Mari, Pahami Empat Siklus Pasar Perumahan ini!

KOMPAS.com - Pertumbuhan dan perkembangan pasar perumahan di setiap negara memiliki siklus berbeda, tak terkecuali Indonesia. Siklus pasar perumahan di sini selalu mengikuti siklus tingkat suku bunga.

Pengamat properti Panangian Simanungkalit dalam bukunya "Rahasia Menjadi Miliarder Properti" menuturkan, di Indonesia terdapat empat siklus perumahan. Siklus itu meliputi pasar penjual (seller's market), pasar lembut (soft market), pasar pembeli (buyer's market) dan pasar lemah (weak market). Gelombang siklus pasar perumahan ini bisa berulang seperti siklus tingkat suku bunga.

Pasar penjual 

Siklus seller's market terjadi pada saat suku bunga dan tingkat inflasi berada di titik paling rendah. Jumlah uang yang beredar di pasar meningkat. Permintaan rumah meningkat, namun persediaan rumah untuk dijual tidak mencukupi.

Akibatnya, kekuatan keseimbangan pasar bergeser ke pihak penjual. Karena kelebihan permintaan rumah, pemilik rumah second menjual rumahnya dengan harga tinggi. Penjualan rumah second juga ikut naik tajam dan pasar berubah sangat aktif. Harga jual rumah melambung akibat kenaikan jumlah transaksi di pasar.

Pasar lemah

Siklus weak market terjadi pada saat pasar berada dalam masa transisi, dari pasar penjual ke pasar pembeli. Saat itu, keseimbangan kekuatan negosiasi antara penjual dan pembeli selalu berubah.

Contoh siklus ini pernah terjadi saat pasar properti melambat akhir 2006 lalu dan berlangsung hingga 2007. Pembeli maupun penjual mulai berhati-hati melakukan transaksi.

Pada awal masa transisi, para pengembang dan pemilik rumah second tetap menawarkan pada harga tinggi. Namun, saat bersamaan, pembeli sudah kehilangan selera membeli. Akhirnya, tingkat penjualan rumah mulai menurun. Para pengembang lantas menawarkan potongan harga.

Sebelumnya, akibat harga tinggi, inflasi naik dan kebijakan Bank Indonesia akan pengetatan moneter diterapkan. Akibatnya, tingkat suku bunga naik lebih tinggi. Lalu, konsumen memilih mengontrak karena harga rumah dan tingkat bunga tinggi.

Pasar pembeli

Siklus buyer's market terjadi pada saat permintaan rumah menurun tajam. Tapi di sisi lain, turunnya permintaan itu tidak disertai penurunan persediaan di pasar.

Pada kondisi seperti ini, baik pasar rumah baru atau second melemah. Posisi juga bergeser. Pembeli telah memiliki pilihan properti lebih banyak dan dapat menegosiasikan harga lebih rendah ketimbang penawaran. Melihat hal ini, investor properti justru menikmati keuntungan, karena bisa membeli rumah dengan harga lebih murah.

Kondisi tersebut berlangsung saat keadaan ekonomi mulai terasa sulit. Bank Indonesia masih melakukan kebijakan pengetatan moneter, suku bunga terus naik. Maka, perekonomian terlihat menuju resesi.

Tak pelak, pemilik rumah mengalami kesulitan memenuhi kewajiban membayar cicilan tinggi karena suku bunga KPR juga selangit. Konsumen menjadi pesimis dan berhenti mengambil KPR baru. Kegiatan seluruh sektor bisnis menjadi lemah lesu.

Pasar lembut

Siklus soft market terjadi saat transisi dari buyer's market ke seller's market. Fase ini dimulai saat terjadi peningkatan permintaan yang tidak diimbangi persediaan. Hal ini membuat kenaikan harga yang terjadi mengakibatkan berkurangnya jumlah transaksi. Fase ini biasa disebut pasar seimbang, yakni terjadi keseimbangan antara permintaan dan penawaran.

Dalam kondisi ini, stok rumah baru mulai berkurang dan rumah-rumah second mulai terjual. Harga rumah dan sewa mulai naik. Kredit KPR dan kredit konstruksi mulai tersedia di pasar dengan bunga relatif rendah.