Sudahkah Saatnya Yogyakarta Bangun Apartemen?

Perubahan orientasi pembangunan ini, tak lepas dari tingginya harga lahan seiring dengan ketersediannya yang terbatas. Saat ini saja harga lahan di dalam kota mencapai kisaran Rp 4 juta hingga Rp 8 juta per meter persegi. Angka lebih tinggi dipatok untuk lahan yang berada di pusat bisnis dan komersial yakni Rp 10 juta hingga Rp 15 juta per meter persegi.

Sementara harga lahan di kawasan pinggiran (sub urban) seperti Sleman, Bantul, dan Kulonprogo, sudah menembus level Rp 500.000 sampai Rp 3 juta per meter persegi.

Menurut Ketua DPD REI Daerah Istimewa Yogyakarta, Remigius Edi Waluyo, sudah saatnya bagi Yogyakarta untuk mempertimbangkan membangun secara vertikal sebagai dampak dari kelangkaan lahan, dan juga tuntutan pasar yang menginginkan kehidupan urban serba praktis dan dekat dengan pusat aktivitas.

"Selain itu, membangun apartemen lebih efisien karena hanya memakan lahan tak sampai 1 hektar untuk setiap menara. Sementara membangun rumah dengan harga lahan demikian tinggi menjadi tidak feasible (layak perhitungan)," ujar Edi kepada Kompas.com, Selasa (29/4/2014).

Hanya, menjadi pertanyaan besar adalah siapa pembeli apartemen-apartemen tersebut? Apakah warga Yogyakarta siap mengadopsi gaya hidup vertikal?

Edi sendiri mengakui bahwa pasar properti Yogyakarta, masih didominasi oleh pembeli asal Jakarta, dan luar Pulau Jawa. Mereka membeli unit-unit properti dengan motivasi beragam.

"Namun, paling banyak adalah motif investasi dengan ekspektasi keuntungan dan imbal hasil dari transaksi penyewaan kembali. Selebihnya membeli unit properti untuk digunakan sebagai tempat tinggal anaknya selama bersekolah di Yogyakarta," tambah Edi.

Demikian halnya dengan apartemen. Edi mengungkapkan, pembeli apartemen juga tak jauh beda dengan konsumen jenis properti lainnya seperti rumah. "Mereka adalah orang-orang Jakarta, Balikpapan, Medan, Surabaya, dan Makassar. Porsi pembeli lokal kurang dari separuhnya," cetusnya.

Hal senada dikemukakan Associate Director Ciputra Group, Agung Krisprimandoyo. Menurutnya, meskipun laku terjual untuk apartemen tertentu, pasar apartemen Yogyakarta belum terbentuk. Dari sejumlah 20 proyek apartemen, beberapa sudah dikonversi menjadi kondominium hotel (kondotel).

"Langkah tersebut sangat realistis, karena pasar apartemen belum ada. Terlebih sekarang, di mana sektor properti sedang melemah. Penjualan rumah saja turun 10 persen hingga 15 persen. Kondisi ini menyebabkan banyak pengembang merekondisi target penjualan," papar Agung.

Pendapat Agung tak keliru. Salah satu proyek apartemen yang sedang dibangun saat ini, Sahid Yogya Lifestyle Center, mengalami perubahan konsep dan dikonvesri menjadi kondotel. Seluruh apartemen yang dijual sebanyak 543 unit diubah menjadi instrumen investasi kondotel yang akan dikelola oleh Sahid Hotels and Resorts.

"Kami memutuskan mengonversi apartemen menjadi kondotel karena peminatnya jauh lebih tinggi. Terbukti, seluruhnya sudah ludes terjual. Selain itu, secara teknis di lapangan, kami lebih berpengalaman mengelola properti hospitalitas ketimbang properti strata," buka Marketing Manager Sahid Yogyakarta Lifestyle Center, Dani Limandani.

Agung menambahkan, jika investor asal luar kota yang mendominasi pembelian apartemen, lantas siapa yang tinggal di dalamnya? "Transaksi sewa di pasar sekunder juga tidak kelihatan geliatnya. Pasalnya, Yogyakarta tidak seperti Jakarta dan Surabaya yang sudah memiliki pasar pasti dan gaya hidup juga mendukung," tandasnya.