Pasar Properti Surabaya Tak Pernah Surut

Kendati bisnis dan investasi properti secara umum dipandang masih melambat, namun Kota Pahlawan ini menunjukkan kelasnya sebagai pasar yang tak pernah surut.

Pertumbuhan ekonominya menyentuh angka 7 persen, meningkat dibanding tahun 2015 yang menyentuh angka 5,8 persen. Ini artinya, pertumbuhan ekonomi Surabaya berada di atas Jawa Timur, dan Nasional.

Demikian halnya dengan kesejahteraan penduduk yang menurut data Susenas Biro Pusat Statistik (BPS) meningkat pesat. Jika pada 2010 kelompok bawah berjumlah 34,35 persen, tahun 2016 menjadi hanya 8,06 persen.

Sementara angka consuming class melonjak menjadi 41,29 persen dari sebelumnya hanya 13 persen dari total populasi Surabaya 3,057 juta jiwa.

"Pasar Surabaya menjadi lebih menjanjikan. Kelas atasnya sudah terbentuk, kelas bawah membaik kesejahteraannya, ekonomi bertumbuh yang mendorong buying power juga meningkat," tutur Hendra menjawab Kompas.com, Jumat (16/11/2018).

Pencapaian tersebut, menurut dia, menjadikan Surabaya sebagai pasar paling potensial dan dinamis setelah kawasan Jadebotabek.

Tak mengherankan jika kota ini juga menjadi favorit untuk bisnis dan investasi yang kemudian berdampak positif terhadap perkembangan dan pertumbuhan kawasan di sekitarnya seperti Gresik, Mojokerto, Sidoarjo, dan Lamongan.

Artikel ini merupakan bagian pertama dari Liputan Khusus Pasar Properti Surabaya yang disajikan dalam tiga sektor utama, perumahan, apartemen, pergudangan, dan kawasan industri.

"Bahkan, orang Jakarta, Medan, dan kawasan lain di Indonesia Barat juga banyak yang menginvestasikan uangnya di Surabaya," ujar Hendra.

Dia menilai, pasar perumahan (landed house) masih yang terkuat. Disusul kemudian oleh apartemen yang sudah banyak dibangun. Tak hanya di pusat kota, melainkan juga di kawasan pinggiran (sub urban) Surabaya.

Pencapaian penjualan yang positif sepanjang tahun ini menguatkan hal tersebut. PT Pondok Tjandra Indah, misalnya, sukses menjual 500 unit rumah hanya dalam waktu satu hari pada 19 September 2018.

Komisaris PT Pondok Tjandra Indah Jenny Sugiharto mengungkapkan, catatan penjualan tersebut berasal dari dua cluster  terbaru Perumahan Pondok Tjandra Indah yakni Opal dan Rubby seluas 10 hektar.

"Kami menawarkan harga mulai dari Rp 750 juta hingga Rp 2 miliar," kata Jenny.

Dua cluster teranyar ini diluncurkan setelah cluster Emerald dan Safir terserap habis. Sementara cluster Topaz hanya menyisakan beberapa unit.

Menariknya, jumlah permintaan melebihi kuota yang disediakan yakni 1.300 pemesan melalui mekanisme Nomor Urut Pemesanan (NUP).

"NUP mengalami kelebihan (over subsribed). Meski begitu, kami stop, kami batasi hanya 500 unit yang kemudian akan kami tuntaskan selama 2 tahun ke depan untuk serah terima kunci," papar Jenny.

Menurut Jenny, para pembeli produk terbarunya sebagian besar merupakan konsumen loyal (loyal buyer) yang sebelumnya memiliki unit di perumahan yang sudah dikembangkan sejak lebih dari tiga dekade lalu.

Mereka tak hanya berasal dari Kota Surabaya dan kawasan penyangga sekitarnya, juga dari luar Pulau Jawa seperti disebutkan oleh Hendra.

"Kami akan terus menciptakan cluster-cluster baru di atas land bank yang belum dikembangkan seluas 200 hektar," aku Jenny.

Seluas 200 hektar di antaranya sudah terbangun dengan tingkat hunian 8.000 kepala keluarga. 

Saat ini sudah terbangun beberapa fasilitas penunjang, mulai dari pusat olahraga, club house, sekolah, pusat belanja, pusat komersial, dan proyek yang akan datang adalah mixed use development.

Proyek terbaru ini, kata Jenny, persis dilintasi MERR. Dengan estimasi dana Rp 1 triliun, proyek multifungsi ini akan terdiri dari apartemen, perkantoran, dan pusat belanja.

"Ini fasilitas yang melengkapi Kompleks Perumahan Pondok Tjandra Indah yang akan kami mulai pada tahun 2019 mendatang," jelas Jenny.

Catatan penjualan perumahan menggembirakan juga ditunjukkan AKR Grand Estate Marina (GEM) City yang dikembangkan AKR Land.

"Dari lima cluster yang sudah dilepas ke pasar, kami membukukan penjualan sekitar 75 persen atau 600 unit. Bahkan, empat cluster perdana berada di posisi 90 persen hingga 95 persen," ungkap Head of Commercial Region II AKR Land Regina Natalia.

AKR GEM City merupakan proyek perumahan berkonsep kota mandiri yang diluncurkan pada 2015 lalu. 

Harga perdana AKR GEM City saat itu, kata Regina, masih berkisar Rp 3,5 juta per meter persegi atau Rp 350 juta hingga Rp 400 jutaan untuk tipe terkecil.

"Saat ini harganya sudah naik. Pertumbuhannya sekitar 20 persen," ujar Regina.

AKR GEM City dikembangkan di atas lahan seluas 800 hektar yang terdiri dari 7 distrik dan akan dilengkapi dengan fasilitas komersial seperti hotel, apartemen, perkantoran, dan bangunan komersial lainnya. 

Finance and Accounting Manager AKR Land Desy Budi Mulyati menambahkan, untuk merealisasikan megaproyek ini, dibutuhkan investasi senilai 1,75 miliar dollar AS.

"Jika dikonversikan ke dalam kurs rupiah aktual, nilai investasinya sekitar Rp 26 triliun," kata Desy.

Kota mandiri ini terintegrasi dengan Java Integrated Industrial and Port Estate (JIIPE) seluas 3.000 hektar.

Berdasarkan catatan Kompas.com, kawasan JIIPE dengan nilai investasi Rp 50 triliun berasal dari dua investor, yakni PT AKR Corporindo Tbk dan PT Pelindo III.

Menurut riset Colliers International Indonesia, hal ini terjadi karena masih banyak investor yang melakukan aksi tunda pembelian atau wait and see.

"Mereka menunggu membaiknya ekonomi dan implementasi dari stimulus yang dikeluarkan Bank Indonesia dengan harapan berdampak positif," kata Research Director Colliers International Indonesia Ferry Salanto dalam paparannya akhir Semester I lalu.

Diperkirakan sebanyak 32.144 unit baru atau 104 persen dari total pasok saat ini, akan hadir di Surabaya hingga tahun 2021.

Salah satu apartemen yang masih aktif ditransaksikan adalah Belleview, di kawasan Manyar, yang dibangun PT Pondok Tjandra Indah.

Menurut Jenny, penjualannya terus bergerak dari waktu ke waktu sejalan dengan tingkat kebutuhan gaya hidup praktis dan mobilitas tinggi.

Dilansir pada 2016 lalu, Belleview sudah mengantongi penjualan 40 persen dari total 400 unit yang dipasarkan dengan harga mulai dari Rp 600 juta.

Berbeda dengan cluster perumahan, konsumen apartemen Belleview ini didominasi oleh pembeli baru (first time buyer), termasuk generasi milenial usia produktif 25 tahun-35 tahun.

Jumlah pembeli milenial ini sekitar 20 persen dari total 40 persen yang sudah terjual.

"Kami menawarkan kemudahan pembayaran berupa uang muka yang bisa diangsur dengan tenor bervariasi tanpa bunga. Jadi, cicilannya ringan, hanya sekitar Rp 3 juta-Rp 4 juta per bulan," terang Jenny.

PT Pondok Tjandra Indah saat ini telah menyelesaikan konstruksi fondasi dan ruang bawah tanah, untuk kemudian bergerak membangun struktur lantai di atasnya.

"Kami targetkan serah terima pada akhir 2019 mendatang," kata Jenny.

Antusiasme para pembeli produk PT Pondok Tjandra Indah ini menunjukkan kegairahan pasar hunian. Pasalnya, menurut Jenny, hunian merupakan kebutuhan primer yang akan selalu ada, seiring pertumbuhan populasi.

Menurut Regina, AKR Signature Gallery dibutuhkan untuk mereka yang ingin tinggal, bekerja dan beraktivitas secara profesional di dalam satu ruangan.

"Sambutan pasar cukup baik. Sudah 45 persen terjual. Padahal harganya tidak bisa dibilang murah, dan konsep ini terbilang baru di Surabaya," sambung Regina.

AKR One Signature Gallery ditawarkan sebanyak 350 unit dengan ketinggian 32 lantai. Harga yang dipatok serentang Rp 2,5 miliar-Rp 3 miliar untuk SOHO dan Rp 900 juta untuk tipe Suite.

AKR One Signature Gallery merupakan bagian dari superblok AKR Signature Gallery di atas lahan 1,5 hektar.

Investasi yang ditanamkan untuk empat menara di dalamnya, termasuk SOHO, apartemen, perkantoran dan hotel, sekitar Rp 4 triliun.

"Ini karena Surabaya dan sekitarnya merupakan hub bagi Kawasan Timur Indonesia untuk produk-produk manufaktur dan komoditas hasil bumi serta industri lainnya sebelum menyebar ke wilayah barat," terang Komisaris Citinine Development Oei Soesanto.

Hal senada dikatakan Hendra, bahwa pergudangan tak lepas dari eksistensi kawasan industri yang merupakan sektor terkuat Surabaya, setelah hunian.

"Tanjung Perak adalah magnetnya. Belum lagi Proyek Strategis Nasional (PSN) JIIPE," imbuh Hendra.

Dalam waktu kurang dari setengah tahun, Harbour Nine yang dikembangkan sebanyak 114 unit, dan sudah terjual 38 unit tanpa pemasaran.

Konsepnya, menurut Direktur Citinine Development Stefanus Budihardja, mengombinasikan fungsi pergudangan, dan kantor, dengan segmen pasar pebisnis logistik, dan ekspedisi. 

"Lokasinya hanya berjarak 3 kilometer menuju Pelabuhan Tanjung Perak," kata Stefanus.

Dengan posisi harga Rp 4 miliar untuk ukuran 4,5 meter x 13 meter, imbuh Stefanus, Harbour Nine diincar investor pergudangan.

"Kami belum pernah melakukan pameran di manapun. Tapi pembicaraan sudah banyak dengan eksekusi sudah 30 persen. Itu 38 unit terjual," sambung Stefanus.