Hati-hati Investasi Kondotel di Bali!

Tak main-main, tawaran pengembalian investasi bisa sampai 40 persen selama lima tahun pertama atau 8 persen per tahun. Beberapa pengembang bahkan berani memberikan jaminan 16 persen akan dibayar dimuka.

Namun, tahukah Anda bahwa ada banyak faktor yang harus diperhatikan sebelum memutuskan berinvestasi di kondotel.

Menurut Presiden Direktur TEA, Tony Eddy, sebelumnya, calon investor harus memahami dulu apa dan bagaimana kondotel. Kondotel merupakan gabungan fungsi kondominium dan dikelola laiknya hotel. Ada chain operator sebagai pengelola.

"Berbeda dengan hotel murni, kondotel memungkinkan pemilik untuk menikmati unit-unit propertinya dalam jangka waktu tertentu. Biasanya 21 sampai 25 hari dalam satu tahun," ujarnya kepada Kompas.com, Selasa (12/11/2013).

Lebih dari itu, di tengah kompetisi yang sengit seperti saat ini, agar tidak terjebak dalam rayuan gimmick marketing, calon investor harus mengetahui benar mengenai lokasi kondotel. "Jika salah pilih lokasi, desain dan konsep sebagus apa pun akan susah dijual atau disewakan kepada tamu," kata Tony.

Faktor kedua adalah operator hotel sekaligus kinerja dan rekam jejaknya. Ini merupakan hal sangat penting. Meskipun operator hotelnya sudah mengelola ribuan properti, namun jika kinerja mereka di bawah rata-rata, sebaiknya tinggalkan saja.

Ketiga, konsep desain. Unik dan istimewa akan menjadi nilai tambah ketimbang kondotel dengan konsep desain biasa saja meskipun lokasinya premium. Wisatawan yang berkunjung ke Bali, umumnya adalah penikmat leisure, bukan bisnis. Jadi, konsep desain harus mengakomodasi kebutuhan itu.

Faktor keempat adalah masalah finansial. Harga kondotel yang ditawarkan dengan angka dan masa balik modal tidak terpaut jauh. Dalam enam tahun, investor bisa mendapat pengembalian nilai investasi dengan nilai ganda.

"Perhitungan seperti itu akan didapat jika kondotel yang dibeli sekitar Rp 3 miliar per unit, maka harga yang sewa saat kondotel tersebut beroperasi adalah Rp 3 juta per malam. ini hitungan paling masuk akal. Bila harga sewa di bawah itu, payback periode-nya akan lama," tutur Tony.

Faktor kelima adalah kualitas bangunan. Bukan rahasia lagi jika di Bali sekarang bertebaran kondotel dengan kualitas bangunan seadanya. belum lagi beroperasi tiga tahun, sudah mengalami kebocoran, kerusakan dan lain sebagainya.

Selain kelima faktor tadi, ada beberapa hal tak kalah penting lainnya yang harus diperhatikan calon investor.

Menurut Fitri Oktaviani dalam ulasannya di ZAP Finance, pertama, saat ini banyak kondotel yang ditawarkan saat konstruksi bangunannya belum ada. Investor awal yang membeli akan mendapatkan harga yang jauh lebih murah karena turut membiayai pembangunan properti tersebut. Hal tersebut akan memberikan risiko yang lebih tinggi bagi investor.

Kedua, perhatikan skema rental guarantee yang ditawarkan. Garansi biasanya diberikan terbatas, hanya untuk beberapa tahun, atau berlaku surut dengan persentase yang akan berkurang seiring waktu. Setelah masa garansi biasanya ada juga skema bagi hasil berdasarkan tingkat okupansi, dengan rasio tertentu antara investor dan pengelola.

"Walaupun nilai keuntungan yang akan diterima kelak adalah nilai bersih (pajak penghasilan akan dipotong dari keuntungan yang diberikan berkala), tetapi sebenarnya investor turut membayar biaya pemeliharaan, operasional, marketing dan fee untuk pihak manajemen hotel," ujar Fitri.

Jumlah pendapatan pemilik unit, lanjut Fitri, akan proporsional sesuai dengan unit yang dimilikinya. Biasanya ada rasio tertentu untuk pembagian pendapatan ini, yang popular adalah 50:50 dan 60:40 untuk investor.

Ketiga, hak untuk tinggal di hotel perlu dipertimbangkan sebagai tambahan keuntungan atau return. Untuk investor yang membeli kondotel di lokasi favorit yang akan sering dikunjungi, bisa lebih menguntungkan karena bisa lebih sering menikmati unit yang telah dibeli.

Biasanya pihak manajemen hotel memberikan hak tersebut dalam bentuk voucher menginap yang bisa investor jual untuk mendapatkan tambahan keuntungan.

"Sayangnya, hak-hak untuk pemilik unit bisa berubah dalam jangka panjang. Biasanya mayoritas pemilik unit adalah pihak developer atau manajemen hotel, dan silent investor sehingga tidak perlu heran jika makin lama hak menginap atau fasilitas yang anda terima saat menginap, akan makin berkurang. Dan sebagai tamu, anda tidak otomatis bisa menggunakan unit yang anda beli. Anda tetap perlu reservasi sebelumnya, dan belum tentu bisa menginap di unit yang anda beli. Kecuali jika unit tersebut sedang kosong," papar Fitri.

Terakhir, perhatikan juga hak-hak yang lain. Seperti hak kepemilikan yang bisa berupa strata title ataupun hak guna pakai. Dalam bangunan horisontal, hak atas sebidang tanah dan fasilitas umum yang digunakan akan dibagi kepada semua pemiliknya secara proporsional.