Lawan Keputusasaan #JernihkanHarapan

Sektor Properti Masih Lesu

KOMPAS.com/RAMSejumlah pengembang secara agresif merambah daerah.

Penulis Hilda B Alexander

Editor Hilda B Alexander

JAKARTA, KOMPAS.com - "Secara umum, sektor properti masih belum menunjukkan recovery (pemulihan), masih lesu. Kami prediksikan hingga akhir tahun 2018".

Demikian Senior Associate Director Colliers International Indonesia Ferry Salanto menjawab pertanyaan Kompas.com, Rabu (4/7/2018), di Jakarta.

Dapatkan informasi, inspirasi dan insight di email kamu.
Daftarkan email

Menurut Ferry perlambatan terjadi di semua sub sektor, terutama perkantoran. Selain itu juga performa pusat belanja (ritel), kawasan industri, apartemen strata dan sewa, hotel, serta rumah untuk ekspatriat yang menunjukkan stagnasi.

Meskipun ada pergerakan permintaan pada awal tahun, namun itu tidak cukup signifikan terhadap perbaikan kondisi pasar. Hal ini disebabkan, pasokan baru melebihi kebutuhan.

"Khusus untuk peningkatan permintaan ruang tidak sejalan dengan peningkatan tarif sewa," kata Ferry.

Alhasil, para pengembang dan pengelola gedung perkantoran lebih fokus pada strategi bagaimana tingkat keterisian (okupansi) terjaga, sehingga ruang-ruangnya tetap tersewa.

Betapa tidak menjalankan strategi ini, pasokan perkantoran di kawasan bisnis atau central business district (CBD) dan non CBD Jakarta hingga 2021 seluas 11,5 juta per meter persegi.

Ferry merinci, 7 juta meter persegi di antaranya terkonsentrasi di CBD Jakarta. Sementara hingga akhir 2018 saja, terdapat 10 juta meter persegi diseluruh ibu kota ini.

Sementara tingkat kekosongan hingga akhir tahun diprediksi 2 juta per meter persegi. Permintaan menurun tapi pasokan bertambah. Sebuah, kondisi yang cukup berbeda dengan beberapa tahun sebelumnya.

Shutterstock Ilustrasi

Dengan adanya tingkat kekosongan tersebut, okupansi pun melorot menjadi 79 persen. Ini merupakan angka terburuk sejak 2012.

"Sebelumnya, okupansi masih di angka 85 persen," cetus Ferry seraya menambahkan, kondisi perkantoran di luar CBD, juga bakal mengalami penurunan 2 persen hingga 2,5 persen.

Koreksi harga

Serupa dengan kuartal sebelumnya, menutup semester satu tahun ini, kinerja perkantoran pada metriks harga sewajuga terkoreksi.

Hal ini sebagai konsekuensi logis dari permintaan yang tak kunjung bertambah namun pasokan terus melonjak.

Menurut Ferry, harga sewa (transacted price) bisa turun 2-3 persen dari harga penawaran (asking price).

Saat ini harga sewa perkantoran rata-rata Rp 300.000 per meter persegi, sementara harga perkantoran strata sekitar Rp 55 juta-Rp 56 juta per meter persegi.

Apartemen

Selain perkantoran, sub sektor lain yang performanya menunjukkan stagnasi adalah apartemen, terutama kelas menengah ke bawah.

vkyryl Ilustrasi apartemen.

Problema utamanya, kata Ferry, adalah daya beli yang cenderung terus menurun. Kendati Bank Indonesia (BI) telah merelaksasi Loan to Value (LTV) yang memungkinkan konsumen bebas membayar uang muka atau down payment (DP), tidak akan berdampak signifikan.

Sementara problem kelas menengah ke atas adalah sentimen negatif imbal hasil atau yield. Dalam dua tahun terakhir yield pasar belum terlalu besar. Hal ini disebabkan pasar sewa masih tiarap.

"Selain itu, masalah fiskal juga menjadi hambatan utama. Ke mana-mana orang mau beli apartemen seakan dimata-matai, dari mana uangnya, dan lain sebagainya," ungkap Ferry.