Begini Ilustrasi Perbedaan RTRW dan RDTR

BOGOR, KompasProperti - Arah pembangunan tidak hanya ditentukan infrastruktur. Namun, pembangunan berdasarkan perorangan juga memegang peranan penting.

Hal tersebut diatur dalam Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) dan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW).

Meski terdengar serupa, baik RDTR dan RTRW berbeda walaupun tidak terpisahkan dan sama-sama diperlukan.

"Ilustrasi pentingnya RDTR bagi perorangan, misalnya anggaplah ada seseorang yang ingin membangun rumah susun atau apartemen tiga lantai," ujar Kasubdit Pembinaan Wilayah II Kementerian Agraria dan Tata Ruang atau Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN) Andri Hari Rachayanto di Bogor, Jumat (21/7/2017).

Ia menuturkan, untuk mengajukan izin, seseorang ini harus melihat RTRW lokasi yang ditunjuk.

Jika hanya bergantung pada RTRW, ketika lokasi tersebut berada di zona perumahan, permohonan izin pembangunan apartemen berakhir menggantung, yakni bisa terhenti atau berlanjut.

Sedangkan dalam RDTR ada peraturan zonasi. Sebagai contoh, apartemen yang mau dibangun berada di zona R2.

Di dalam peraturan zonasi, terdapat matriks ITBX untuk menggambarkan apakah permohonan pembangunan diizinkan, terbatas, bersyarat atau dilarang.

"Ini yang sangat membedakan RDTR dan RTRW. Dalam tabel tersebut ada daftar kegiatan apa saja yang diizinkan, dilarang, dibatasi, maupun bersyarat," sebut Andri.

Kemudian, imbuh dia, di dalam tabel R2 tinggal dilihat apakah apartemen diperbolehkan dibangun.

Lebih detail lagi, dalam tabel tersebut terlihat kalau apartemen rumah susun terbagi menjadi tiga, yaitu rendah, sedang, dan tinggi.

Jika pembangunan apartemen hanya 3 lantai, berarti termasuk rusun rendah yang disimbolkan huruf "I" atau diizinkan.

"Artinya, pengajuan izin apartemen itu diperbolehkan, bahkan tidak ada alasan untuk dihambat tinggal mengajukan permohonan dan lain-lain," jelas Andri.

Meski demikian, jika ditelaah lebih jauh, di dalam lokasi yang sama, pembangunan rumah tinggal justru disimbolkan huruf "B" yang berarti bersyarat.

Hal ini bisa terjadi karena R2 menggolongkan area dengan kepadatan rumah tertinggi sehingga untuk pembangunan apartemen justru diizinkan alih-alih rumah tunggal.

Namun, rumah tunggal bisa jadi tetap diizinkan untuk dibangun namun harus memenuhi syarat misalnya dengan ketinggian di atas 2 lantai.

"Dengan RDTR, untuk ajukan izin saat itu juga terlihat apa bisa dikeluarkan izinnya, apa ditolak, apa memenuhi syaat tertentu, atau melanggar. Dengan adanya RDTR ini tidak ada lagi ambiguitas," pungkas Andri.