Apapun Strateginya, Harga Rumah Tetap Mahal....

Pengamat properti, Panangian Simanungkalit, mengungkapkan hal itu sebagai sesuatu yang lumrah, mengingat saat ini situasi sedang tidak stabil. Hal itu diperkuat dengan data melambatnya pertumbuhan harga dan penurunan penjualan properti hunian pada 2013 hasil survei indeks harga properti residensial dari Bank Indonesia.

Bank Indonesia mengeluarkan survei indeks harga properti residensial pada Rabu (12/2/2014) lalu. Hasil survei itu menunjukkan bahwa penjualan properti residensial pada kuartal IV melambat dibandingkan triwulan sebelumnya, dari 39,80 persen menjadi 12,05 persen.

Adanya kebijakan penyempurnaan ketentuan loan to value 2013 turut memberikan dampak terhadap penurunan permintaan hunian tersebut. Perlambatan kenaikan penjualan terutama terjadi pada rumah tipe kecil.

Namun demikian, kenaikan harga properti residensial yang terjadi pada 2012 dan 2013, diperkirakan akan terus berlanjut pada tahun ini. Bahkan, secara triwulanan, kuartal I 2014  meningkat lebih tinggi 2,56 persen dibanding kuartal IV 2013, dengan kenaikan harga tertinggi pada rumah tipe menengah yakni 3,45 persen.

Perlambatan pertumbuhan harga, imbuh Panangian, akan berlangsung sampai Oktober atau November 2014. Desember akan berangsur normal. Saat itu, tingkat inflasi dapat dikendalikan, investasi asing deras mengalir, dan aktivitas bisnis kembali lancar.

"Awal 2015 siklus properti mulai naik kembali," imbuhnya.

Kesempatan membeli

Menghadapi kecenderungan turunnya permintaan hunian akibat kebijakan loan to value pada 2013, pengembang memang melontarkan beragam strategi. Pertanyaannya, apakah konsumen tetap diuntungkan dari strategi itu?

Kembali ke hasil survei terbaru Bank Indonesia tadi, tercatat bahwa para pengembang kini mengandalkan internal cahsflow sebagai sumber pembiayaan selain pinjaman perbankan, dan uang konsumen. Menurut survei itu, sebagian besar pengembang mendanai proyek propertinya dengan uang sendiri (57,79 persen). Berdasarkan komposisi, dana internal tersebut mayoritas berasal dari laba ditahan (41,11%), modal disetor (38,17%), lainnya (15,56%), dan patungan modal atau joint venture (5,16%).

Adapun sumber pembiayaan lainnya dari dana atau pinjaman perbankan menempati porsi sebesar 28,57%, uang muka dan cicilan tunai serta tunai bertahap yang dibayar konsumen sekitar 10,69%. Selain itu, pengembang juga memanfaatkan dana dari lembaga keuangan non-bank (LKNB) sebanyak 1,33% dan sumber lain-lain 0,84%.

Salah satu pengembang perumahan segmen menengah, yakni PT Rolas Sapta Mandiri, bahkan memodali proyek perdananya seluruhnya dari dana perusahaan.

"Barulah untuk proyek berikutnya yakni Griya Bukit Mas, dan Puri Kania, kami memberanikan diri meminjam dana perbankan, dalam hal ini Bank Tabungan Negara (BTN). Itu pun komposisinya tak terlalu besar, sekitar 20-30 persen. Sisanya, kami masih menggunakan dana sendiri dan dana konsumen," ungkap Presiden Direktur Rolas Sapta Mandiri, Windiarti Soebadio Choesin di Jakarta, Jumat (14/2/2013).

Pendapat itu diperkuat oleh Herman Susanto, pemilik PT Buana Pacifik Indonesia. Menurut dia, saat ini mau tak mau pengembang harus menggunakan dana internal perusahaan dan uang konsumen.

"Akhirnya memang jatuh pada kreatifitas masing-masing pengembang," ujar Herman kepada Kompas.com di sela ground breaking tower 1 Gayanti City di Jakarta, Sabtu (15/2/2014).

Herman mengaku, sebagai pengembang kelas atas, sebetulnya dia tidak terlalu pusing tentang dana. Pihaknya saat ini dan ke depan lebih fokus pada penerapan strategi marketing, yaitu membidik pasar pertamanya yang terdiri dari kolega dan komunitas. Dari situlah, menurut dia, dana akan terkumpul.

"Alternatif kedua mengajak investor sesama pengembang tapi secara individual," ujarnya.

Herman mengatakan, efek loan to value sebenarnya lebih menghantam pengembang kecil atau yang menyasar segmen bawah. Pengembang kecil harus memutar otak untuk menyiasati penjualan mereka, apakah dengan menyiasati uang muka atau cara lainnya.

Melihat fenomena ini, pengamat properti, Panangian Simanungkalit, mengatakan bahwa menunda pembelian hanya akan memperkecil dan membatasi peluang memiliki rumah idaman. Dengan alasan harga rumah mahal dan tak terjangkau, terlebih dalam situasi suku bunga KPR tinggi dan proses politik 2014, calon konsumen berpikir ekstra keras dan memutuskan untuk wait and see.

"Meski saat ini situasi sedang tidak stabil, konsumen tetap diuntungkan. Inilah saat tepat membeli properti, karena 2014 ini merupakan momentum untuk para pembeli. Konsumen dalam posisi tawar tinggi, sementara pengembang harus melakukan beberapa penyesuaian supaya produknya laku terjual," urainya.