Diizinkannya WNA Miliki Properti Tak Berdampak Signifikan

JAKARTA, KOMPAS.com - Wacana kepemilikan warga negara asing (WNA) atas properti atau foreigner ownership di Indonesia kembali bergulir. Tidak saja digaungkan oleh pemerintah melalui Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR), melainkan juga pengembang, pengamat, dan pelaku industri terkait.

Dalam diskusi "Wacana Penjualan Properti untuk Orang Asing dan Kawasan Ekonomi Khusus" yang diselenggarakan PT Jababeka Tbk., di Jakarta, Rabu (19/8/2015), terungkap beberapa usulan yang dinilai logis dan mungkin dilaksanakan.

Pertama, menurut Direktur Pengelolaan dan Pengadaan Tanah Pemerintah Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN), M Noor Marzuki, adalah revisi Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 41 Tahun 1996. PP ini berisi tentang pemilikan rumah tempat tinggal atau hunian oleh orang asing yang berkedudukan di Indonesia.

"PP ini sudah tidak mampu mengakomodasi kondisi aktual mengenai dinamika pasar properti, khususnya apartemen. Kebutuhan dan pasar sudah berubah. Karena itu, yang terbuka direvisi adalah PP Nomor 41 tahun 1996," tutur Noor Marzuki kepada Kompas.com.

Sementara PP Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha (HGU), Hak Guna Bangunan (HGB), dan Hak Pakai Atas Tanah (HP) sudah menjamin kepastian, dan mendukung perkembangan aktual pasar properti. Jadi, PP ini tidak perlu direvisi.

Lebih lanjut dia menjelaskan, revisi PP Nomor 41 tahun 1996 dilakukan atas poin-poin kriteria subyeknya, jangka waktunya, dan hak atas tanahnya. Kriteria subyeknya adalah orang asing yang berkedudukan di Indonesia. 

"Mereka bisa pemilik Kartu Izin Menetap Sementara atau Karti Izin Tinggal Terbatas/Tetap. Tapi ini bisa diusulkan apakah WNA yang hanya pegang passport bisa membeli dan memiliki properti," sebut Noor Marzuki.

Sementara usul Ketua Umum DPP REI, Eddy Hussy, kriteria subyek sudah jelas dalam PP tersebut yakni orang asing yang kehadirannya di Indonesia memberikan manfaat bagi pembangunan Nasional.

"Hanya mereka yang mau dan mampu membeli properti, bayar pajak, dan taat aturan yang bisa diizinkan beli properti," ucap Eddy.

Poin kedua, lanjut Noor Marzuki adalah jangka waktunya. Menurut dia, jangka waktu kepemilikan properti oleh WNA bisa seumur hidup. 

Adapun poin terakhir adalah hak atas tanah yakni hak pakai (HP) yang dikuasai berdasarkan perjanjian dengan pemegang hak atas tanah. Untuk saat ini, kata Noor Marzuki, HP mewakili keinginan WNA untuk membeli dan memiliki properti karena kedudukan HP sama dengan HGB. 

HP, tambah dia, sebagai obyek tanggungan boleh dijaminkan, dialihkan, diagunkan dan diwariskan. Tidak ada batasnya. Demikian halnya HP untuk WNA bisa berlaku seumur hidup. hal ini untuk menghormati kehadiran orang asing dan membantu pertumbuhan ekonomi di Indonesia.

"Karena itu, perlu dibuat unifikasi atau kesamaan hukumnya," cetus Noor Marzuki.

Meski demikian, menarik untuk diketahui, berapa besar sejatinya potensi investasi atau dana yang bisa diraup dari dibukanya keran kepemilikan properti untuk WNA ini?

Executive Director Cushman & Wakefield Indonesia, Handa Sulaiman, mengungkapkan, pertumbuhan populasi pekerja asing atau ekspatriat di Indonesia sekitar 1,35 persen per tahun selama 2010-2014. 

Dari kompilasi berbasis data Departemen Tenaga Kerja dan Transmigrasi dan Cushman & Wakefield Indonesia, jumlah ekspatriat sebanyak 70.000 orang. Mereka berasal dari Tiongkok 23,75 persen, Jepang 15,76 persen, Korea Selatan 11,88 persen, India 7,24 persen, Malaysia 5,85 persen, Amerika Serikat 3,87 persen, dan lain-lain 31,65 persen.

"Tidak semua dari ekspatriat itu adalah orang yang mampu membeli properti dengan harga di atas Rp 5 miliar sebagai patokan yang diusulkan ke pemerintah," tukas Handa.

www.shutterstock.com Ilustrasi.

Dengan demikian, tambah Handa, jika diasumsikan sepuluh persen saja dari total jumlah ekspatriat tersebut membeli properti, dalam hal ini apartemen senilai Rp 5 miliar, maka dana yang mungkin beredar adalah sekitar Rp 3,74 triliun.

"Memang tidak terlalu signifikan. Dan dampaknya hanya terasa di awal saat PP Nomor 41 tahun 1996 tersebut direvisi. Karena pasar properti Indonesia masih didorong oleh kebutuhan domestik," tandas Handa.

"Free flow"

Karena itu, bila Indonesia memang ingin meraup investasi dan dana asing, jangan tanggung-tanggung. Pasar, kata Handa, menginginkan hal-hal yang tidak seperti PP Nomor 41 tahun 1996. Artinya regulasi ada, tapi tidak bermanfaat.

Buktinya, pasar terutama yang lokal, tidak ingin membeli properti berstatus HP, melainkan HGB di atas tanah milik negara yang diterima secara luas. Sementara HGB atas hak pengelolaan lahan (HPL) yang bermasalah, kalau diperdagangkan secara luas.

"HP itu tidak populer di pasar lokal," sebut Handa.

Sementara pasar asing menginginkan free flow of transaction atau aturan yang tidak disertai embel-embel macam izin tinggal, dan lain sebagainya. Selain free flow of transaction, pasar juga menginginkan free for all. 

"Semua bisa bebas melakukan transaksi properti, tidak ada batasan," tutup Handa.