Hidup Nyaman di Kota Mandiri

KOMPAS.com — Kebutuhan orang terhadap rumah selalu tumbuh setiap tahun. Lajunya sering lebih cepat ketimbang pasokannya, apalagi lahan perumahan makin terbatas, khususnya di tengah kota.

Kalaupun mencari lahan jauh di pinggir kota, pengembang juga tidak mudah mencari lahan yang pas dengan mempertimbangkan akses ke lokasi. Beruntung bagi pengembang yang sudah lebih dulu bermodalkan lahan luas. Sebab, dengan modal itu, pengembang bisa lebih mudah untuk membuat rencana besar (masterplan) pengembangan menjadi sebuah kawasan kota mandiri.

Konsep kota mandiri memang belum banyak di Indonesia. Salah satu perintisnya adalah BSD City. Kawasan di Serpong, Tangerang, itu mulai dikembangkan sejak tahun 1984 dengan total area seluas 6.600 hektar. Saat ini, pembangunan baru sampai pada tahap I dengan perkiraan luas lahan 1.500 hektar, dari tiga tahap yang direncanakan.

Sukses dengan konsep ini, pengembang lain mencoba mengembangkan konsep serupa. Salah satunya Grup Lippo di Karawaci, Tangerang, Kota Deltamas, Kawasan Jababeka, Citra Raya, dan Jakarta Garden City. Ada juga beberapa proyek di luar Jakarta, seperti Citraland, Surabaya.

Membangun kota mandiri dengan luas lahan sampai ribuan hektar memang butuh dana tidak sedikit. Karena itu, pengembang biasanya membangun secara bertahap. Modal dasar pengembang adalah biaya pembebasan tanah yang relatif murah. Sebab, proses pembebasannya biasanya sudah jauh-jauh hari, meskipun pembangunannya baru belakangan.

Peran pemerintah besar

Meski butuh modal besar, berbekal lahan luas, pengembang bisa menyiasati dengan menggandeng investor untuk proyek-proyek tertentu. “Kita tidak mungkin menyediakan semua kebutuhan dana. Kita bisa rangkul investor untuk pengembangan tiap proyek,” ungkap Lilly Tjahnadi, Deputi Direktur Pemasaran dan Pengembangan Bisnis Komersial Duta Pertiwi.

Saat ini, Duta Pertiwi memiliki dua kota mandiri, yakni BSD City di Tangerang dan Kota Deltamas Cikarang. Lantaran luasnya lahan, pengembangan kota mandiri memang tidak lepas dari peran pemerintah.

“Perlu keikutsertaan pemerintah karena urusannya lebih sulit,” ungkap Harun Hajadi, Direktur Pengelola Grup Ciputra. Selain itu, kota mandiri pun biasanya harus bergantung dulu pada kota terdekat yang sudah lebih dulu ada. “Kalau tiba-tiba dibangun jauh dari kota, pasti akan sulit,” tambahnya.

Meski begitu, dengan keterbatasan lahan perumahan seperti sekarang, pengembang yang memiliki kota mandiri bakal tampil ke depan. Seiring dengan proyeknya yang terus berkembang, nilai tanah dan bangunan juga ikut naik.