Apartemen Mewah Laris Manis!

JAKARTA, KOMPAS.com - Pasar properti kelas atas di Indonesia selama ini identik dengan apartemen mewah yang dikelola rantai hotel internasional di Jakarta, landed house Kawasan Menteng dan Kebayoran Baru, atau vila-vila berkonsep resor di Bali.

Tingkat permintaan terus tumbuh, sementara pasok baru sangat terbatas. Lumrah adanya jika harga terus melesat. Untuk kasus Jakarta, bahkan bisa menembus angka ratusan juta rupiah per meter persegi.

Associate Director Research Colliers International Indonesia, Ferry Salanto, mencontohkan, apartemen The Keraton di kompleks Plaza Indonesia, Thamrin, Jakarta Pusat, saat ini merupakan termahal di Indonesia. Harganya mencapai level  12.000 dollar AS atau ekuivalen Rp 142,5 juta per meter persegi.

"Padahal awal tahun ini, masih berada pada kisaran Rp 75 juta/m2. Ini mengindikasikan bahwa permintaan begitu tinggi yang tidak diimbangi dengan pasok baru yang memadai. Sehingga pengembang punya kuasa untuk menetapkan harga jual, saat unit yang ditawarkan tinggal sedikit," papar Ferry kepada Kompas.com, Kamis (12/12/13).

Tawaran baru properti mewah tahun ini, lanjut Ferry, juga terbatas. Dengan pergeseran patokan harga jual menjadi Rp 50 juta/m2, dari sebelumnya Rp 40 juta/m2, maka yang masuk kategori properti mewah baru hanya Senopati Penthouse, Pakubuwono Signature, Raffles Residence at Ciputra World Jakarta, dan Langham Serviced Apartment. 

Kendati harganya selangit, properti-properti mewah tersebut laku di pasaran. Senopati Penthouse telah terjual 80% dari 63 unit, sementara Raffles Residence at Ciputra World Jakarta mencapai penjualan 70% dari total 88 unit. Demikian halnya dengan Pakubuwono Signature, dari jumlah 188 unit yang dipasarkan tersisa puluhan unit saja.

Bagaimana dengan landed house mewah? Pasok baru, lanjut Ferry, tidak ada sama sekali. "Rumah mewah hanya memenuhi pasar sekunder, itu pun harganya di luar nalar, tembus Rp 100 miliar per unit. Rumah dengan harga setinggi ini ditawarkan di kawasan Menteng, Jakarta Pusat dan Kebayoran Baru, Jakarta Selatan," ucap Ferry.

CEO Leads Property Indonesia, Hendra Hartono, mengatakan, harga properti mewah bisa tinggi selain karena pasoknya terbatas, juga ada banyak komponen material bangunan yang diimpor dari negara luar. Ceruk pasarnya pun eksklusif (niche market).

"Mencermati tren dalam tiga tahun terakhir, pertumbuhan harganya pun secara umum hanya mencapai 50 persen. Besaran pertumbuhan tersebut, dihitung sejak rilis perdana hingga properti tersebut terbangun dan beroperasi. Memang ada beberapa properti yang mengalami pertumbuhan lebih dari 50 persen seperti apartemen Pacific Place yang dikelola Ritz-Carlton. Pertumbuhan harga mencapai 100 persen," papar Hendra kepada Kompas.com, Kamis (3/10/2013).

Lantas, siapa pembeli properti mewah tersebut?

Hendra Hartono, punya jawaban menarik. Mereka adalah kalangan high networth individuals/HNWI dengan perilaku tidak menjadikan properti mewah tersebut sebagai instrumen investasi satu-satunya. Mereka justru berinvestasi secara global, dan bermain di sektor berprofil tinggi.

Perilaku investasi kalangan atas, lanjutnya, sangat selektif. Mereka tidak sembarang mau membeli properti-properti, yang digadang-gadang sebagai eksklusif dan mewah. Mereka akan melihat, siapa pengembangnya, bagaimana lingkungan sekitarnya (neighborhood) dan bahkan siapa tetangganya (who's who).