BSD Bangun Eco-building Sampai Jalur Sepeda

BSD, KOMPAS.com - Perkembangan kota mandiri BSD (Bumi Serpong Damai) makin pesat. Dari 6.000 hektar lahan, BSD sudah membangun di lahan 1.400 hektar. Sejak tahun 2008, mulai dibangun fase pertama tahap kedua di kawasan barat sampai tahun 2013. Setelah itu, BSD akan membangun lagi di lahan seluas 1.000 hektar lainnya, dan demikian seterusnya.

Tahun 2010 ini, sedang dibangun Giant Hypermarket dan BSD Square (pusat makanan) yang lokasinya di seberang Teras Kota atau di jajaran Wisma BCA.  Dalam lima tahun ke depan, akan dibangun mal gaya hidup (lifestyle center), hotel, gedung teater, gedung perkantoran di kawasan pengembangan tahap II. Di kawasan ini pula, BSD akan membangun jalur sepeda.

Dalam pembangunan perumahan, BSD mengedepankan konsep eco-property. Tidak sekadar bernuansa hijau, akan tetapi semua unsur eco-property seperti penghematan listrik dan air, dan penggunaan material, akan menjadi ciri khas properti di BSD.

Berikut ini wawancara khusus Robert Adhi Ksp dari Kompas.com dengan Harry Hartanto, Presiden Direktur PT BSD Tbk pekan lalu.

Kawasan Serpong akan segera menyatu menjadi kota mandiri baru. Pak Tanto Kurniawan, CEO Paramount Serpong dan Pak Sutjipto Nagaria, pemilik Summarecon pernah menegaskan bahwa hanya menunggu waktu, Serpong akan menyatu dan saling melengkapi. Komentar Anda?
Saya melihat kawasan Serpong itu seperti Jakarta Barat. Dulu di sana ada kelompok-kelompok pengembang, sekarang sudah menyatu satu sama lain. Nah, Serpong juga demikian, akan menyatu.  Dalam lima tahun ke depan, kawasan BSD, Alam Sutera, Gading Serpong seluas 10.000 hektar akan menyatu. Dan ke depan, pengembangan Serpong ke arah Kabupaten Bogor.

Kalau lihat kawasan Serpong, memang, dalam beberapa tahun terakhir, perkembangannya sangat pesat. Ini semua didukung dengan infrastruktur jalan, termasuk jalan tol. Serpong dapat diakses dari selatan, selain dari jalan tol Jakarta-Merak. Lalu Alam Sutera baru saja membuka akses baru dari jalan tol. Dan saat ini sedang direncanakan jalan tol Kunciran-Serpong-Bandara. Serpong dijepit Jakarta Barat, Tangerang dan Jakarta Selatan. Semua ini merupakan faktor yang mempercepat pengembangan area Serpong.

Kapan BSD menyatu dengan kawasan Summarecon dan Paramout Serpong? Memang tim BSD, Paramount, dan Summarecon sudah membahas masalah ini secara teknis. Saya pastikan akhir tahun 2010, akses ini sudah terbuka. BSD dan dua pengembang di Gading Serpong saling terhubung.

Ini juga merupakan bagian dari perencanaan Pemerintah Kabupaten Tangerang, untuk meringankan beban Jalan Raya Serpong. Kelak, akses BSD juga terhubung ke Lippo Village di Karawaci. Sehingga nantinya ada tiga jalan di barat dan timur BSD dan ada tiga jalan di utara-selatan BSD.

Tahun ini, apa yang baru di BSD?
Sebelum lebaran tahun ini, Giant Hypermarket dibuka, mungkin Agustus-September. Giant membeli tanah seluas 2,5 hektar. Lokasinya di seberang Teras Kota.

Di samping Wisma BCA, sedang dibangun pusat makanan BSD Square. Ini milik pihak ketiga. Tapi ini semacam pusat makanan yang dibuat sangat bagus. Pusat makanan memang banyak tapi menurut saya, tak usah takut dalam urusan makanan. Justru saya ingin BSD menjadi pusat kuliner. Selain menciptakan bisnis dan lapangan kerja baru, pusat kuliner juga memanjakan perut.

Saat ini produk eco-property makin diminati konsumen. Apakah BSD sudah membangun produk-produk eco-property dalam arti tidak sekadar bernuansa hijau, tapi betul-betul menerapkan prinsipnya?
Arah BSD memang ke sana, menganut dan mengikuti konsep green property, eco-property. Kami melakukan beberapa langkah untuk mewujudkan konsep green ini. Pertama, kami membangun kawasan ini dengan menghadirkan banyak pepohonan sehingga membuat BSD makin teduh.

Kedua, pemerintah sendiri, melalui Green Council Board, mengarahkan kita pada pembangunan eco-property. Nan memang pembangunan di BSD arahnya ke sana, mengacu pada panduan dari Green Council agar BSD mendapat sertifikat eco-property.

Kami mewujudkan prinsip eco-property ini pada kawasan komersial dan residensial. Pertama, di atas kawasan komersial seluas 25 ha, BSD akan membangun Office Park. Di sini akan dibangun 10 gedung, yang ketinggiannya tidak lebih dari lima lantai. Kami akan membangun kawasan ini dalam waktu 5-10 tahun. Tahun ini, kami menyiapkan desain satu gedung. Dengan maksimum lima lantai dan di area 25 ha, Anda dapat bayangkan betapa rendahnya kepadatannya.

Di kawasan Office Park, kami akan menanam banyak pepohonan dan menyediakan ruang terbuka hijau. Gedungnya sendiri didesain sesuai dengan kriteria Green Council. Listrik dihemat, air dihemat, sebagian dengan daur ulang. Dan yang harus dicatat, kami tidak mengambil air dari dalam tanah. Kami tak mau merusak struktur air. Kawasan ini kami namakan Green Office Park di kawasan barat, pengembangan tahap II BSD.

Kami juga sedang mencari arsitek luar untuk mengembangkan 50 hektar di lokasi CBD. Sebagian gedung menjadi aset perusahaan, sebagian lagi kami jual.  Jadi kawasan komersial BSD tahap dua seluruhnya 75 hektar. Di sini selain gedung perkantoran, juga ada tempat usaha, restoran, hotel, entertainment center.

Kami juga mengembangkan kawasan residensial dengan konsep green. Kami mengacu pada panduan Green Council Indonesia. Kami menggunakan bahan material yang sesuai dengan prinsip eco-property. Rumah yang dibangun harus hemat enerfi, listrik dan air. Kami namakan kawasan ini Elago. Di lahan seluas 40 hektar, kami akan bangun 600 munit sampai 800 unit rumah. Kepadatan direndahkan. Dan kami buat kawasan ini rindang dengan pepohonan.

BSD punya pembibitan pohon trembesi di lahan puluhan hektar. Lima tahun lagi, BSD akan semakin rindang dengan pepohonan.

Saat ini, di Alam Sutera segera dibuka Living World. Lalu di Summarecon Serpong, akan dibangun SMS tahap II. Di BSD, sudah ada pusat hiburan Teras Kota. Ada rencana BSD membangun pusat gaya hidup dan hiburan baru?
Kami sedang merencanaan membangun mal gaya hidup di atas lahan seluas 10 hektar. Tempat ini melayani office di sekitarnya, menjadi meeting point, belanja dan hiburan keluarga. Tahap pertama, kami membangun mal seluas 60.000 meter persegi dulu, setelah itu sampai tiga tahap kita bangun mal ini. Konsepnya setengah ruang terbuka dan setengah lainnya indoor.

Anda lihat pertumbuhan kawasan Serpong dari jumlah penduduk. Terus meningkat. Serpong makin mudah dijangkau dengan terbukanya akses jalan tol W1 dari Puri Indah-Alam Sutera, yang kemudian menembus ke BSD. Lalu BSD juga mudah dicapai dari dari selatan, lewat jalan tol JORR 1, TB Simatupang-Pondok Indah-Bintaro-BSD.

Kami melihat ini bukan persaingan, tapi saling melengkapi. Pembangunan kawasan komersial di BSD untuk mengantisipasi pertumbuhan ekonomi setempat. Akses ke Serpong sangat mudah. Ini bagian dari pertumbuhan kota mandiri.

Dan saya kira, warga BSD juga membutuhkan pusat gaya hidup yang dapat dinikmati keluarga. Selama ini sebagian dari mereka masih mencari hiburan di Jakarta, ke PIM atau PS. Kami harapkan ke depan, warga BSD menikmati hiburan keluarga di BSD dan sekitarnya.

Saya baru saja bertemu pengusaha ritel dari Thailand, dan membahas rencana membangun suburb mall di BSD. Kami tidak mau jor-joran, kami ingin saling melengkapi dengan mal-mal yang sudah ada.  Dan yang terpenting juga, mal membuka lapangan kerja baru.

Seperti apa wajah CBD BSD ke depan?
Lima tahun ke depan kami konsentrasi membangun kawasan perkantoran dan shopping mall. Kami juga sebenarnya akan membangun hotel berbintang milik BSD sendiri. Namun dalam satu bulan terakhir ini, saya bertemu dengan sejumlah pengusaha yang menyatakan akan membangun hotel di BSD. Mereka memang pebisnis perhotelan. Akhirnya BSD ngalah dan kasih hotel ke mereka.

Kawasan komersial BSD dibagi tiga, yaitu komersial bisnis skala nasional, komersial ritel, dan komersial industri ringan nonpolusi.

Dalam satu-dua tahun terakhir ini, kami gencar berkampanye soal ini. Kami meyakinkan pemain bisnis agar mereka mau punya kantor di BSD. Saat ini perkantoran di TB Simatupang sedang tumbuh, dan kami harapkan ditarik sampai ke BSD.

Kami menawarkan perkantoran eco-building. Mereka kan butuh image, berkantor di gedung ramah lingkungan. Kedua, kami jelaskan bahwa BSD hanya 25 km dari Jakarta, dapat diakses dari jalan tol dan jalan arteri. Apalagi grup Smart dari Sinarmas, sedang mengembangkan fiber-optic, sehingga akan sangat mendukung jaringan data berkecepatan tinggi.

Selama tahun 2009, kami bertemu dengan sejumlah pengusaha tentang hal ini. Mereka masih mempertimbangkan terutama soal staf. Satu-dua perusahaan sudah agak detail membahas ini. Memang belum ada kata sepakat, tapi dalam waktu dekat, kami harapkan ada keputusan.

Mengapa industri-industri di Tangerang yang berkantor pusat di Jakarta, tidak memindahkan kantor pusatnya di CBD BSD?
Memang itulah yang kami harapkan, industri di Tangerang memiliki kantor ramah lingkungan di sini. Mereka berkantor di gedung eco-property. Keluar, bukan lihat yang sumpek, macet, tapi melihat pepohonan rindang yang teduh. Kalau mumet, kan bisa menghisap udara segar. Lagipula jarak BSD ke bandara relatif dekat.

Soal karyawan, bisa direlokasi. Mereka ke kantor hanya dalam waktu 5 menit. Karyawan tak perlu bangun jam 4 pagi, jam 5 pagi, untuk menghindari kemacetan pagi hari di Jakarta. Karyawan bisa balik ke rumah untuk makan siang bersama keluarga. Bayangkan kondisi seperti ini akan meningkatkan kualitas hidup.

CBD BSD dialokasikan 100 hektar. Dan BSD sudah punya rencana induk, BSD akan membangun strip sepanjang 3 km. Kalau Jakarta punya Sudirman-Thamrin, BSD juga akan punya kawasan semacam itu. Namun dengan tata ruang yang dirancang baik.

Ini akan menjadi wajah utama BSD. Kawasan ini akan tembus ke Karawaci (Lippo Village). Di sini akan dibangun gedung perkantoran, hotel, tempat usaha. Kawasan pedestrian selebar 25 meter dengan desain khusus.  Kami harapkan sudah bisa mulai dibangun tahun 2016.

Kami yakin Serpong makin berkembang karena melihat pertumbuhan ekonomi Indonesia 6 sampai 7 persen. Kelas menengah terus tumbuh, pendapatan naik.

Kelebihan Serpong karena dekat dengan bandara dan mudah diakses dari jalan tol. Melihat perkembangan penduduk Serpong dan Tangerang yang pesat, investor pun berani membangun properti di Serpong. Dan ke depan, tidak tertutup kemungkinan dibangun KA Serpong-Bandara.

Revenue empat pengembang besar di Serpong, BSD, Summarecon Serpong, Paramount Serpong, Alam Sutera mencapai Rp 5 triliun sampai Rp 6 triliun. BSD sendiri trennya terus naik dari tahun 2005 lalu. Tahun 2010 ini, BSD menargetkan pendapatan sampai Rp 2 triliun. Alokasinya sepertiga komersial, dan dua pertiga residensial.

Saat ini jumlah rumah BSD yang sudah dibangun 30.000 unit dan jumlah penduduk mencapai 120.000-150.000. Dalam lima tahun ke depan, BSD akan membangun 10.000 unit rumah baru.

Apakah BSD juga akan menyediakan jalur khusus sepeda?
Kami mencoba mengalokasikan jalan di BSD, terutama di tahap II, untuk jalur sepeda. Kami sedang berpikir bagaimana agar jalur sepeda ini efektif, tidak diambil oleh pengendara lainnya. Mungkin kami perlu duduk bersama dengan komunitas pesepeda, sehingga kita bersama dapat menciptakan jalur sepeda yang ideal.

Secara fisik, sebetulnya simpel. Kami melepaskan 1,5 meter – 2 meter untuk jalur sepeda. Persoalannya apakag jalur itu efektif, betul-betul dijadikan jalur sepeda. Kami punya rencana, membenahi jalan-jalan di kawasan BSD, terutama di kawasan pengembangan barat, tahap II. Kalau ini berhasil, baru kami membenahi kawasan BSD yang sudah terbangun di kawasan timur. Dengan demikian BSD betul-betul kawasan ramah sepeda.

BSD juga berkembang sebagai kota pendidikan. Apa rencana BSD ke depan untuk mewujudkan Edu Town?
Memang, arah pengembangan BSD adalah sebagai kota pendidikan yang lengkap dari TK sampai perguruan tinggi. Kami ingin berkontribusi dalam sektor pendidikan. Mengapa lokasi pendidikan harus ada di dekat rumah? Supaya anak-anak tak perlu berpergian jauh-jauh dari rumah. Akses BSD dari bandara pun sangat mudah dan cepat. Jadi anak-anak dari luar daerah, bisa mengambil pendidikan tinggi di BSD, mencari pondokan di BSD dengan mudah.

Universitas Katolik Atmajaya sudah membeli tanah seluas 20 hektar di Cisauk. Di luar ini, di kawasan Edu Town, sudah dibangun kampus baru Swiss German University (SGU) di lahan seluas 10 hektar. Tahap pertama, SGU bangun di lahan tiga hektar. Kami harapkan ke depan mahasiswa SGU sampai 5.000-an. SGU fokus ke bidang teknik. SGU sudah memulai perkuliahan di kampus baru mereka.

Selain itu, di kawasan Edu Town, sedang dibangun kampus baru Prasetya Mulya untuk pendidikan S1 di lahan 5 hektar.

Saat ini beberapa universitas, dua dari Amerika dan tiga dari Indonesia, sedang membahas dengan kami tentang rencana membuka kampus di BSD. Belum ada kata sepakat, masih didiskusikan bersama.

Kehadiran banyak universitas di BSD akan memberi dampak ekonomi bagi area di sekitarnya. Lahan kawasan Edu Town di atas 25 ha. Kami sengaja mengelompokkan pendidikan di satu lokasi karena memudahkan pondokan mahasiswa. Juga tak ada traffic yang silang-menyilang. Sesama mahasiswa bisa saling berkomunikasi. Dan perguruan tinggi satu dengan yang lainnya, bidangnya tidak sama. SGU di bidang teknik, Prasetya Mulya di bidang bisnis. Kecuali Atmajaya, lokasinya di Cisauk, bukan di Edu Town.

Kabarnya ada terusan jalan tol Bintaro-BSD ke Balaraja?
Ini rencana lama pemerintah, jalan tol BSD dilanjutkan hingga ke Balaraja, menembus jalan tol Jakarta-Merak. Jadi nanti truk-truk dari Tangerang-Merak bisa langsung ke Tanjungpriok lewat jalan tol, tidak membebani Jalan Raya Serpong seperti saat ini.

Di kiri dan kanan dibangun jalan arteri untuk melayani kawasan selatan dan utara BSD. Pemerintah sudah merencanakan truk-truk tidak masuk jalan arteri. Kita sendiri punya rencana dengan pemkab, kelak BSD punya tiga jalur utara-selatan dan tiga jalur barat-timur. Kita namakan by-pass BSD.  Nanti akan ada semacam “jembatan semanggi” di daerah Cisauk.

BSD sebetulnya berminat menjadi salah satu investor jalan tol, tapi ini semua tergantung izin pemerintah.

Ada rencana BSD bekerja sama dengan PT KA mengembangkan Stasiun Cisauk?
BSD mengusulkan kepada PT KA untuk mengembangkan Stasiun Cisauk, terusan Stasiun Serpong. Saat ini stasiun di Cisauk stasiun kecil. Hal ini masih dalam pembicaraan dengan PT KA.

Di sekitar lokasi ini, BSD menyediakan lahan 20 hektar untuk terminal terpadu. Selain stasiun KA, juga terminal bus. Ini akan menjadi kawasan intermoda. Di sini, kami olah menjadi kawasan hunian dan tempat usaha.

Kami melihat jalur KA alternatif transportasi ke Jakarta. Banyak warga BSD memanfaatkan transportasi KA karena lebih hemat dan kebih cepat. Kami berharap dapat bekerja sama dengan PT KA mengembangkan Stasiun Cisauk.

Kabarnya pemerintah akan membangun pusat olahraga di Cisauk?
Kami sudah menyerahkan tanah seluas 20 hektar kepada Pemkab Tangerang. Kabarnya memang akan dibangun semacam Stadion Senayan di sini. Selanjutnya masalah ini diurus pemerintah. Kami hanya menyerahkan tanah.

Ada rencana membangun apartemen di BSD?
Kami sedang membangun rumah susun empat lantai di depan Taman Tekno di lahan seluas 2 hektar. Ini untuk mengisi kebutuhan para pekerja di Taman Tekno. Akan dibangun enam blok rusun sebanyak 600 unit. Kami tak mau bangun tinggi-tinggi (high-rise) karena menghemat biaya operasional. Kami juga akan membangun rusun serupa di Cisauk, di dekat terminal terpadu.  (Robert Adhi Ksp)