Bisnis Kondotel Merambah Kawasan "Ring Satu"

"Saya bisa dipastikan, berada lokasi premium itu otomasi menaikkan tingkat okupansi hotel, dan tentu saja menghasilkan harga kamar yang tinggi. Maka, return on investment atau ROI-nya juga tinggi," ujar General Manager Marketing Grand Orange Condotel Pasar Baru, Ratdi Gunawan, kepada Kompas.com di Jakarta, Jumat (7/11/2014).

Keberadaan Grand Orange Condotel Pasar Baru, misalnya. Menurut Ratdi, hotel bintang empat ini berada di lokasi premium "ring satu" Istana Negara dan dekat dengan pusat pemerintahan, kantor kementerian, serta BUMN. Ia mengaku berani memasarkan dengan angsuran 38 x tanpa bunga dan profit sharing 80 persen.

"Berani. Karena rata-rata tingkat okupansi hotel di kawasan Pasar Baru, Mangga Dua, Mangga Besar dan Gajah Mada saja sudah di atas 90 persen. Tingkat okupansi ini semakin menjanjikan, karena Januari tahun depan kita (Indonesia) mulai memasuki era perdagangan bebas ASEAN (AFTA). Di sinilah kebutuhan para pebisnis mencari hunian sementara yang cepat di tengah kota semakin besar," katanya.

Berdasarkan riset Cushman & Wakefield Indonesia, hingga Juni 2014 lalu Jakarta dipenuhi sebanyak 29.000 kamar hotel bintang tiga, empat, dan lima. Dari total jumlah kamar hotel tersebut, 27 persen di antaranya merupakan hotel bintang tiga, 37 persen hotel bintang empat, dan 36 persen sisanya hotel bintang lima.

Menurut Senior Associate Director and Head of Research & Advisory Cushman & Wakefield Indonesia, Arief N Rahardjo, secara geografis sekitar 60 persen dari total pasokan kamar hotel bintang tiga sampai lima berada di central business district (CBD) Jakarta dan wilayah Jakarta Pusat.

"Sementara di Jakarta Barat, Utara, dan Selatan mencapai 15 persen, 11 persen, dan 10 persen. Peningkatan jumlah hotel tercatat di Jakarta Timur bersamaan dengan beberapa proyek dalam tahap pembangunan di sepanjang Jl DI Panjaitan dan Jl MT Haryono dalam merespon pembukaan kembali Bandara Halim Perdanakusuma sebagai penunjang bandara domestik komersial Jakarta," papar Arief, Selasa (14/10/2014) lalu.

Melesatnya jumlah pasokan kamar hotel baru, lanjut Arief, juga disertai pertumbuhan positif untuk average room rate (ARR) dan revenue per available room (RevPAR). Dalam mata uang asing (dollar AS), ARR hotel bintang 3 sampai 5, dan mewah meningkat sebanyak 19 persen, 6 persen, 8 persen, dan 12 persen per tahun menjadi 43,1 dollar AS, 63,9 dollar AS, 144,5 dollar AS, dan 190,9 dollar AS.

Menanggapi hal itu, Ratdi mengatakan, jika ingin berinvestasi di sektor kondotel, calon konsumen harus memilih lokasi premium. Alasannya, ketika hotel tersebut beroperasi, akan lebih cepat tingkat okupansi dan room rate yang tinggi untuk kemudian menghasilkan ROI yang memuaskan.

"Kalau ROI semakin kita dapatkan, maka semakin cepat pengembalian modal untuk investasi kondotel ini," kata Ratdi.