TOD, Tantangan Memadukan Bisnis Properti dan Transportasi Umum

Istilah transit oriented development atau biasa disebut TOD mulai sering kita temui di media massa maupun iklan-iklan properti terutama di kawasan Jadebotabek. Masyarakat awam dan bahkan mungkin sebagian unsur pemerintahan kita sebenarnya belum paham apa arti TOD ini.

TOD sendiri sebenarnya merupakan penyebutan pertama kali dibakukan oleh Peter Calthrope pada akhir 1980-an untuk sebuah konsep pengembangan kawasan yang kemudian dikenal bercirikan kepadatan tinggi, bersifat multi-kegiatan, dan mendorong pergerakan internal dengan berjalan kaki ataupun kendaraan tidak bermotor.

Tak hanya itu, konsep ini juga mengutamakan angkutan umum sebagai moda utama pergerakan baik di dalam maupun luar kawasan TOD guna mengurangi ketergantungan pada kendaraan pribadi.

Konsep TOD ini sebenarnya muncul di berbagai kawasan dunia dengan istilah yang berbeda-beda. Terlepas dari perbedaan penyebutan ini sesungguhnya semua memiliki konsep besar yang sama seperti tersebut di atas.

Aspek terpenting dari TOD adalah integrasi antara properti dengan transportasi umum. Harus kita akui bersama bahwa selama ini pengembangan properti besar di Indonesia banyak mengandalkan jalan tol dan jalan raya dengan moda kendaraan pribadi terutama mobil sebagai pemanis untuk meningkatkan nilai jual.

Sudah jamak kita mendengar terutama pada periode sebelum 2014, ketika pengembang berbicara aksesibilitas kawasan pengembangan perumahan, yang digunakan sebagai patokan adalah waktu tempuh via jalan tol atau jalan raya.

Kondisi di atas mungkin masih menarik ketika volume kendaraan di Indonesia terutama di Jadebotabek masih dapat diakomodasi oleh infrastruktur jalan yang ada. Seiring waktu dan pertumbuhan volume lalu lintas yang sudah pasti tidak akan pernah dapat diimbangi oleh pertumbuhan jalan, terutama karena faktor ketersediaan lahan dan pendanaan, maka kemacetan menjadi hal yang tidak terelakkan.

Perjalanan dengan kendaraan pribadi yang dianggap sebagai perbaikan kelas sosial menjadi semacam ujian rutin yang harus terus menerus dihadapi. Tawaran properti dengan iming-iming akses tol, dan jalan raya yang bisa dinagkau kendaraan pribadi, menjadi tidak semenarik dahulu akibat peningkatan waktu dan biaya perjalanan yang berlipat-lipat.

Di sisi lain, harus diakui bahwa ketersediaan dan kondisi layanan angkutan umum masih sangat jauh dari sempurna untuk bisa menarik perhatian dan kesediaan kerja sama para pengembang secara signifikan.

Kita tidak bisa menyalahkan para pengembang apabila mereka enggan bekerja sama secara serius terutama dalam posisi setara dengan perencana dan operator angkutan umum. Terlebih bila ketersediaan dan kelas layanan yang disediakan masih jauh dari target pasar para pengembang itu sendiri.

Akibatnya, transportasi umum cenderung diposisikan seperti anak tiri dalam setiap pengembangan kawasan properti. Bisa dibandingkan selama ini besarnya usaha, investasi dan biaya perawatan yang dikeluarkan perusahaan properti dalam mendapatkan akses jalan raya maupun jalan tol apabila dibandingkan dengan pengelluaran mereka untuk mendukung transportasi umum.

Sementara, posisi pemerintah yang dapat dikatakan baru mulai serius menangani angkutan umum, menghadapi banyaknya pekerjaan rumah yang harus diselesaikan agar masyarakat kembali tertarik menggunakan angkutan umum.

Permasalahan kelayakan kendaraan, kualitas layanan, kepastian jadwal, keamanan dan prioritasi angkutan umum hanya beberapa dari sekian banyak pekerjaan rumah yang harus diselesaikan.

Keseriusan

Kunci keberhasilan pengembangan dan penerapan TOD sesungguhnya terletak pada keseriusan dan kesediaan para pemangku kepentingan. Pengembang, pemerintah maupun dunia transportasi harus duduk bersama dan setara dalam sebuah kerangka kerja sama usaha yang didasarkan pada kesadaran saling membutuhkan dan dapat saling menguntungkan.

Dari sisi pengembang diperlukan adanya kesadaran dan kesediaan untuk memposisikan angkutan umum dalam level yang setara. Bahwa angkutan umum, ternyata, dapat meningkatkan nilai properti dengan adanya peningkatan aksesibilitas kawasan pengembangan dari kawasan luar.

Hal ini penting untuk menghilangkan permasalahan free rider yang banyak terjadi di mana pengembangan properti mendadak mendapatkan “nilai tambah” dari akses angkutan umum yang dibangun dengan investasi besar tanpa mereka ikut andil secara signifikan dalam pengembangan dan pengoperasian.

Kebiasaan free rider ini mungkin menguntungkan pengembang properti namun berpotensi merugikan operator transportasi yang tidak dapat menggunakan kesempatan kerja sama yang ada untuk mengembangkan lini usaha mereka.

Selain itu, dari segi tata guna lahan dan peataan kawasan, kebiasaan free rider ini berpotensi menimbulkan ketidakcocokan dan ketidaksinkronan realisasi pengembangan kawasan dengan perencanaan yang ada.

Di sisi lain dunia transportasi juga harus mulai menyadari pentingnya meletakkan standar dan secara konsisten menjaga penerapan kualitas tersebut agar masyarakat bersedia berpindah moda dari kendaraan pribadi ke angkutan umum.

Terus menurunnya pengguna angkutan umum yang secara bertahap beralih ke kendaraan pribadi selama ini seharusnya dapat digunakan sebagai alarm tanda bahaya pentingnya perbaikan dari sisi layanan transportasi umum.

Operator transportasi baik sarana maupun prasarana harus mampu meningkatkan kapasitas dan kapabilitas mereka, terutama dalam hal strategi pengembangan usaha. Hal ini tak lain agar dapat mampu berkomunikasi dengan pengembang properti dalam tingkatan yang sama.

Pemerintah sebagai regulator harus dapat mendukung adanya sinergi antara dua pemangku kepentingan pengembangan TOD tersebut.

Pada akhirnya usaha peralihan moda tidak akan bisa terjadi apabila lajur lajur khusus bus akhirnya dapat diterobos oleh kendaraan pribadi sehingga mengalami kemacetan yang sama dengan jalanan di luarnya.

Usaha peralihan ke moda kereta juga tidak akan berjalan apabila dukungan pengembangan prasarana tidak dilakukan mengikuti pertumbuhan permintaan. Usaha meyakinkan angkutan umum lebih menguntungkan tidak akan berarti apabila di jalan tol tidak ada jalur high occupany vehicle (HOV) sehingga angkutan umum sama-sama terjebak macet di jalan tol seperti kendaraan pribadi.

Selain itu, diperlukan dukungan regulasi untuk memudahkan koordinasi dan kerja sama antara pengembang properti dengan operator transportasi dalam posisi yang setara dan saling menguntungkan.

Hal-hal di atas hanyalah sebagian dari seluruh permasalahan akut yang menunjukkan kompleksitas, dan besarnya tantangan pengembangan TOD di Indonesia.

Pengembangan TOD dapat diilustrasikan sebagai konser okestra yang besar dalam sebuah ruangan yang kecil. Semua bagian di dalamnya harus seirama bekerja untuk dapat menghasilkan karya yang baik.

Pemerintah sebagai dirigen harus dapat memayungi dan mengoordinasi seluruh pemangku kepentingan di dalan TOD agar tidak menjadi konser yang sumbang.

Simak breaking news dan berita pilihan kami langsung di ponselmu. Pilih saluran andalanmu akses berita Kompas.com WhatsApp Channel : https://www.whatsapp.com/channel/0029VaFPbedBPzjZrk13HO3D. Pastikan kamu sudah install aplikasi WhatsApp ya.