Masa Depan New York Ditentukan Tiga Dinasti Ini!

Keluarga lainnya adalah Paulus dan Seymour Milstein yang membangun 10 gedung dalam rentang waktu yang sama. Lain lagi dengan Lew dan Jack Rudin. Keduanya sukses mendirikan 11 gedung jangkung dalam dua dekade.

Pembangunan besar-besaran terjadi pada kurun 1960-an hingga 1980-an. Tiga keluarga tersebut tercatat meletakkan sejarah terbentuknya imperium properti mapan di kota berjuluk "Big Apple" ini. Hingga kemudian lahirlah generasi berikutnya, yakni Tishman, Fisher, Malkin, Resnik, LeFrak, Rose dan Zeckendorf.

Bagaimana kontribusi mereka kini? Menurut The Real Deal, terdapat minimal tiga generasi dari dinasti-dinasti tersebut yang masih aktif dan mengubah wajak kota lebih metropolis. The Real Deal juga melakukan pemeringkatan berdasarkan banyaknya portofolio yang telah mereka kembangkan, laba bersih operasional, pendapatan bersih, pajak, dan lain sebagainya. Tidak termasuk bisnis tambahan seperti manajemen properti, broker, perbankan dan pembangunan kondominium.

Masing-masing dari 10 keluarga mengambil jalan yang berbeda. Akan tetapi, terdapat kesamaan universal bahwa mereka adalah pemilik lahan dengan luas signifikan di Manhattan. Selain sebagai pemilik lahan, mereka juga merupakan pengembang sekaligus investor properti agresif seperti SL Green Realty.

Sepanjang sejarah perusahaan mereka, telah menghadapi keputusan-keputusan besar. Setiap keluarga harus memutuskan berapa banyak pendapatan yang dialokasikan untuk pengembangan baru, berapa banyak proyek berisiko dan alokasi pendapatan untuk masing-masing anggota keluarga.

Douglas Durst, Chairman Durst Organization, mengatakan, pendapatan yang berasal dari pengembangan perusahaannya diarahkan ke perusahaan individu, yang kemudian mendistribusikan dana tersebut kepada pemegang saham.

"Saham-saham dari perusahaan tersebut dimiliki oleh trust (anggota keluarga). Perusahaan-perusahaan menjalankan pembangunan. Dan mereka memutuskan berapa banyak uang yang harus masuk ke proyek yang sedang dibangun atau usaha baru dan berapa banyak yang harus dibagikan kepada Trust," ujar Durst.

Serupa dengan kisah opera sabun produksi Hollywood berjudul "Dynasty" yang dibintangi Linda Evans, Joan Collins dan John Forshyte. Perjalanan imeprium bisnis keluarga-keluarga tajir ini juga penuh intrik, politik dan drama selama bertahun-tahun.

Dinasti Durst sukses melahirkan sejumlah miliarder, namun mereka mengasingkan salah satu anggota keluarganya yang diadili karena kasus pembunuhan. Sementara generasi kedua Milsteins membagi kekayaan keluarganya menjadi dua perusahaan. Beda lagi dengan keluarga Fisher yang kehilangan mitra senior dalam kecelakaan pesawat yang tragis.

"Semua ini adalah keluarga yang telah menunjukkan mereka bisa bertahan dalam ujian waktu. Meski masing-masing memiliki kerikil-kerikil sepanjang jalan, namun semua berkomitmen untuk pembangunan kota New York," kata Bill Rudin, CEO Rudin Management.

Namun demikian, tetap saja, memiliki dan membangun properti terbesar, tertinggi dan termahal bukan merupakan satu-satunya dorongan ego yang membuat mereka bertahan. Melainkan juga berapa banyak bisnis tersebut mendatangkan uang bagi mereka. Mereka menghitung kredit untuk membangun, biaya sewa, dan ongkos konstruksi jauh lebih penting ketimbang properti itu sendiri.

Tishman Speyer, pengembang yang berdiri tahun 1978, paham betul arti kesuksesan. Perusahaan ini menempati peringkat teratas sebagai pengembang dengan estimasi net perating income (NOI) senilai 568 juta dollar AS atau ekuivalen dengan Rp 6,5 triliun. Mereka telah membangun gedung seluas total 1,542 meter persegi.

Rudin Management berada di posisi kedua dengan NOI sebesar 315 juta dollar AS (Rp 3,6 triliun). Berturut-turut kemudian adalah Durst sebesar 287 juta dollar AS (Rp 3,3 triliun), Malkin dengan 179 juta dollar AS (Rp 2,059 triliun) dan Fisher bersaudara 162 juta dollar AS (Rp 1,8 triliun).

Setiap keluarga memiliki strategi sendiri untuk mengarahkan pendapatan. Durst misalnya, cenderung memegang sendiri arus kas properti mereka, sedangkan Speyers memilih mendistribusikannya kepada mitra mereka.

Tentu saja, untuk meningkatkan kepemilikan keluarga atas properti yang mereka kembangkan, harus memutuskan apakah akan diversifikasi dengan investasi ekuitas dan hutang, memiliki perusahaan pialang sendiri, atau tetap dengan strategi yang lebih nyata yakni mengembangkan dan memiliki properti.