Berapa Besar Kue Pasar Apartemen di Pinggiran Jakarta?

Menurut riset Colliers International Indonesia, dari sejumlah proyek tersebut terdapat sekitar 11.300 unit pasokan apartemen baru. Pasokan terbesar masuk pasar pada 2013 dengan jumlah 6.600 unit, disusul tahun 2015 sekitar 3.100 unit.

Ke-21 proyek apartemen tersebut adalah Silkwood Residences, Scientia Residence, Paddington Heights, Paramount Skylines, Majestic Points, Kubikahomy, Saveria, Casa de Parco, Serpong Greenview, Bintaro Icon, The Embarcadero, Bintaro Parkview, Bintaro Plaza Residence, Intermark, K2Park, Urbana, U Residence, Sudirman Apartment, The Brooklyn, Akasa Pure Living, dan Saumata.

Sementara untuk wilayah pinggiran selatan dan timur Jakarta, bakal dipadati sekitar 20.962 unit dari total 18 proyek apartemen berbagai kelas. Proyek tersebut adalah Green Palace Residence, Grand Dhika City, Indigo Apartment, TTL Residence, BTC Residence, Adede Park & Apartment, One Sentosa Residence, Grand Icon Caman, Mutiara Apartment, Centerpoint, Oasis Apartment, Trivium Terrace, Enviro, M Gold Apartement, Blue Oasis Apartment, Metropolitan Park, Bekasi Tower 88 dan The Spring Lake.

Menarik untuk dicermati, selain banyak pengembangan apartemen, pembangunan rumah tapak pun tak kalah masif. Sinarmas Land, Alam Sutera Realty, Summarecon Agung, Jaya Real Property, dan pengembang lainnya masih melansir produk landed residential baru. Lantas, berapa besar sebetulnya kue pasar apartemen yang diperebutkan?

Menurut Marketing Director PT Sutera Agung Properti, Boy Noviyandi, potensi pasar apartemen di kawasan Alam Sutera (Serpong) sangat besar. Terutama untuk apartemen kelas menengah atas. Kawasan Serpong tengah tumbuh dan berkembang serta menjadi incaran peminat properti lengkap dengan kondisi infrastruktur memadai dan sarana transportasi terintegrasi.

Demikian halnya dengan Bekasi. Presiden Direktur PT Pudjiadi Prestige Tbk, Damian Pudjiadi, mengatakan, pasar apartemen Bekasi terus tumbuh dengan ceruk khusus. Kebutuhannya meningkat dari tahun ke tahun yang berasal dari para karyawan, dan ekspatriat yang bekerja pada industri-industri yang beroperasi di Bekasi.

"Jumlah mereka begitu banyak, namun kebutuhan huniannya belum terakomodasi secara maksimal. Selama ini, mereka menjadi komuter, ulang alik dari Jakarta ke tempat kerjanya di Bekasi. Sangat tidak produktif, karena mereka menempuh perjalanan setidaknya 2 jam," jelas Damian saat peluncuran Green Palace Residence.

Fenomena pesatnya pembangunan apartemen di pinggiran Jakarta, selain karena potensi pasar, juga dipengaruhi tingginya harga lahan yang membuat pengembang berpikir ulang membangun hunian tapak.

Associate Director Residential Sales Colliers International Indonesia, Aliviery Akbar, mengatakan bahwa saat harga lahan merangkak naik, biasanya pengembang akan menahan untuk membangun klaster baru. Mereka memilih melansir klaster premium atau membangun apartemen.

"Untuk saat ini, dengan kondisi harga lahan sudah demikian tinggi, baik di perumahan-perumahan kawasan Bintaro, Serpong, Bekasi, atau Bogor, membangun apartemen lebih layak bisnis daripada membangun rumah tapak. Pasalnya, apartemen memiliki intensitas bangunan masif dengan jumlah unit banyak, tapi hanya membutuhkan lahan lebih sedikit," papar Aliviery kepada Kompas.com, beberapa waktu lalu.

Terlebih, lanjut dia, dengan koefisien lantai bangunan (KLB) tinggi, memungkinkan pengembang membangun apartemen dalam jumlah banyak dan setinggi mungkin dengan harga terjangkau.

"Ongkos produksi menjadi efisien, namun ekspektasi tingkat penjualan bisa maksimal," ujar Aliviery.

Dia mencontohkan, jika pengembang memiliki lahan 5.000 meter persegi di kawasan dengan ketentuan KLB 7, maka, jumlah unit yang bisa dibangun adalah sekitar 700 hingga 800 unit apartemen. Dengan patokan harga per unit rerata Rp 350 juta, maka estimasi volume penjualan akan mencapai Rp 262 miliar hingga Rp 300 miliar. Sementara itu, ongkos konstruksi hanya sekitar Rp 100 miliar sampai Rp 150 miliar untuk satu menara apartemen dengan spesifikasi biasa.

"Dengan patokan harga hanya Rp 300 jutaan, siapa yang tidak tertarik membeli, apalagi jika apartemen tersebut di kawasan 'mahal' seperti Bintaro, BSD City, Alam Sutera, Sentul City, atau Summarecon Bekasi. Bagi kalangan masyarakat yang ingin memiliki dan tinggal di perumahan-perumahan tersebut namun dananya terbatas, apartemen akan mereka pertimbangkan," kata Aliviery.

Itulah mengapa, apartemen-apartemen di dalam perumahan yang dipasarkan beberapa tahun terakhir, disambut antusias. Sebut saja Silkwood Residence di Alam Sutera, The Spring Lake di Summarecon Bekasi, Urbana di Lippo Village, dan Kubika Homy di BSD City, laku keras.

Demikian halnya dengan The Spring Lake yang dikembangkan PT Summarecon Agung Tbk., bahkan terserap pasar hanya dalam satu hari. Sejumlah 2.334 unit dalam bangunan tiga menara apartemen terjual seluruhnya dengan volume transaksi lebih dari Rp 1 triliun.

Sementara Saumata dan Metropolitan Park Apartement, masing-masing terserap 50 persen dari total 200 unit, dan 80 persen dari total 500 unit.