Peritel Asing Ekspansif, Pusat Belanja Tumbuh Positif!

Pasok baru selama 2013 mencapai 163.600 meter persegi yang berasal dari 4 mal yakni Lotte Shopping Avenue (Ciputra World Jakarta), Pondok Indah Mall Street Gallery (Pondok Indah), Cipinang Mall Indah (Cipinang), dan The Baywalk @ Green Bay Pluit.

Menurut riset Cushman and Wakefield, meski terbatas, pasok baru tersebut menambah jumlah total ruang pusat belanja menjadi lebih dari 3,9 juta meter persegi. Pasok ini tumbuh 4,3% lebih luas ketimbang tahun 2012, di mana 71,7% di antaranya atau 2,8 juta m2 merupakan pusat perbelanjaan sewa dan 28,3% atau 1,1 juta merupakan pusat perbelanjaan strata title.

Ada pun tingkat hunian rerata meningkat sebesar 1,7% ketimbang tahun lalu dengan capaian angka 83,1% hingga akhir tahun 2013. Dengan terbangunnya pusat perbelanjaan yang lebih sedikit di tahun 2013, angka total penyerapan diperkirakan mencapai 199.400 m2 (13% lebih sedikit dari tahun 2012).

Aktivitas sewa masih didominasi oleh penyewa utama dan penyewa besar lainnya di pusat perbelanjaan yang baru terbangun. Sementara peritel internasional seperti department store, pakaian, makanan dan minuman, juga aktif membuka cabang pertama mereka di Jakarta.

Tahun ini pula diwarnai rivalitas antarpusat belanja sewa. Adu konsep dan strategi untuk memperebutkan penyewa (tenant) menjadi aktifitas biasa. Namun demikian, hal ini tak sampai menjadikan para pengelola pusat belanja mengoreksi atau berperang tarif sewa.

Harga sewa per bulannya masih relatif stabil yakni rerata sebesar Rp 432.200 per meter persegi untuk pusat belanja kelas atas, Rp 292.000/m2 untuk mal kelas menengah dan Rp 220.000/m2 untuk strata di bawahnya.

Menurut Country Head Jones Lang LaSalle Indonesia Todd Lauchlan sektor pusat belanja terus menunjukkan perkembangan positif.

“Pertumbuhan positif yang diperlihatkan oleh tingkat hunian tersebut mampu membuat pengelola pusat belanja tidak menurunkan tarif sewa. Mereka malah bertendensi menaikkannya dengan perubahan tarif dasar listrik melalui komponen service charge,” ujar Todd, Rabu (17/4/2013).

Di sisi lain, baik peritel yang sudah eksis maupun pendatang baru, terus berlomba mencari lokasi terbaik untuk ekspansi toko mereka sebagai upaya meningkatkan penetrasi serta potensi pasar yang ditengarai belum tergali secara maksimal.

Itulah sebabnya masih banyak peritel asing dan internasional yang tertarik untuk masuk ke Indonesia, apalagi kalau melihat proyeksi pertumbuhan kelas menengah dan daya beli konsumen domestik dalam 15-20 tahun mendatang. Namun sayangnya, pasok ruang ritel di Jakarta hingga 2015 hanya 500.000 m2 atau 167.000 m2/tahun.

Dengan kondisi seperti itu mau tak mau memaksa peritel baik lokal maupun asing harus bersabar. Padahal mereka secara agresif tengah melakukan ekspansi. Sementara bisnis ritel itu merupakan supply driven.

“Ada banyak peritel asing masuk dalam daftar tunggu (waiting list) di pusat-pusat belanja eksisting kelas atas dan menengah atas. Ini karena terbatasnya pasok (ruang) kosong yang sesuai dengan klasifikasi dan kebutuhan mereka,” ungkap analis ritel Cushman and Wakefield, Lini Djafar kepada Kompas.com, Selasa (16/4/2013).

Baik Lini maupun Todd sama-sama berpendapat bahwa ekspansi peritel asing memberikan dampak positif bagi perkembangan sektor ritel nasional. Selain berpotensi menyerap banyak tenaga kerja juga dapat memicu akselerasi dan distribusi pasok pusat belanja yang lebih merata.

Dengan semakin banyaknya peritel asing, minat pengembang internasional untuk membangun pusat belanja yang juga bertaraf internasional dan mengakomodasi kebutuhan peritel mancanegara, akan semakin meningkat. Di sisi lain, investor pun bisa jadi akan semakin tertarik terhadap portofolio aset ritel di Indonesia.

Prospek 2014

Cushman and Wakefield memprediksi, pusat perbelanjaan sewa akan terus mendominasi pasokan mendatang, melihat performa pusat perbelanjaan strata-title belum meningkat (hanya ada satu pusat perbelanjaan jenis ini yang akan terbangun di tahun 2014). Pasokan baru tahun depan akan berasal dari 7 pusat perbelanjaan baru dengan total luas 213.200 m2 (atau naik 30% ketimbang tahun 2013).

Total penyerapan di tahun 2014 diperkirakan akan mencapai 160.800 m2 (19% lebih sedikit dari tahun 2013). Dengan perkiraan permintaan yang lebih rendah daripada pasokan, tingkat hunian secara keseluruhan diperkirakan akan sedikit menurun menjadi 83,0% pada akhir tahun 2014.

Harga sewa dan biaya servis diperkirakan akan tetap stabil di tahun 2014, meskipun beberapa pemilik pusat perbelanjaan berencana untuk meninjau ulang konsesi nilai tukar Dolar AS.

Beberapa peritel, terutama yang menjual barang-barang impor, lebih memilih untuk menunggu saat yang tepat melakukan perluasan atau penambahan toko.

Perhelatan Pemilihan Umum di tahun 2014, menyebabkan pemilik pusat perbelanjaan lebih berhati-hati dalam menaikkan harga sewa.