Inilah Lima Kawasan "Terpanas" di Luar CBD Jakarta

"Pengembangan infrastruktur tidak hanya berupa jalan dan jembatan, tetapi juga sistem, jaringan dan moda transportasi yang terintegrasi antara pusat kota dengan kawasan-kawasan lainnya di pinggir kota," ujar Associate Director Research Colliers International Indonesia Ferry Salanto kepada Kompas.com di Jakarta, Rabu (21/5/2014).

Ferry mengatakan, jika pembangunan infrastruktur tuntas dilakukan, kawasan yang dilaluinya akan semakin pesat pertumbuhannya. Saat ini, menurut dia, ada lima kawasan di luar pusat bisnis (central business district/CBD) Jakarta yang dilintasi rencana pembangunan infrastruktur, baik jalan lingkar luar (Jakarta Outer Ring Road/JORR), jalur mass rapid transit (MRT), monorel, dan jalan layang tol. Lima kawasan tersebut adalah Bintaro, Serpong, Kebon Jeruk, Kelapa Gading, dan Tanah Abang.

Kelima kawasan itu memiliki potensi untuk bertransformasi menjadi pusat-pusat pertumbuhan komersial baru. Potensi tersebut mencakup jumlah populasi yang mendorong meningkatnya kebutuhan fasilitas ritel, komersial, apartemen, dan hotel. Kans bagi lima kawasan ini menjadi incaran investor dan "the next CBD" setelah koridor Simatupang semakin besar saat pasokan lahan masih surplus.

"Harganya pun kompetitif, Sementara di CBD Jakarta lahannya terbatas dan harga selangit. Kondisi ini membuat harga sewa dan jual properti menjadi mahal, sekaligus membuka peluang kawasan non-CBD tampil ke depan," tutur Ferry.

Pada gilirannya, banyak perusahaan atau penyewa yang mengisi gedung-gedung perkantoran di CBD Jakarta merelokasi kantornya ke luar CBD atau kelima kawasan prospektif tadi. Eksodus dipelopori oleh perusahaan pertambangan minyak, gas, dan energi ke wilayah selatan. Disusul kemudian oleh perusahaan nonservis lainnya seperti consummer goods, manufaktur, dan otomotif.

-

Pendek kata, pengembangan infrastruktur membuat harga lahan dan properti di sekitarnya menjadi tinggi. Jika harga lahan dan properti sudah mencapai titik maksimal, maka kemungkinan untuk melakukan pembangunan dengan koefisien lantai bangunan (KLB) tinggi juga terbuka lebar.

"Meningkatkan intensitas masa bangunan (gedung) sebagai praktik efisiensi dan efektivitas biaya konstruksi hanya bisa dilakukan jika diimbangi dengan percepatan pembangunan infrastruktur. Terbangunnya jaringan jalan dan transportasi akan menggantikan mobilitas kendaraan pribadi," kata Ferry.

Transisi pertumbuhan gradual yang dialami Tanah Abang, Kelapa Gading, Serpong, Bintaro, dan Kebon Jeruk akan memecah konsentrasi kemacetan di pusat Jakarta. Kelima kawasan ini akan tumbuh menjadi kawasan ideal dalam lima tahun ke depan.

"Hanya butuh waktu lima tahun untuk lima kawasan tersebut tumbuh. Populasi sudah terbentuk cukup lama dan yang penting untuk pengembangan ke depan sudah ada market-nya. Kebutuhan yang meningkat memicu munculnya opsi menjadi kawasan komersial," timpal Associate Director Residential Sales Colliers International Indonesia Aliviery Akbar.

Saat ini terdapat pengembangan-pengembangan komersial skala besar seperti pusat belanja Bintaro Xchange, apartemen, hotel, dan perkantoran pusat Bank Niaga di Bintaro, kantor pusat Unilever di BSD City, apartemen di Alam Sutera, dua superblok milik Ciputra Group dan Lippo Group di Kebon Jeruk, dan Puri Indah.

Properti-properti komersial tersebut secara alamiah menggeser landed houses dan landed office (ruko) yang sekarang harganya sudah berada pada level ideal. Harga terbaru rumah di BSD City mencapai Rp 3 miliar hingga Rp 4 miliar per unit, demikian pula harga ruko di Alam Sutera atau Kelapa Gading yang tembus puluhan miliar rupiah per unit.

"Fakta ini semakin memperkuat alasan untuk dikembangkannya properti-properti komersial dengan KLB tinggi (properti vertikal) dan lima kawasan ini punya kans untuk bersaing dengan kawasan malan lainnya di Jakarta," ujar Aliviery.