Mari, Pahami Empat Siklus Pasar Perumahan ini!

KOMPAS.com - Pertumbuhan dan perkembangan pasar perumahan di setiap negara memiliki siklus berbeda, tak terkecuali Indonesia. Siklus pasar perumahan di sini selalu mengikuti siklus tingkat suku bunga.

Pengamat properti Panangian Simanungkalit dalam bukunya "Rahasia Menjadi Miliarder Properti" menuturkan, di Indonesia terdapat empat siklus perumahan. Siklus itu meliputi pasar penjual (seller's market), pasar lembut (soft market), pasar pembeli (buyer's market) dan pasar lemah (weak market). Gelombang siklus pasar perumahan ini bisa berulang seperti siklus tingkat suku bunga.

Pasar penjual 

Siklus seller's market terjadi pada saat suku bunga dan tingkat inflasi berada di titik paling rendah. Jumlah uang yang beredar di pasar meningkat. Permintaan rumah meningkat, namun persediaan rumah untuk dijual tidak mencukupi.

Akibatnya, kekuatan keseimbangan pasar bergeser ke pihak penjual. Karena kelebihan permintaan rumah, pemilik rumah second menjual rumahnya dengan harga tinggi. Penjualan rumah second juga ikut naik tajam dan pasar berubah sangat aktif. Harga jual rumah melambung akibat kenaikan jumlah transaksi di pasar.

Pasar lemah

Siklus weak market terjadi pada saat pasar berada dalam masa transisi, dari pasar penjual ke pasar pembeli. Saat itu, keseimbangan kekuatan negosiasi antara penjual dan pembeli selalu berubah.

Contoh siklus ini pernah terjadi saat pasar properti melambat akhir 2006 lalu dan berlangsung hingga 2007. Pembeli maupun penjual mulai berhati-hati melakukan transaksi.

Pada awal masa transisi, para pengembang dan pemilik rumah second tetap menawarkan pada harga tinggi. Namun, saat bersamaan, pembeli sudah kehilangan selera membeli. Akhirnya, tingkat penjualan rumah mulai menurun. Para pengembang lantas menawarkan potongan harga.

Sebelumnya, akibat harga tinggi, inflasi naik dan kebijakan Bank Indonesia akan pengetatan moneter diterapkan. Akibatnya, tingkat suku bunga naik lebih tinggi. Lalu, konsumen memilih mengontrak karena harga rumah dan tingkat bunga tinggi.