Ragu Beli Rumah Kaveling?

JAKARTA, KOMPAS.com - Selain beli rumah atau apartemen cicilan KPR via developer, banyak orang yang juga tertarik membeli rumah kavling lewat penjual langsung. Tetapi, semudah itukah memilikinya?

Umumnya, kaveling merupakan bagian dari sebidang tanah tertentu. Selain lebih murah, lokasi rumah kaveling biasanya lebih sesuai kehendak hati si pembeli. Tidak lain, karena pembeli bisa langsung bertemu penjual dan berhubungan langsung dengan bank untuk cicilannya.

Surat perjanjian jual beli kaveling pun bisa langsung dibuat antara calon pembeli dan pihak penjual. Hanya saja, kadang pembeli bingung ketika akan melakukan penandatangan surat jual beli tersebut. Bingung, karena tidak mengerti orang yang sebetulnya berhak menandatangi surat tersebut.

Ya, banyak kasus terjadi, di saat penandatangan surat jual beli siap dilakukan, seorang pemilik Sertifikat Hak Milik (SHM) justeru tidak berhadapan langsung dengan pembeli. Karena. tidak sedikit pemilik SHM yang sudah memberikan kuasa menjual kavling miliknya kepada orang lain, baik kepada tangan kedua atau ketiga.

Boleh jadi, pembeli bingung menghadapi situasi itu. Mereka kerap ragu, siapa sebetulnya orang yang harus menandatangani surat tersebut? Perlukah mereka menyertakan pihak kelurahan dan penandatanganan tersebut dilakukan di depan notaris?

Lebih penting lagi, karena ini menyangkut masa depan Anda dan rumah Anda, yaitu cara mengecek keabsahan SHM berikut surat kuasanya. Ya, sebetulnya perlukah Anda memperbarui surat perjanjian jual beli tersebut karena yang diberi kuasa adalah orang ketiga? Apa syarat dan kelengkapan administrasi mengurus Izin Mendirikan

Bangunan (IMB) dan SHM? Berapa perkiraan biaya mengurusnya hingga akhirnya pembeli bisa memegang SHM atas namanya sendiri?

Simak beberapa tips di bawah ini sebagai jawaban pertanyaan di atas:

- Kepastian Objek.  
Faktor ini menjadi paling utama untuk diperhatikan. Yaitu, pembeli harus melakukan cek ulang dengan cara seksama, bahwa tanah atau kaveling yang dibelinya memiliki batas-batas yang jelas dan sama dengan yang tertera di suratnya.

- Kepastian Subjek
Perhatikan dan pastikan baik-baik, bahwa orang yang menjual atau mengalihkan tanah atau kavling tersebut adalah orang yang benar-benar berhak. Jika tanah telah bersertifikat, pihak yang berhak menjual adalah orang yang namanya tercantum di dalam sertifikat tanah (SHM) itu.

- Penandatangan Akta Jual Beli (AJB)
Penandatanganan ini boleh saja diwakilkan kepada orang lain, asalkan melalui Surat Kuasa. Hanya, sebelum hal itu dilakukan, Surat Kuasa tersebut harus Anda periksa keaslian atau otentisitasnya. Apakah orang yang berhak tadi atau ada unsur pemalsuan tanda tangan, ini harus Anda teguhkan.

- Otomatis Gugur
Ambil contoh, Anda membeli kavling dari penjual yang bernama C. Namun, SHM kavling tersebut adalah atas nama A. Dalam perjalanan waktu sebelum Anda membelinya dari C, si A telah memberi kuasa kepada B untuk menjualnya. Di saat penandatanganan surat jual beli, Anda berhadapan dengan C, yang mewakili pihak B karena ternyata si B adalah suami/isterinya.

Dalam kasus ini, C jelas tidak dapat menandatangani AJB untuk mewakili sang penjual. Ya, karena si C bukanlah orang yang berhak dan bukan yang diberi kuasa. Penjual yang berhak adalah pemegang kuasa, yang dalam kasus ini adalah si B. Namun jika si B telah wafat, misalnya, kuasa itu otomatis gugur dengan sendirinya. Ya, kuasa tidak dapat diwariskan atau disubtitusikan kepada pihak lain, sekalipun itu suami atau isteri.   

- Keabsahan SHM
Tidak sulit. Untuk mengecek keabsahan SHM, Anda bisa mengajukan permohonan Surat Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT) pada kantor pertanahan atau BPN setempat. Hal itu akan membuktikan, bahwa sertifikat tersebut benar terdaftar dalam buku pendaftaran tanah dan terdaftar atas nama siapa.

- Lurah Tidak Mutlak
Sesuai dengan PP No.24 tahun 1997, pihak yang membuat Akta Jual Beli adalah Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). PPAT bisa seorang notaris PPAT atau pihak camat setempat. Sementara, penyertaan lurah sebagai saksi justeru bukan sesuatu yang mutlak. Lurah biasanya hanya membuatkan surat keterangan tidak sengketa atau keterangan kependudukan si penjual.

- Kelengkapan Berkas
Berkas-berkas yang diperlukan untuk penerbitan sertifikat tanah antara lain identitas dan persetujuan suami/isteri penjual, identitas dan kartu keluarga pembeli, AJB yang dibuat di hadapan PPAT setempat, serta sertifikat tanah. Syarat-syarat diajukan ke kantor pertanahan setempat untuk memproses balik nama sertifikat.

- IMB
Lain halnya untuk penerbitan IMB, Anda sebagai pemohon bisa mengajukan izin tersebut ke Suku Dinas Tata Kota setempat dengan melampirkan salinan sertifikat, identitas pemohon, serta gambar rencana bangunan, termasuk biaya dan informasi detail lainnya.

- Balik Nama
Biaya untuk proses balik nama sertifikat dikenai Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Besarnya tidak lebih 5% dari nilai jual beli kavling atau sekurang-kurangnya senilai NJOP terakhir.