumlah pemilih komunis di negara-negara Eropa berbanding terbalik dengan jumlah unit rumah per seribu penduduk.

Program perumahan akan secara simultan membuat orang-orang kembali bekerja dan mengurangi rasa stres akibat krisis perumahan.

Karena adanya kekhawatiran politik yang dirasa bisa meluas, pemerintah Jerman Barat merancang kebijakan perumahan untuk bisa mengakomodasi jumlah rumah sesuai populasi yang ada.

Tren Sewa Rumah

Segera setelah Jerman Barat berdiri pada 1949, pemerintah mengeluarkan hukum tentang perumahan yang pertama.

Hukum tersebut dirancang untuk meningkatkan pembangunan rumah dengan ukuran dan biaya sewa yang dibuat cocok bagi populasi secara luas.

Regulasi itu pun bekerja dengan pembangunan rumah muncul di mana-mana berkat kombinasi subsidi langsung dan pembebasan pajak untuk umum, non-profit, dan swasta.

Jerman Barat berhasil memangkas setengah dari jumlah kekurangan rumah pada 1956. Pada 1962, kekurangan rumah di Jerman Barat tercatat sekitar 658.000 ribu unit.

Uniknya, sebagian besar perumahan baru tersebut adalah sewa karena minimnya permintaan dari pembeli potensial.

Pasar kredit Jerman kala itu sangat lemah dan diperlukan peminjam untuk mendapatkan uang cukup besar, sementara hanya beberapa penduduk Jerman saja yang memiliki cukup uang untuk itu.

Kenapa Jerman?

Negara lain dengan krisis perumahan pasca PD II adalah Inggris. Meski begitu, hingga kini tingkat kepemilikan rumah di Inggris masih 66 persen, lebih tinggi dari Jerman.

Alasan banyaknya penduduk Jerman yang tetap menyewa rumah adalah karena penyewaan rumah merupakan satu jenis investasi yang baik.

Ekonom berpikir kebijakan perumahan Jerman memberikan keseimbangan yang lebih baik antara keterlibatan pemerintah dan investasi swasta daripada di banyak negara lain.

Di Inggris contohnya, ketika pemerintah memberlakukan subsidi perumahan untuk meningkatkan pembangunan rumah setelah perang, hanya entitas sektor publik, pemerintah daerah, dan pengembang non-profit yang memenuhi syarat untuk mereka.

Hal itu dengan efektif menekan keluar sektor swasta dari pasar sewa. Lain halnya di Jerman yang menurut ekonom Jim Kemeny menyertakan peran kebijakan publik untuk mengikuti cara ketiga dengan melibatkan keseimbangan antara pembiaran pasar menjadi tidak terkendali kemudian mengintervensinya habis-habisan.

Di samping itu, Jerman juga telah mengendurkan regulasi sewa rumah lebih cepat dari negara lain.

Sebaliknya di Inggris, peraturan yang lebih keras pada sewa rumah terjadi hingga 1980-an dengan mendorong pemilik tanah untuk memangkas pemeliharaan dan mengendalikan kualitas perumahan yang turun lebih jauh.

Aturan Ramah Penyewa

Salah satu hal yang membuat sewa rumah menjadi populer di Jerman adalah harganya yang relatif murah.

Meskipun kebijakan negara telah sedikit lebih seimbang dibandingkan negara lain, pasar sewa Jerman masih kuat dan peraturan itu sendiri cukup menguntungkan bagi penyewa.

Sebagai contoh, hukum Jerman memungkinkan pemerintah negara bagian untuk membatasi kenaikan sewa tidak lebih dari 15 periode selama periode tiga tahun.

Perlakuan Pajak

Alasan lain di balik banyaknya sewa rumah di Jerman adalah pemerintahnya sendiri tidak terlalu mendukung terhadap kepemilikan rumah.

Tak seperti negara-negara lain dengan tingkat kepemilikan rumah yang tinggi seperti Spanyol, Irlandia, dan Amerika Serikat, pemerintah Jerman tidak membiarkan pemilik rumah mengurangi pembayaran bunga kredit dari pajak mereka.

Tanpa pemotongan itu, manfaat dari memiliki dan menyewa menjadi lebih seimbang.

"Kedua pihak baik pemilik rumah dan tuan tanah hampir tidak disubsidi," tulis ekonom Michael Voightländer dalam sebuah makalah pada tingkat kepemilikan rumah yang rendah di Jerman.

Elemen lainnya adalah bank-bank Jerman yang enggan mengambil risiko sehingga membuat hipotek lebih sulit dan lebih mahal untuk didapatkan.

Pendekatan regional oleh pemerintahan Jerman yang membuat pasokan perumahan sewa lebih merata dan lebih terdesentralisasi juga diyakini menjadi salah satu faktor tingginya tingkat sewa rumah di Jerman.

Sistem Sewa Memuaskan

Meski tingkat sewa rumah tinggi, bukan berarti pembiayaan rumah Jerman jauh lebih sedikit ketimbang negara-negara lain.

Pada kenyataannya, Jerman membayar lebih untuk perumahan ketimbang negara dengan tingkat kepemilikan rumah tinggi seperti Spanyol, Irlandia, dan Amerika Serikat.

Pendekatan yang dilakukan pemerintah Jerman pada perumahan terlihat cukup baik sekarang jika dibandingkan negara-negara dengan kepemilikan rumah tinggi. Terlebih ekonomi di negara-negara tersebut sedang dalam kondisi yang tak stabil.

Imbasnya, penduduk Jerman pun menyukai sistem perumahan yang ada di negara mereka. Menurut OECD, lebih dari 93 persen responden menyatakan bahwa mereka puas dengan situasi perumahan Jerman saat ini.

Simak breaking news dan berita pilihan kami langsung di ponselmu. Pilih saluran andalanmu akses berita Kompas.com WhatsApp Channel : https://www.whatsapp.com/channel/0029VaFPbedBPzjZrk13HO3D. Pastikan kamu sudah install aplikasi WhatsApp ya.